창원지방법원 2025타경12179. 김해시 주촌면 천곡리 1573-1, 토지면적 823.2㎡의 근린상업지역 물건입니다. 감정 이용상태는 근린생활시설인 소매점·휴게음식점과 주차장이며, 건물은 일반철골구조 경사지붕 지상 1층입니다. 매각물건명세서에는 일괄매각으로 기재돼 있습니다.
등기상 핵심은 2022.08.04. 접수된 범서농업협동조합의 첫 번째 근저당권 1,560,000,000원입니다. 같은 날 접수된 나머지 근저당권 3건과 경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸합니다. 다만 현장에는 임차인이 다수 존재하므로, 이 물건의 실질적인 권리분석 승부처는 등기부보다 임차인의 사업자등록·점유 개시 시점과 보증금 승계 여부입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경12179 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 주촌면 천곡리 1573-1 · 경상남도 김해시 주촌면 천곡로91번길 18-2 |
| 물건종류 / 이용상태 | 대지 + 토지 · 근린생활시설(소매점·휴게음식점) 및 주차장 |
| 토지 / 건물 | 토지 823.2㎡ · 대 · 상업용 · 일반철골구조 경사지붕 지상 1층 |
| 소유자 | 백광훈 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 3,828,044,040원 / 3,828,044,000원 (신건·감정가 100%) |
| 신청채권자 / 청구 | 범서농업협동조합 / 2,517,597,833원 |
| 매각기일 | 2026.07.08 |
| 매각 조건 | 일괄매각 |
① 권리 흐름 — 근저당 4건은 매각으로 소멸
말소기준권리는 2022.08.04. 접수 제61115호 범서농업협동조합 근저당권 1,560,000,000원입니다. 같은 날 이어서 접수된 근저당권 720,000,000원·340,000,000원· 264,000,000원도 매각으로 소멸합니다. 2025.10.20. 임의경매개시결정 역시 후순위입니다.
② 임차인 분석 — 4명은 대항력 없음, 1명은 판정 미상
보증기관의 대위·승계 신고는 없으며, 실제 임차인은 5명입니다. 정용수·김정기·김명선· 신윤정은 전입신고일이 말소기준일인 2022.08.04.보다 늦어 대항력이 없습니다. 반면 (주)현대렌탈서비스는 전입신고일이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다.
| 임차인 / 점유부분 | 전입신고일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 정용수 사무실 1칸(공인중개사사무소) | 2023.05.17 | 1,500만원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김정기 사무실 1칸(JS복합물류) | 2024.11.15 | 1,000만원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김명선 점포 1칸(음식점) | 2023.04.11 | 1,000만원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| (주)현대렌탈서비스 사무실 1칸(현대렌탈서비스) | 미상 | 3,000만원 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 신윤정 기타란 참조 | 2025.04.07 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 가격 검증 — 실거래 비교 없이 감정가 100% 신건
신건 최저매각가는 3,828,044,000원으로 감정가 3,828,044,040원과 사실상 같습니다. 동일하거나 유사한 근린생활시설의 실거래 비교자료는 확인되지 않으므로, 현재 가격을 두고 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 있다고 판단할 근거는 없습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 신건·감정가 100% | 3,828,044,000원 | 2,915,125,007원 | 0원 | 872,238,553원 |
| 1회 유찰 시 감정가 80% | 3,062,435,200원 | 2,915,125,007원 | 0원 | 114,285,841원 |
| 2회 유찰 시 감정가 64% | 2,449,948,160원 | 2,423,048,678원 | 492,076,329원 | 0원 |
현재 회차와 1회 유찰 시나리오에서는 계산상 채권총액 2,915,125,007원이 전액 배당됩니다. 2회 유찰로 매각가가 2,449,948,160원까지 내려가면 채권자 미배당액은 492,076,329원으로 늘어납니다. 이는 채권자의 회수 부족을 뜻할 뿐, 후순위 근저당권의 미배당액이 그대로 매수인에게 승계된다는 뜻은 아닙니다. 매수인 승계 여부는 별도로 임차인의 대항력과 미배당 보증금을 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 3,828,044,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 40,680,440원 |
| 1. 근저당 · 범서농업협동조합 | 1,560,000,000원 | 1,560,000,000원 |
| 2. 근저당 · 범서농업협동조합 | 720,000,000원 | 720,000,000원 |
| 3. 근저당 · 범서농업협동조합 | 340,000,000원 | 340,000,000원 |
| 4. 근저당 · 범서농업협동조합 | 264,000,000원 | 264,000,000원 |
| 5. 가압류 · 대구신용보증재단 | 31,125,007원 | 31,125,007원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 872,238,553원 |
집행비용은 매각가의 약 1.1%로 추정된 금액입니다. 소유자 잔여액은 당해세와 임차인 최우선변제를 반영하지 않은 값이며 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다. 가압류는 등기상 말소된 상태이므로 최신 배당요구 내역과 함께 재확인이 필요합니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표·토지정보 기준)
- 입지. 주촌초등학교 남동측 인근에 위치하며, 주위는 성숙 중인 상가지대로 제반 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하며 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 근린생활시설인 소매점·휴게음식점과 주차장으로 이용 중입니다.
- 건물. 일반철골구조 경사지붕 지상 1층으로, 외벽은 판넬잇기, 내벽은 인테리어, 창호는 P.V.C 섀시창 등으로 마감됐습니다.
- 설비. 위생·급배수설비와 전기설비 등이 구비돼 있으며 관리상태는 보통입니다.
- 토지. 면적 823.2㎡, 지목 대, 상업용, 평지의 세로장방형 중로각지이며 공시지가는 2,141,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·근린상업지역·지구단위계획구역이며 중로1류와 소로1류에 접합니다. 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- (주)현대렌탈서비스 기준일 확인. 사업자등록 신청일, 인도 시점, 점유 개시일과 임대차계약서 원본을 확인해 말소기준일보다 선순위인지 판정해야 합니다.
- 보증금 승계액 검증. 대항력이 인정될 경우 3,000만원 중 배당으로 회수되지 않는 금액이 있는지 확인해야 잠정 실질취득액을 확정할 수 있습니다.
- 신윤정 계약내용 확인. 대항력은 없지만 보증금이 미상이고 점유부분도 기타란 참조로 표시돼 있으므로 실제 사용범위와 계약관계를 확인해야 합니다.
- 명도계획. 실제 임차인 5명이 사무실·점포를 점유하고 있어 낙찰 후 인도 협의와 영업시설 정리 일정을 예상해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 토지와 일반철골구조 건물, 주차장 및 현장 시설물이 매각 대상에 어떻게 포함되는지 매각물건명세서와 감정평가서 원본을 대조해야 합니다.
- 가압류 최신 상태 확인. 2026.04.20. 말소된 대구신용보증재단 가압류가 예상배당 계산에는 포함돼 있으므로 최신 등기와 배당요구 종기 내역을 확인해야 합니다.
- 가격 적정성 별도 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 인근 상업용 토지·근린생활시설의 실제 거래, 임대수익과 공실 가능성을 별도로 조사해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 임대차계약서를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “등기보다 임차관계가 핵심”
이 물건은 네 건의 근저당권이 모두 범서농업협동조합 명의이고, 첫 번째 근저당권을 기준으로 후순위 권리가 소멸하는 비교적 선명한 등기구조입니다. 그러나 현장에는 실제 임차인 5명이 있고, 그중 (주)현대렌탈서비스의 전입신고일이 확인되지 않았습니다. 배당 계산에 표시된 매수인 인수 0원은 이 미상 임차인의 대항력과 배당 결과를 확인하기 전까지 확정값이 아닙니다.
가격 측면에서도 신건 최저가 3,828,044,000원이 사실상 감정가 100%이지만 비교할 실거래 근거가 없습니다. 따라서 이 물건은 등기권리는 정리되지만 임차인 확인과 가격 검증이 먼저 필요한 상업용 물건입니다. 결론은 “말소구조는 합격, 대항력 미상 임차인과 신건 가격은 보류”입니다.
