대전지방법원 2025타경11777. 천안시 동남구 신부동 ‘신부동더샾’ 8층 801호입니다. 사건 용도는 근린시설로 분류되어 있고, 감정 이용상태는 오피스텔입니다. 감정가 79,000,000원에서 5회 유찰되어 현재 최저가는 13,278,000원까지 내려왔습니다. 표면 가격만 보면 매우 낮지만, 등기에는 2024년 임차권등기와 다수의 압류·가압류가 줄줄이 붙어 있습니다. 따라서 이 물건의 핵심은 “최저가가 낮다”가 아니라 말소기준권리와 임차권, 배당 계산상 인수 여부가 서로 어떻게 정리되는지입니다.
말소기준은 2008.06.10. 우리은행 근저당권입니다. 그 뒤의 압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 임차권등기는 2024.12.12. 등기되어 말소기준보다 늦습니다. 임차 내역에도 전입신고가 말소기준권리 이후라 대항력 없음으로 표시되어 있고, 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 명세서에는 임차권 인수 관련 경고 문구가 있으므로, 입찰 전에는 이 부분을 원본으로 다시 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경11777 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 천안시 동남구 신부동 966 신부동더샾 8층 801호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(근린시설) · 오피스텔로 이용 중인 것으로 사료됨 |
| 소유자 | 이현민 (2011.12.15. 매매, 거래가액 84,107,090원) |
| 감정가 / 최저가 | 79,000,000원 / 13,278,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 근로복지공단 / 58,654,490원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2008년 우리은행 근저당
말소기준권리인 을구 1번 우리은행 근저당권은 2008.06.10. 설정되었고, 채권최고액은 32,500,000원입니다. 이후의 천안시 압류, 국세 압류, 충남신용보증재단·신용보증기금·근로복지공단 가압류, 경매개시결정 등은 모두 말소기준 이후 권리로 정리되어 매각으로 소멸합니다. 다만 국세·지방세 압류가 있어 당해세 여부가 확인되면 실제 배당 순서와 배당액은 달라질 수 있습니다.
② 임차인 표 — 실제 임차인 1명, 보증기관 승계 아님
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이시아 | 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 85,000,000원 | 2015.12.04 / 2015.12.09 | 대항력 없음 | 배당요구 | 해당 없음 |
임차권자는 실제 임차인으로 보이며, 보증기관의 대위·승계 중복신고로 표시되어 있지는 않습니다. 보증금은 85,000,000원이고, 배당요구일은 2024.12.12.입니다. 중요한 점은 대항력 판정입니다. 이 임차인은 보증금이 크지만, 임차 내역상 전입신고가 말소기준권리 이후라 대항력 없음으로 정리되어 있습니다. 따라서 본 배당 계산 기준의 매수인 인수액은 0원입니다.
③ 가격·유찰 시나리오 — 낮은 가격은 맞지만, 회수불능 채권이 크다
현재 최저가는 13,278,000원으로 감정가 79,000,000원의 16.81%입니다. 다음 회차까지 밀리면 9,294,600원, 그 다음은 6,506,220원으로 내려갑니다. 다만 배당표상 현재 회차에서도 채권자 총 청구액 460,931,452원 중 배당되는 금액은 12,638,996원에 그치고, 미배당은 448,292,456원입니다. 낮은 가격만 보고 접근할 물건은 아닙니다.
| 회차 | 최저가 | 감정가 대비 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (5회 유찰) | 13,278,000원 | 16.81% | 12,638,996원 | 448,292,456원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 9,294,600원 | 11.77% | 8,727,297원 | 452,204,155원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 | 6,506,220원 | 8.24% | 5,989,108원 | 454,942,344원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 13,278,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 639,004원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 32,500,000원 | 12,638,996원 |
| 2. 가압류 · 충남신용보증재단 | 43,870,252원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금 | 297,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 근로복지공단 | 18,860,740원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 근로복지공단 | 10,045,970원 | 0원 |
| 6. 경매개시결정 · 이시아 | 58,654,490원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 배당 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 당해세·최우선변제 등은 실제 절차에서 변동될 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정 이용상태는 오피스텔로 이용 중인 것으로 사료됩니다.
- 건물 구조. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 20층 건물 내 제8층 제801호입니다.
- 설비. 위생 및 급·배수설비, 난방설비, 소화전설비, 승강기설비, 지하주차장 등이 되어 있습니다.
- 토지·도로. 대체로 부정형 토지로서 주상용 부지로 이용 중이며, 단지 북측·남측·서측으로 포장도로에 접합니다.
- 규제·공부. 일반상업지역, 시가지경관지구(일반), 중점경관관리구역 등이 포함·저촉되고, 공부와의 차이는 특이사항 없음으로 정리되어 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차권 문구 재확인. 임차 내역은 대항력 없음·인수 0원으로 정리되어 있으나, 명세서의 임차권 관련 문구는 반드시 원본으로 대조하세요.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류가 있어 당해세 여부에 따라 배당 순위와 실제 잔여 배당이 달라질 수 있습니다.
- 점유·명도 확인. 임차권자와 경매개시결정 채권자 이름이 같아 관계인 가능성 또는 가장임차인 의심 메모가 있습니다. 실제 점유자 확인이 필요합니다.
- 용도 확인. 사건 용도는 근린시설이고 감정 이용상태는 오피스텔입니다. 주거용 아파트로 단순 가정하지 말아야 합니다.
- 관리비·공용부분 확인. 집합건물은 미납 관리비 중 공용부분 승계 문제가 생길 수 있으므로 관리주체 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 본 분석은 등기·배당·임차 내역의 정리 결과에 따른 의견입니다. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 직접 확인하세요.
맺으며 — “낮은 최저가”보다 “문구 해석”이 먼저
이 물건은 감정가 7,900만원에서 최저가 1,327만원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 눈에 띄지만, 임차권등기와 세금 압류, 다수의 미배당 채권이 함께 붙어 있습니다. 배당 계산상 매수인 인수액은 0원이고, 임차 내역도 대항력 없음으로 정리되어 있습니다. 그래서 실질취득은 보증금 8,500만원이 아니라 최저가 13,278,000원 + 인수 0원 기준으로 봐야 합니다. 다만 명세서에는 임차권 관련 경고 문구가 있으므로, 이 문구를 원본에서 확인하지 않고 “싸다”만으로 입찰하는 것은 위험합니다. 가격은 매력적이나, 확정 전제는 보수적으로. 이 물건의 등급을 낮게 보는 이유입니다.