창원지방법원 2025타경12090. 경남 김해시 동상동 김해캐슬아리스타궁 1층 111호에 나온 근린시설 경매입니다. 감정평가 당시 이용상태는 판매시설(현황: 대부마라탕)로 조사됐습니다. 즉, 이 물건을 일반 아파트나 주거용 세대로 판단해서는 안 됩니다. 20층 건물의 1층 상업용 공간이므로 매출 입지, 임차 수요, 업종 적합성, 공실 위험과 환금성을 별도로 평가해야 합니다.
가격은 크게 낮아졌습니다. 소유자 김정열의 2021년 등기상 거래가액은 677,430,000원이고, 이번 감정가는 658,000,000원입니다. 현재 최저가는 225,694,000원으로 감정가의 34% 수준입니다. 그러나 이것은 어디까지나 감정가 대비 하락입니다. 실제 투자 판단에 필요한 것은 현재 1층 판매시설의 거래 가능 가격과 임대수익인데, 상층부 거래가격을 상가 시세로 그대로 대체할 수는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경12090 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 동상동 1117 김해캐슬아리스타궁 1층 111호 도로명주소: 경상남도 김해시 가야로 470 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물 · 근린시설 · 판매시설(현황: 대부마라탕) · 20층 건물 중 1층 111호 |
| 소유자 | 김정열 (2021.06.08 소유권이전 · 등기상 거래가액 677,430,000원) |
| 감정가 | 658,000,000원 |
| 최저매각가 | 225,694,000원 (3회 유찰 · 감정가 34%) |
| 신청채권자 / 청구액 | 새마을금고중앙회 / 551,354,290원 |
| 근저당 채권최고액 | 597,600,000원 (2021.06.08 최초 설정, 이후 권리 이전) |
| 말소기준 검토 | 2020.11.23 김해시 압류가 기준으로 표시되나, 2021.03.18 해당 압류 말소 등기 확인. 2021.06.08 근저당권의 기준권리 여부 재확인 필요 |
| 매각기일 | 2026.11.04 |
| 등기 열람 기준 | 2026.07.22 · 창원지방법원 김해등기소 |
① 권리 흐름 — 후순위 임차인보다 말소기준 확인이 먼저다
이 사건은 신탁등기, 압류, 근저당권 이전, 임의경매개시결정이 순차적으로 나타납니다. 권리관계의 핵심은 2021년 설정된 근저당권과 2025년 새마을금고중앙회로 이어지는 권리 이전입니다. 근저당권의 채권최고액은 597,600,000원이며, 경매 신청채권자의 청구액은 551,354,290원입니다.
2025.04.07 속초세무서장의 압류 역시 2025.05.29 해제·말소된 것으로 기록되어 있습니다. 반면 2025.09.10 임의경매개시결정과 2025.11.27 국민건강보험공단 압류는 매각에 의한 소멸 대상으로 표시됩니다. 다만 조세채권의 배당 순위와 실제 체납액은 등기상 권리 소멸 문제와 구분해 검토해야 합니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 / 점유 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 / 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
|
장찬우 본건 전부 현황조사 |
2023.03.16 | 1,000원 | 없음으로 표시 | 확인 필요 |
승계 없음 인수 추정 0원 |
현황조사상 임차인은 장찬우 1명입니다. 본건 전부를 점유하는 것으로 기록되며, 전입일은 2023.03.16입니다. 이는 2021.06.08 근저당권 설정일보다 늦습니다. 조사상 대항력은 없는 것으로 표시되어 있으며, 매수인 인수액도 0원으로 추정됩니다. 다만 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제권 행사를 확정할 수 없습니다.
② 시세 비교 — 3회 유찰인데도 최근 거래평균의 110.9%
김해캐슬아리스타궁의 거래지표를 살펴보면 최근 거래가격이 낮아지는 흐름이 보입니다. 전체 12건 평균은 211,250,000원이지만, 최근 12개월 7건 평균은 203,428,571원으로 더 낮습니다. 최신 거래도 2026.09 · 193,000,000원입니다. 최근 거래와 과거 거래의 가격 추세는 -8.4%로 제시되어 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 84.9㎡ | 16 | 193,000,000원 |
| 2026.07 | 84.9㎡ | 10 | 188,000,000원 |
| 2026.07 | 84.71㎡ | 11 | 188,000,000원 |
| 2026.01 | 84.53㎡ | 16 | 210,000,000원 |
| 2026.01 | 84.53㎡ | 13 | 205,000,000원 |
| 2025.11 | 84.9㎡ | 17 | 230,000,000원 |
| 2025.10 | 84.9㎡ | 17 | 210,000,000원 |
| 2025.03 | 84.9㎡ | 7 | 230,000,000원 |
| 2025.03 | 84.9㎡ | 8 | 233,000,000원 |
| 2025.02 | 84.53㎡ | 4 | 218,000,000원 |
| 2025.01 | 84.71㎡ | 13 | 215,000,000원 |
| 2025.01 | 84.71㎡ | 13 | 215,000,000원 |
| 전체 평균 | 84㎡대 | 12건 | 211,250,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84㎡대 | 7건 | 203,428,571원 |
과거 거래까지 포함한 전체 평균만 보면 현재 최저가는 평균의 106.8%입니다. 그러나 최근 12개월 평균으로 비교하면 110.9%로 더 높아집니다. 특히 최신 거래가격 193,000,000원도 최저매각가 225,694,000원보다 낮습니다. 하락 추세를 고려하면 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균만으로 저평가 여부를 판단해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 225,694,000원 가정 · 배당 검증 필요)
현재 제시된 배당 산식은 매각대금에서 집행비용 3,959,716원을 제외하고, 221,734,284원을 소유자 교부액으로 표시합니다. 그러나 이 계산에는 중요한 문제가 있습니다. 신청채권자 새마을금고중앙회의 청구액 551,354,290원과 근저당 채권최고액 597,600,000원이 확인되는데도 채권자 배당액이 반영되지 않았습니다.
| 배당 항목 | 채권액 / 기준액 | 표시된 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,959,716원 |
|
1. 근저당 관련 · 새마을금고중앙회 2025.06.17 권리 이전 |
채권최고액 597,600,000원 청구액 551,354,290원 |
미반영 |
|
잔여 · 소유자 교부로 표시 실제 귀속 검증 불가 |
— | 221,734,284원 |
회차별 가격과 표시된 배당 잔여액은 다음과 같습니다. 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원으로 추정되어 있지만, 소유자 잔여액은 앞서 지적한 채권자 배당 누락 때문에 실제 귀속액으로 사용할 수 없습니다.
| 경매 회차 | 최저매각가 | 표시된 소유자 잔여 | 매수인 인수 추정 |
|---|---|---|---|
| 현재 3회 유찰 · 34% | 225,694,000원 | 221,734,284원 | 0원 |
| 4회 유찰 · 24% | 157,985,800원 | 154,973,999원 | 0원 |
| 5회 유찰 · 17% | 110,590,060원 | 108,241,799원 | 0원 |
회차별 금액은 제시된 유찰 시나리오 기준입니다. 소유자 잔여액은 배당 검증이 완료되지 않은 산식상 표시값이며, 근저당권자·조세채권자 등의 실제 배당액을 반영한 확정 수치가 아닙니다. 당해세·임차인 최우선변제 등도 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 경상남도 김해시 동상동 소재 동광초등학교 북측 인근입니다. 주변에는 다가구주택과 근린생활시설이 분포하며, 감정평가상 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물과 이용상태. 김해캐슬아리스타궁은 2017.12.28 준공된 건물로, 본건은 20층 건물의 1층 111호입니다. 씨지(합성보)구조, (철근)콘크리트지붕이며 본건은 판매시설(현황: 대부마라탕)로 이용 중입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하며 감정평가상 제반 교통사정은 보통입니다. 대지 북동측 대로3류, 북서측 중로3류, 남동측 소로3류, 남서측 소로2류에 접합니다.
- 토지와 지역. 대지권 목적 토지는 대체로 평탄하게 조성된 완경사지대의 주상용 토지입니다. 용도지역은 준주거지역이며, 토지면적은 4,639.4㎡, 공시지가는 1,555,000원/㎡로 제시됩니다.
- 규제. 준주거지역과 함께 가축사육제한구역, 교육환경 상대보호구역, 경관관리 관련 구역 등의 지정사항이 있습니다. 실제 영업 가능 업종과 인허가 조건을 확인해야 합니다.
- 건물 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 확인되지 않습니다. 급배수·위생설비와 승강기 설비가 기재되어 있습니다.
- 임대관계. 감정평가 당시 임대관계는 미상으로 기재되었습니다. 실제 영업 중인 점포의 계약형태, 보증금·차임, 영업주체 확인이 필요합니다.
- 환금성. 단지 규모는 184세대로 제시되지만 본건은 그 안의 1층 상업시설입니다. 상층부 거래 건수가 곧 상가 매수 수요를 보장하지는 않습니다. 상가의 재매각 가능성은 별도로 판단해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준권리 원본 대조. 2020.11.23 김해시 압류는 2021.03.18 말소된 것으로 기록되어 있습니다. 2021.06.08 근저당권의 설정·이전·말소 상태와 현재 유효한 기준권리를 확인해야 합니다.
- 새마을금고중앙회 채권 확인. 최초 근저당권의 채권최고액은 597,600,000원이고 신청 청구액은 551,354,290원입니다. 실제 피담보채권 잔액과 배당 순위를 확인해야 합니다.
- 배당표 재산정. 소유자에게 221,734,284원이 돌아간다는 표시값은 신청채권자 배당 누락으로 신뢰하기 어렵습니다. 실제 배당 가능 금액과 조세채권을 별도로 검증해야 합니다.
- 임차인 장찬우 확인. 전입일 2023.03.16, 본건 전부 점유, 보증금 1,000원으로 기재되어 있습니다. 계약서 원본으로 보증금 금액과 차임, 확정일자, 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
- 상가 대항력 확인. 실제 사업자등록 신청일과 점유 개시 시점, 대부마라탕 영업주체를 확인해야 합니다. 주거용 전입일만으로 상가 대항요건을 확정하지 마세요.
- 실제 상가 시세 조사. 상층부 84㎡대 거래 평균은 1층 판매시설의 직접 비교가격이 아닙니다. 동일 건물 또는 인근의 1층 판매시설 매매사례, 임대료, 공실 현황을 확인해야 합니다.
- 가격 하락 추세 반영. 최근 거래지표는 -8.4% 하락 추세이며, 최저가가 최근 12개월 평균의 110.9%입니다. 전체 평균 211,250,000원만 근거로 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다.
- 명도·영업 인수 여부. 현황상 영업 중인 점포이므로 실제 점유자, 영업시설 소유권, 시설물 철거·원상복구, 영업권과 인도 범위를 확인해야 합니다.
- 관리비 및 조세. 공용부분 관리비 체납과 매수인이 부담할 수 있는 비용, 당해세·조세채권 배당 문제를 확인해야 합니다.
- 매각물건명세서·현황조사 최종 확인. 2026.11.04 입찰 전에 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 특별매각조건을 대조해야 합니다.
맺으며 — “감정가의 34%가 곧 싼 가격은 아니다”
이 사건의 가장 강한 인상은 658,000,000원에서 225,694,000원으로 내려온 가격입니다. 세 차례 유찰됐고, 현재 인수 추정액도 0원입니다. 그러나 권리와 가격을 나누어 보면 단순한 저가 매물로 평가할 수 없습니다.
현재까지 확인되는 임차인 1명의 전입일은 근저당권보다 늦지만, 상가 대항요건과 임대차계약은 더 확인해야 합니다. 과거 김해시 압류의 말소와 근저당권 이전관계를 원본에서 확인해야 하며, 채권자 배당이 반영되지 않은 예상배당표도 다시 계산해야 합니다.
가격 측면에서는 최근 12개월 거래평균 203,428,571원보다 현재 최저가가 높고, 최신 거래는 193,000,000원, 최근 거래 추세는 -8.4%입니다. 단, 이 가격은 상층부 84㎡대 거래로서 1층 판매시설의 시세를 직접 증명하지 못합니다. 따라서 감정가 대비 할인은 크지만, 실제 상가 시세 대비 저가인지 확인되지 않은 물건입니다.
종합 판단은 보수적 접근입니다. 3회 유찰, 1층 근린시설의 환금성 불확실성, 하락 중인 단지 거래지표, 권리·배당 검증사항이 함께 존재합니다. 이 사건의 승부처는 유찰 횟수가 아니라 상가의 실제 수익가치와 유효 권리관계의 확인입니다. 현재 최저가만으로 적극 응찰할 근거는 부족합니다.
