광주지방법원 2025타경33599. 광주 북구 양산동의 토지 300.8㎡와 철근콘크리트구조 4층 건물을 함께 매각하는 사건입니다. 감정 이용상태는 1~4층 다가구주택이며, 사건상 용도는 연립·다세대와 토지로 분류돼 있습니다. 현재 소유자는 박재영이고, 설동관이 청구금액 100,000,000원으로 강제경매를 신청했습니다.
이 사건의 핵심은 감정가나 유찰 횟수가 아니라 다수의 선순위 임차인입니다. 말소기준은 2024.07.29. 충북신용보증재단의 가압류이며, 대부분의 임차인은 그보다 앞선 2021~2023년에 전입하거나 점유를 시작했습니다. 현재 회차 배당으로 보증금을 전액 회수하는 임차인도 있지만, 우선변제권이 확인되지 않은 대항력 임차인 3명의 보증금 합계 340,000,000원은 매수인이 승계하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경33599 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 북구 양산동 814-2 · 광주광역시 북구 양산택지로37번길 32-1 |
| 물건종류 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 1~4층 다가구주택 |
| 토지 / 건물 | 대 300.8㎡ · 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 4층 |
| 소유자 | 박재영 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 1,230,514,400원 / 1,230,514,400원 (신건·0회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 설동관 / 100,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.08 |
| 매각조건 | 토지·건물 일괄매각 |
① 권리 흐름 — 기준권리보다 앞선 임차인이 핵심
임차권등기가 말소기준 뒤에 접수됐더라도, 실제 전입·점유가 말소기준보다 앞서면 대항력은 별도로 존속할 수 있습니다. 양준식·권정운·최아라·김지혜·이승현·송하늘 등은 임차권등기 접수일만 보면 후순위지만, 기재된 전입일은 모두 2024.07.29.보다 앞섭니다. 단순히 등기 접수 순서만 보고 소멸한다고 판단해서는 안 됩니다.
② 임차인 분석 — 확정 인수 3.40억, 추가 위험은 미확정
보증기관의 대위·승계로 중복 신고된 사람은 없으며, 조사·명세서상 임차인 표기는 총 17명입니다. 현재 매각가 가정에서 우선변제 임차인 11명에게 합계 945,000,000원이 전액 배당되는 것으로 계산됐습니다. 반면 황준범·김채린·정민석은 대항력이 있으나 우선변제권이 확인되지 않아 보증금 합계 340,000,000원을 매수인이 인수합니다.
| 임차인 / 호실 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이미영 · 201호 | 65,000,000원 | 2022.01.27 / 2021.12.28 | 있음 | 있음 | 현 회차 전액배당 |
| 황준범 · 202호 | 100,000,000원 | 2022.01.21 / 미상 | 있음 | 미확인 | 100,000,000원 인수 |
| 김채린 · 403호 | 160,000,000원 | 2023.01.25 / 미상 | 있음 | 미확인 | 160,000,000원 인수 |
| 정민석 · 205호 | 80,000,000원 | 2022.01.12 / 미상 | 있음 | 미확인 | 80,000,000원 인수 |
| 염보라 · 304호 | 110,000,000원 | 2022.01.20 / 2021.12.14 | 있음 | 있음 | 현 회차 전액배당 |
| 고은지 · 206호 | 80,000,000원 | 2022.02.08 / 2022.02.08 | 있음 | 있음 | 현 회차 전액배당 |
| 조순영 · 306호 | 80,000,000원 | 2022.02.07 / 2022.02.10 | 있음 | 있음 | 현 회차 전액배당 |
| 신혁준 · 303호 | 100,000,000원 | 2021.12.23 / 2021.12.07 | 있음 | 있음 | 현 회차 전액배당 |
| 양준식 · 302호 | 110,000,000원 | 2022.07.01 / 2022.06.10 | 있음 | 있음 | 현 회차 전액배당 |
| 설동관 · 203호 | 100,000,000원 | 주민등록 없음 / 2022.02.28 | 가능·미상 | 미상 | 추가 100,000,000원 가능 |
| 권정운 · 401호 | 60,000,000원 | 2022.04.11 / 2022.04.11 | 있음 | 있음 | 현 회차 전액배당 |
| 최아라 · 204호 | 100,000,000원 | 2023.08.10 / 2023.08.10 | 있음 | 있음 | 현 회차 전액배당 |
| 김지혜 · 305호 | 80,000,000원 | 2022.03.31 / 2022.03.02 | 있음 | 있음 | 현 회차 전액배당 |
| 이승현 · 402호 | 100,000,000원 | 2022.01.06 / 2021.12.28 | 있음 | 있음 | 현 회차 전액배당 |
| 송하늘 · 301호 | 60,000,000원 | 2022.05.17 / 2022.04.01 | 있음 | 있음 | 현 회차 전액배당 |
| 기사항전 · 미상 | 미상 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 금액 미상 |
| 지주택 · 미상 | 미상 | 2022.01.27 / 2022.01.21 | 있음 | 있음 | 금액 미상 |
③ 가격 판단 — 비교 기준은 최저가가 아니라 실질취득
현재 회차에서 낙찰가를 최저매각가와 같은 1,230,514,400원으로 가정하면, 확정 인수액 340,000,000원을 더한 최소 실질취득은 1,570,514,400원입니다. 이는 취득세·등기비용·명도비용 등을 넣기 전 금액이며, 설동관과 보증금 미상 점유 위험도 반영하지 않은 하한선입니다.
| 회차 | 매각가 | 계산상 인수 | 매각가 + 인수 | 채권자 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건·100%) | 1,230,514,400원 | 340,000,000원 | 1,570,514,400원 | 216,327,293원 |
| 1회 유찰 시 (80%) | 984,411,520원 | 340,000,000원 | 1,324,411,520원 | 459,969,144원 |
| 2회 유찰 시 (64%) | 787,529,216원 | 347,746,076원 | 1,135,275,292원 | 487,136,549원 |
회차별 인수액은 현재 배당 추정에 따른 수치입니다. 실제 낙찰가가 낮아져 우선변제 임차인의 보증금이 전액 배당되지 않으면, 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금이 매수인에게 추가 승계될 수 있습니다. 따라서 유찰로 최저가가 내려가더라도 실질취득이 같은 폭으로 내려간다고 단정할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,230,514,400원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 14,705,144원 |
| 1. 이미영 보증금 | 65,000,000원 | 65,000,000원 |
| 1. 염보라 보증금 | 110,000,000원 | 110,000,000원 |
| 1. 고은지 보증금 | 80,000,000원 | 80,000,000원 |
| 1. 조순영 보증금 | 80,000,000원 | 80,000,000원 |
| 1. 신혁준 보증금 | 100,000,000원 | 100,000,000원 |
| 1. 양준식 보증금 | 110,000,000원 | 110,000,000원 |
| 1. 권정운 보증금 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 1. 최아라 보증금 | 100,000,000원 | 100,000,000원 |
| 1. 김지혜 보증금 | 80,000,000원 | 80,000,000원 |
| 1. 이승현 보증금 | 100,000,000원 | 100,000,000원 |
| 1. 송하늘 보증금 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 인수 · 황준범 보증금 | 100,000,000원 | 0원 · 매수인 인수 |
| 인수 · 김채린 보증금 | 160,000,000원 | 0원 · 매수인 인수 |
| 인수 · 정민석 보증금 | 80,000,000원 | 0원 · 매수인 인수 |
| 2. 광주농업협동조합 근저당 | 288,000,000원 | 270,809,256원 |
| 3. 송민근 전세권 | 40,000,000원 | 0원 |
| 4. 박지훈 전세권 | 40,000,000원 | 0원 |
| 5. 충북신용보증재단 가압류 | 19,136,549원 | 0원 |
| 6. 설동관 신청채권 | 100,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액 487,136,549원 중 예상배당은 270,809,256원, 미배당은 216,327,293원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정 이용상태 기준)
- 입지. 광주양지초등학교 북서측 인근으로, 단독주택과 원룸 등이 형성된 정비된 주택지대입니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하며 일반적인 교통 여건은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 4층 건물로, 외벽은 타일 및 드라이비트, 내벽은 타일·벽지, 창호는 샷시창입니다. 급배수·위생·난방설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 대 300.8㎡, 평지의 세로장방형이며 소로 한 면에 접합니다. 공시지가는 743,700원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 소로2류 접합, 상대보호구역 저촉, 비행안전제3구역 및 토지구획정리사업지구에 포함됩니다.
- 건축물 상태. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 다수 임차인이 존재하는 다가구주택과 토지를 일괄 취득하는 구조로, 일반 공동주택보다 권리정리·명도·운영 부담이 크고 매수층이 제한될 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득가 기준. 응찰가에 확정 인수 340,000,000원을 더하고, 설동관 100,000,000원 및 보증금 미상 점유 위험까지 별도 한도로 반영해야 합니다.
- 호실별 전입세대 대조. 201호부터 403호까지 현황조사, 전입세대확인서, 확정일자, 임차권등기 범위를 호실별로 일치시켜야 합니다.
- 배당요구 확인. 우선변제 임차인 11명의 배당요구 종기 준수 여부와 실제 배당액을 확인하고, 미배당 보증금의 승계 가능성을 다시 계산해야 합니다.
- 설동관 관계 확인. 임차권자와 신청채권자가 동일한 이름이므로 계약서, 보증금 이체내역, 점유 및 관계인 여부를 확인해야 합니다.
- 보증금 미상 점유. 기사항전·지주택으로 표기된 점유관계의 실제 성명, 호실, 보증금 및 대항력을 확인해야 합니다.
- 말소된 권리 대조. 2014년 근저당과 전세권의 말소 여부를 최신 등기부와 채권신고서로 확인해 배당표의 유효성을 재검증해야 합니다.
- 실거래 확인. 최저가가 아니라 최소 실질취득 1,570,514,400원을 기준으로 인근 다가구주택과 토지의 최근 실거래를 비교해야 합니다.
- 관리·명도 비용. 다수 호실의 점유 이전, 공용요금, 수선 상태와 임대차 인수 후 운영비용을 현장조사해야 합니다.
맺으며 — “낙찰가보다 인수액이 먼저다”
이 물건은 신건 최저가 1,230,514,400원만 보면 감정가와 같은 평범한 다가구주택 경매처럼 보입니다. 그러나 대항력 임차인 3명의 보증금 340,000,000원이 확정적으로 승계돼 최소 실질취득은 1,570,514,400원으로 올라갑니다. 설동관의 100,000,000원과 보증금 미상 점유 표기까지 감안하면 실제 부담은 이보다 커질 수 있습니다.
현재 회차에서도 채권자 미배당이 216,327,293원이고 신청채권자 설동관의 예상배당은 0원입니다. 여기에 과거 근저당 말소 기록과 배당 추정이 서로 맞지 않는 부분까지 있어 원본 확인 없이 응찰할 수 있는 사건이 아닙니다. 최저가 기준 판단은 금지, 호실별 임차권과 실질취득가를 먼저 확정해야 하는 고위험 인수형 물건입니다.
