광주지방법원 2025타경33599. 광주 북구 양산동 814-2의 건물과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 사건상 용도는 연립/다세대 + 토지, 감정평가 이용상태는 1~4층 다가구주택입니다. 토지는 300.8㎡이고, 감정가는 1,230,514,400원입니다. 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 861,361,000원으로 낮아졌습니다.
그러나 이 사건은 단순히 “감정가의 70%”라는 숫자로 볼 수 없습니다. 배당 시뮬레이션상 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금이 매수인에게 넘어가 현재 회차 인수액이 374,652,610원에 이릅니다. 최저가와 인수를 합친 현재 실질취득은 1,236,013,610원입니다. 여기에 보증금이 확인되지 않은 점유자도 있어 실제 부담은 원본 서류 확인에 따라 달라질 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경33599 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 북구 양산동 814-2 · 광주광역시 북구 양산택지로37번길 32-1 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 1~4층 다가구주택 |
| 토지 | 대 300.8㎡ · 제2종일반주거지역 · 평지 · 세로장방 · 소로한면 |
| 소유자 | 박재영 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 1,230,514,400원 / 861,361,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 100,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
| 매각조건 | 일괄매각 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 갖춘 임차인의 대항력이 핵심
현재 말소기준은 2024.07.29 충북신용보증재단 가압류 19,136,549원입니다. 2014년 광주농업협동조합 근저당은 2021.12.21 말소됐고, 과거 송민근·박지훈 전세권도 각각 2016.03.16, 2018.04.17 말소됐습니다. 문제는 현재 임차관계입니다. 여러 임차인이 2021~2023년에 이미 전입·점유를 시작해 2024.07.29보다 선순위의 대항력을 갖는 것으로 정리돼 있습니다.
② 임차인 — 대항력·우선변제·인수 가능성을 개별 확인해야 한다
| 임차인 | 호실/부분 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이미영 | 201호 | 65,000,000원 | 2022-01-27 | 2021-12-28 | 대항력 우선변제 |
| 황준범 | 202호 | 100,000,000원 | 2022-01-21 | — | 대항력 전액 인수 |
| 김채린 | 403호 | 160,000,000원 | 2023-01-25 | — | 대항력 전액 인수 |
| 정민석 | 205호 | 80,000,000원 | 2022-01-12 | — | 대항력 전액 인수 |
| 염보라 | 304호 | 110,000,000원 | 2022-01-20 | 2021-12-14 | 대항력 우선변제 |
| 고은지 | 206호 | 80,000,000원 | 2022-02-08 | 2022-02-08 | 대항력 우선변제 |
| 조순영 | 306호 | 80,000,000원 | 2022-02-07 | 2022-02-10 | 대항력 우선변제 |
| 신혁준 | 303호 | 100,000,000원 | 2021-12-23 | 2021-12-07 | 대항력 우선변제 |
| 양준식 | 302호 | 110,000,000원 | 2022-07-01 | 2022-06-10 | 대항력 우선변제 |
| 설동관 | 203호 | 100,000,000원 | 미상 | 2022-02-28 | 대항력 미상 |
| 권정운 | 401호 | 60,000,000원 | 2022-04-11 | 2022-04-11 | 대항력 우선변제 |
| 최아라 | 204호 | 100,000,000원 | 2023-08-10 | 2023-08-10 | 대항력 우선변제 |
| 김지혜 | 305호 | 80,000,000원 | 2022-03-31 | 2022-03-02 | 대항력 우선변제 |
| 이승현 | 402호 | 100,000,000원 | 2022-01-06 | 2021-12-28 | 대항력 34,652,610원 인수 |
| 송하늘 | 301호 | 60,000,000원 | 2022-05-17 | 2022-04-01 | 대항력 우선변제 |
| 기사항전 | — | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 |
| 지주택 | — | 미상 | 2022-01-27 | 2022-01-21 | 보증금 미상 우선변제 |
보증금이 명시된 15명의 보증금만 합쳐도 1,385,000,000원입니다. 이 중 현재 배당표에서 황준범 100,000,000원, 김채린 160,000,000원, 정민석 80,000,000원은 전액 인수, 이승현은 배당 부족분 34,652,610원이 인수되는 구조로 계산돼 있습니다. 또한 보증금 미상 관계인이 남아 있어 현재 인수액을 절대적인 상한으로 볼 수는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 861,361,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 11,013,610원 |
| 이미영 보증금 | 65,000,000원 | 65,000,000원 |
| 염보라 보증금 | 110,000,000원 | 110,000,000원 |
| 고은지 보증금 | 80,000,000원 | 80,000,000원 |
| 조순영 보증금 | 80,000,000원 | 80,000,000원 |
| 신혁준 보증금 | 100,000,000원 | 100,000,000원 |
| 양준식 보증금 | 110,000,000원 | 110,000,000원 |
| 권정운 보증금 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 최아라 보증금 | 100,000,000원 | 100,000,000원 |
| 김지혜 보증금 | 80,000,000원 | 80,000,000원 |
| 이승현 보증금 | 100,000,000원 | 65,347,390원 |
| 황준범 보증금 | 100,000,000원 | 0원 · 100,000,000원 인수 |
| 김채린 보증금 | 160,000,000원 | 0원 · 160,000,000원 인수 |
| 정민석 보증금 | 80,000,000원 | 0원 · 80,000,000원 인수 |
| 충북신용보증재단 가압류 | 19,136,549원 | 0원 |
| 설동관 경매개시결정 | 100,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 매각대금 861,361,000원이 집행비용과 임차보증금 배당으로 모두 소진됩니다. 충북신용보증재단과 신청채권자 측 채권 합계 119,136,549원은 미배당으로 계산돼 있고, 매수인 인수액은 374,652,610원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 최저가와 인수액을 반드시 합산
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 861,361,000원 | 374,652,610원 | 1,236,013,610원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 602,952,700원 | 350,476,827원 | 953,429,527원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 422,066,890원 | 359,553,779원 | 781,620,669원 |
대항력 임차인이 있는 물건은 낙찰가가 내려갈수록 배당 부족분이 매수인에게 넘어갈 수 있으므로 최저가 자체가 실제 취득원가가 아닙니다. 이 사건 역시 현재 회차에서는 861,361,000원이 아니라 1,236,013,610원을 기준으로 판단해야 합니다. 2회·3회 유찰 시에도 같은 방식으로 매각가와 인수액을 합산해 봐야 합니다.
⑤ 입지·물적 특성 (감정요항 기준)
- 주위환경. 광주양지초등학교 북서측 인근이며, 단독주택과 원룸 등이 있는 주택지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 일반적인 교통수단은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 4층 건물로, 외벽은 타일·드라이비트, 내벽은 타일·벽지, 창호는 샷시창입니다.
- 설비. 급배수·위생·난방설비가 있습니다.
- 토지. 300.8㎡, 지목 대, 평지·세로장방·소로한면이며 공시지가는 743,700원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 토지구획정리사업지구, 비행안전제3구역(전술), 상대보호구역, 소로2류에 해당합니다.
- 위반건축물. 위반 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준. 현재 최저가 861,361,000원이 아니라 예상 인수 374,652,610원을 더한 1,236,013,610원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 미상 임차관계. 보증금·전입일이 확인되지 않은 관계인이 있어 매각물건명세서와 현황조사 원본을 다시 대조해야 합니다.
- 배당요구 확인. 우선변제권이 있는 임차인도 실제 배당액과 미배당 잔액에 따라 인수 부담이 달라질 수 있습니다.
- 설동관 관계 확인. 임차권자이면서 경매개시결정 채권자로 나타나므로 임대차 실체와 관계인 여부를 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 건물과 토지가 함께 매각되는 구조이므로 매각목록의 범위를 원본에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사, 배당요구 종기 및 최신 권리변동을 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 할인율보다 인수액이 먼저다
이 물건의 핵심 숫자는 감정가 대비 70%가 아니라 374,652,610원의 현재 예상 인수액입니다. 최저가 861,361,000원에 이 금액을 더하면 실질취득은 1,236,013,610원으로 감정가를 넘어섭니다. 임차보증금이 명시된 15명만 합쳐도 1,385,000,000원이고, 보증금 미상 관계인도 남아 있습니다. 권리구조가 복잡한 다가구주택 경매이므로 각 임차인의 대항력·우선변제·실제 배당액을 개별 검증하지 않고 최저가만 보고 접근해서는 안 됩니다.
