창원지방법원 2025타경12090. 김해시 동상동 김해캐슬아리스타궁 1층 111호로, 감정평가 당시 판매시설인 대부마라탕으로 이용 중인 근린시설입니다. 소유자 김정열은 2021.06.08. 거래가 677,430,000원에 취득했고, 같은 날 이곡새마을금고 명의의 채권최고액 597,600,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권은 이후 성서새마을금고를 거쳐 새마을금고중앙회로 이전됐으며, 새마을금고중앙회가 551,354,290원을 청구해 임의경매를 신청한 구조입니다.
권리관계는 신탁 이력과 압류 이력이 여러 차례 등장하지만, 과거 신탁등기는 소유권 귀속과 함께 말소됐고 2020.11.23. 김해시 압류도 2021.03.18. 해제·말소됐습니다. 따라서 실제 입찰 분석에서는 현재 존속하는 2021.06.08. 근저당권을 기준으로 후순위 권리를 정리하는 것이 보수적입니다. 현황조사상 임차인 장찬우의 점유 시작일은 2023.03.16.로 이보다 늦어 대항력은 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경12090 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 동상동 1117 김해캐슬아리스타궁 1층 111호 · 경상남도 김해시 가야로 470 |
| 물건종류 / 현황 | 근린시설 · 판매시설(현황: 대부마라탕) · 20층 건물 내 1층 111호 |
| 소유자 | 김정열 (2021.06.08. 거래가 677,430,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 658,000,000원 / 658,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 새마을금고중앙회 / 551,354,290원 |
| 매각기일 | 2026.07.08 |
| 용도지역 / 토지이용 | 준주거지역 · 주상용 · 공시지가 1,555,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 과거 신탁은 정리, 근저당 이후는 소멸
최초 소유권보존은 주식회사코람코자산신탁 명의였고, 이후 씨케이개발주식회사와 아시아신탁주식회사 사이에서 신탁재산 귀속과 재신탁이 이어졌습니다. 마지막 아시아신탁주식회사 명의 신탁은 2021.06.08. 말소되고 같은 날 김정열에게 소유권이 이전됐으므로, 현재 매수인이 별도로 승계할 신탁등기는 확인되지 않습니다.
2025.09.10. 임의경매개시결정과 2025.11.27. 국민건강보험공단 압류는 근저당권보다 늦습니다. 정상 매각을 전제로 이들 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 구조이며, 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 / 점유 | 전입·점유일 | 보증금 | 확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 장찬우 본건전부 | 2023.03.16 | 1,000만원 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
장찬우는 보증금 1,000만원으로 본건 전부를 점유하고 있으나, 점유 시작일 2023.03.16.은 2021.06.08. 근저당권보다 늦습니다. 따라서 대항력은 없고 보증금 미배당분을 매수인이 승계하는 구조도 아닙니다. 보증기관의 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 1명입니다.
③ 시세 비교 — 실질취득 6.58억, 단지 거래는 하락 추세
동일 단지 김해캐슬아리스타궁의 실거래 12건은 188,000,000원~238,000,000원, 전체 평균은 218,833,333원입니다. 가격 판단에서 더 중요한 최근 12개월 거래 5건의 평균은 208,600,000원, 최신 2026.07. 거래는 188,000,000원입니다. 최근 거래 구간은 이전 거래보다 -7.8% 하락했습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 84.71㎡ | 11 | 188,000,000원 |
| 2026.01 | 84.53㎡ | 16 | 210,000,000원 |
| 2026.01 | 84.53㎡ | 13 | 205,000,000원 |
| 2025.11 | 84.9㎡ | 17 | 230,000,000원 |
| 2025.10 | 84.9㎡ | 17 | 210,000,000원 |
| 2025.03 | 84.9㎡ | 7 | 230,000,000원 |
| 2025.03 | 84.9㎡ | 8 | 233,000,000원 |
| 2025.02 | 84.53㎡ | 4 | 218,000,000원 |
| 2025.01 | 84.71㎡ | 13 | 215,000,000원 |
| 2024.11 | 84.9㎡ | 13 | 234,000,000원 |
| 2024.10 | 84.9㎡ | 18 | 238,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 5건 | 208,600,000원 |
최근 거래 추세도 -7.8%로 하락 중입니다. 전체 평균 218,833,333원에는 238,000,000원·234,000,000원 등 이전 고가 거래가 포함돼 있으므로, 가격 판단은 최근 12개월 평균 208,600,000원과 최신 거래 188,000,000원을 우선해야 합니다. 어느 기준으로 보더라도 신건 최저가 658,000,000원을 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 있다고 평가할 근거는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 658,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 8,980,000원 |
| 1. 근저당 · 이곡새마을금고 설정 | 597,600,000원 | 597,600,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 51,420,000원 |
근저당권은 이후 성서새마을금고와 새마을금고중앙회로 이전됐습니다. 위 표는 채권최고액 597,600,000원을 기준으로 한 보수적 계산이며, 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 근린시설 가운데 판매시설로 이용 중이며, 현황은 대부마라탕입니다. 주거용 호실이 아니라 영업시설의 임대수익과 점포 수요를 중심으로 판단해야 합니다.
- 입지. 동광초등학교 북측 인근으로, 주위에는 다가구주택과 근린생활시설이 소재합니다. 제반 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 제반 교통사정은 보통입니다.
- 도로. 북동측 대로3류, 북서측 중로3류, 남동측 소로3류, 남서측 소로2류에 각각 접합니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역·시장·가축사육제한구역·상대보호구역·중점경관관리구역에 해당합니다. 위반건축물은 없고 공부와 현황의 차이도 없습니다.
- 환금성. 184세대, 2017.12.28. 준공 단지이지만 본건은 1층 판매시설입니다. 상가는 주거형 호실보다 임차업종·가시성·임대료·공실기간에 따라 매수층이 좁아질 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 상가 직접 시세 확인. 동일 단지 실거래만으로는 1층 판매시설의 가격을 확정할 수 없습니다. 인근 1층 판매시설 매매사례와 임대료를 별도로 대조해야 합니다.
- 수익성 검증. 현재 영업 중인 대부마라탕의 실제 임대차계약, 임대료, 관리비, 부가세, 공실 가능성을 확인한 뒤 수익가격을 산정해야 합니다.
- 임차인 원본 확인. 장찬우의 보증금은 1,000만원이며 대항력은 없지만, 확정일자와 배당요구 여부 및 점포 인도 조건을 원본으로 확인해야 합니다.
- 세금 우선배당 확인. 국세·지방세 압류 이력이 있으므로 당해세와 교부청구액을 확인해야 합니다. 당해세가 있으면 근저당 배당과 소유자 잔여액이 줄어듭니다.
- 유찰가격도 재검증. 1회 유찰 시 526,400,000원, 2회 유찰 시 421,120,000원이지만, 가격이 낮아지는 것만으로 상가 수익성이 확보되는 것은 아닙니다.
- 명도·영업시설. 본건 전부가 영업 점유 중이므로 인도명령, 집기·시설물 귀속, 폐업 또는 이전 일정과 비용을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 세금 교부청구 내역을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원이어도 가격은 별개다”
이 물건의 권리분석 핵심은 비교적 명확합니다. 과거 신탁과 김해시 압류는 말소됐고, 2021.06.08. 근저당권 이후의 경매개시결정·압류는 매각으로 소멸합니다. 실제 임차인 장찬우도 후순위여서 매수인 인수는 0원입니다.
그러나 투자 판단은 권리만으로 끝나지 않습니다. 신건 실질취득액은 658,000,000원이고, 최근 12개월 단지 실거래 평균은 208,600,000원, 최신 거래는 188,000,000원, 최근 추세는 -7.8%입니다. 본건이 1층 판매시설이라 이 거래를 직접 시세로 대입할 수 없다는 점까지 고려하면, 결론은 ‘싸다’가 아니라 상가 직접 시세와 임대수익을 확인하기 전에는 가격 적정성을 인정하기 어렵다입니다. 권리는 조건부 합격, 가격과 환금성은 보류. 현재 회차에서 서둘러 가격 가점을 줄 사건은 아닙니다.
