춘천지방법원 2025타경282. 고성군 토성면 청간리 211-1 일대의 토지와 여러 동의 건물이 함께 매각되는 물건으로, 감정평가상 이용상태는 종교시설입니다. 현 소유자는 대한예수교장로회새동선교회이며, 현 등기상 권리분석의 기준은 2020.03.19 동명새마을금고 근저당권 1,440,000,000원입니다. 같은 날 장사동새마을금고 근저당 720,000,000원도 설정됐고, 이후 동명새마을금고 근저당 120,000,000원·240,000,000원이 추가됐습니다. 이들 현재 존속 근저당과 2025.09.09 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리 자체보다 더 많은 확인이 필요한 부분은 물건의 물리적 구성입니다. 매각물건명세서 비고에는 일괄매각, 제시외 건물 및 구조물의 평가 포함, 야외수영장·정자·철재구조물·구분칸막이 구조물 등이 기재되어 있습니다. 특히 목록5~9, 11~13 건물은 공부상 청간리 211-1 지상으로 등재돼 있으나 토지 분할로 현재는 청간리 211-11 지상에 소재한다고 명시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경282 |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 고성군 토성면 청간리 211-1 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 종교시설 |
| 소유자 | 대한예수교장로회새동선교회 |
| 감정가 / 최저가 | 4,463,866,740원 / 2,187,295,000원 (2회 유찰, 감정가의 49.0%) |
| 청구액 | 1,229,771,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.14 |
| 토지 | 종교용지 · 계획관리지역 · 1,653㎡ · 공시지가 115,700원/㎡ · 평지 · 사다리형 · 소로한면 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 매각으로 소멸
말소기준권리는 2020.03.19 동명새마을금고 근저당입니다. 현재 경매와 관련해 존속하는 장사동새마을금고 근저당과 동명새마을금고의 후순위 근저당은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 2004년부터 2017년 사이의 다수 압류·가압류·근저당은 이미 말소된 이력입니다.
② 점유자 — 전입은 있으나 말소기준보다 늦다
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 정영길 | 2022.11.16 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
정영길의 전입일은 말소기준 2020.03.19보다 늦은 2022.11.16이므로 제공된 조사내용상 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자, 배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제 관계는 별도 확인 대상이지만, 현재 예상배당표상 매수인이 승계하는 금액은 0원입니다.
③ 가격 — 감정가 49%지만 시세 할인율은 판단할 수 없다
감정가는 4,463,866,740원, 현재 최저매각가는 2,187,295,000원으로 감정가의 약 49.0%입니다. 그러나 이 사건에는 비교할 실거래 자료가 없어, 이 비율만으로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 크다”고 판단할 근거는 없습니다.
또한 일반 주거용 아파트가 아니라 여러 동의 종교시설과 토지가 일괄매각되는 물건입니다. 따라서 감정가 대비 유찰폭보다 실제 용도·건물 상태·시설 정상작동 여부·향후 이용 가능성 확인이 가격 판단에서 중요합니다. 감정평가에는 일부 위생·난방설비가 장기간 작동하지 않은 상태로 보이며, 정상작동 여부를 재확인하라는 내용도 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 2,187,295,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 24,272,950원 |
| 1. 을구 19번 · 동명새마을금고 | 1,440,000,000원 | 1,440,000,000원 |
| 2. 을구 19번 · 장사동새마을금고 | 720,000,000원 | 720,000,000원 |
| 3. 을구 21번 · 동명새마을금고 | 120,000,000원 | 3,022,050원 |
| 4. 을구 22번 · 동명새마을금고 | 240,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가를 매각가로 가정하면 총 채권 2,520,000,000원 중 2,163,022,050원이 배당되고, 356,977,950원이 미배당으로 남는 계산입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션이며, 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 일괄매각·현황 체크 (감정평가·매각물건명세서 기준)
- 일괄매각. 제시외 건물이 포함되고, 토지상의 조경수·수도·전기설비·휀스 등 구조물은 토지가치에, 건물의 외부계단·다락·데크 등은 건물가치에 포함해 평가됐습니다.
- 부속 구조물. 목록1에는 철골조 천막지붕 정자 1동, 철재구조물 2개, 철골조 조립식판넬 구분칸막이 구조물이, 목록2에는 야외수영장·정자 2동·철재구조물 6개·구분칸막이 구조물이 기재돼 있습니다.
- 이동 가능 시설. 목록3 지상에는 채무자 소유의 이동 가능한 컨테이너 1동과 철골조 싱글지붕 정자 1동이 있습니다.
- 건물 소재지 확인. 목록5~9, 11~13 건물은 공부상 청간리 211-1 지상으로 등재돼 있으나, 토지 분할로 현재 청간리 211-11 지상에 소재한다고 명시돼 있습니다.
- 설비 상태. 일부 기본 위생설비와 난방설비가 설치돼 있으나 장기간 작동하지 않은 상태로 보이며, 정상작동 여부 재확인이 필요하다고 기재돼 있습니다.
⑥ 입지·토지 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 고성군 토성면 청간리 ‘청간사거리’ 남서측 근거리에 위치하며, 주변은 농경지·단독주택·임야·소규모공장이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고, 대체로 개별 운송수단을 이용해 출입하는 환경입니다.
- 토지. 지목은 종교용지, 이용상황은 주거기타, 면적 1,653㎡이며 평지·사다리형·소로한면입니다.
- 용도지역. 계획관리지역이며 가축사육제한구역에 저촉됩니다.
- 공시지가. 115,700원/㎡입니다.
- 건축물. 감정요항표에는 공부와의 차이가 없고 위반건축물 표시도 없는 것으로 정리돼 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임대차 원문 대조. 정영길의 전입은 말소기준 뒤이지만, 보증금·확정일자·배당요구 관계를 원문에서 확인하세요.
- 211-11 소재 건물 확인. 토지 분할 이후 일부 건물이 실제 어느 필지에 놓이는지 현황과 매각범위를 직접 대조해야 합니다.
- 제시외 시설 범위. 정자·수영장·철재구조물·구분칸막이·컨테이너 등 각각의 매각 포함 여부와 소유관계를 확인하세요.
- 설비 작동 점검. 장기간 미작동한 것으로 기재된 위생·난방설비의 정상작동 여부를 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가 대비 49%라는 수치가 실거래 대비 할인율을 뜻하지는 않습니다. 대체수요와 실제 활용가치를 별도로 검토하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 대상 목록과 실제 현장을 입찰 전에 일치시켜 확인하세요.
맺으며 — 권리 인수보다 ‘물건 자체’가 더 어렵다
이 사건의 등기상 핵심은 비교적 분명합니다. 말소기준은 2020.03.19 동명새마을금고 근저당이고, 조사된 점유자의 전입은 그보다 늦습니다. 예상배당상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 그 사실이 곧 쉬운 물건이라는 뜻은 아닙니다.
현재 최저가는 감정가의 49.0%까지 내려왔지만, 비교 실거래가 없어 시세 대비 저렴하다고 단정할 수 없습니다. 더구나 종교시설·토지 일괄매각이고, 여러 제시외 시설과 토지분할 이후 일부 건물의 실제 소재지 확인이 필요합니다. 따라서 이 물건의 승부처는 인수금액보다 일괄매각 범위와 물리적 현황을 얼마나 정확히 확인하느냐에 있습니다.
