춘천지방법원 2025타경282. 고성군 토성면 청간리 211-1 일대의 토지와 종교시설로 이용 중인 복수 건물을 함께 매각하는 사건입니다. 현재 소유자는 대한예수교장로회새동선교회이며, 신청채권자는 동명새마을금고, 청구액은 1,229,771,000원입니다. 말소기준권리는 2020년 3월 19일 설정된 동명새마을금고 근저당권이고, 같은 날 장사동새마을금고 근저당권이 함께 설정돼 있습니다.
현재 등기부에 남아 있는 근저당권과 경매개시결정은 모두 말소기준권리와 같거나 그 이후의 권리입니다. 따라서 낙찰로 소멸하고, 배당 부족액이 생기더라도 그 부족분을 매수인이 근저당 채무로 승계하는 구조는 아닙니다. 권리상 인수액은 0원이지만, 종교시설이라는 이용 상태와 일괄매각 범위, 제시외 건물·구조물 및 토지 분할에 따른 건물 소재지 확인이 가격 판단보다 먼저 점검돼야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경282 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 고성군 토성면 청간리 211-1 · 강원특별자치도 고성군 토성면 천금길 96 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 종교시설로 이용 중 |
| 토지 현황 | 종교용지 1,653㎡ · 계획관리지역 · 평지 · 사다리형 · 소로한면 |
| 소유자 | 대한예수교장로회새동선교회 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 4,463,866,740원 / 2,187,295,000원 (2회 유찰·감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 동명새마을금고 / 1,229,771,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.08 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수는 0원
과거 중소기업은행·신한은행·수산업협동조합중앙회 등의 근저당권과 압류·가압류는 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 출발점은 2020년 3월 19일 동명새마을금고의 채권최고액 1,440,000,000원 근저당권입니다. 같은 접수번호로 장사동새마을금고의 채권최고액 720,000,000원 근저당권도 설정됐고, 이후 동명새마을금고 근저당권 120,000,000원과 240,000,000원이 추가됐습니다. 이 권리들은 모두 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 성명 | 전입일 | 보증금·확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 정영길 | 2022.11.16 | 보증금 미상 · 확정일자 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
정영길의 전입일은 2022년 11월 16일로, 말소기준권리인 2020년 3월 19일 근저당권보다 늦습니다. 따라서 매수인에게 대항할 수 없고 보증금 인수도 발생하지 않습니다. 보증금·확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않지만, 그 미확인 사실이 선순위 대항력으로 바뀌는 것은 아닙니다.
③ 가격 판단 — 49% 할인과 시세 메리트는 다르다
감정가 4,463,866,740원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 2,187,295,000원, 감정가의 49%입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득금액도 2,187,295,000원입니다.
그러나 이 사건에는 비교 가능한 최근 실거래 평균이나 최신 거래가격이 없습니다. 종교시설로 이용되는 토지와 여러 건물을 일괄매각하는 물건이므로, 감정가 대비 할인율만으로 일반 주거용 부동산처럼 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다. 49%라는 숫자는 감정가와의 차이일 뿐, 시장가치 대비 할인율을 의미하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 2,187,295,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 24,272,950원 |
| 1. 을구 19번 근저당 · 동명새마을금고 | 1,440,000,000원 | 1,440,000,000원 |
| 2. 을구 19번 근저당 · 장사동새마을금고 | 720,000,000원 | 720,000,000원 |
| 3. 을구 21번 근저당 · 동명새마을금고 | 120,000,000원 | 3,022,050원 |
| 4. 을구 22번 근저당 · 동명새마을금고 | 240,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차의 채권자 총 채권액은 2,520,000,000원, 예상 배당액은 2,163,022,050원이며 총 미배당은 356,977,950원입니다. 소유자 잔여와 매수인 인수는 모두 0원으로 계산됐습니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 일괄매각 범위 — 제시외 시설과 토지 위치 확인
이 사건은 일괄매각이며 제시외 건물도 포함됩니다. 토지 위 조경수, 수도·전기설비, 휀스 등 구조물은 토지가치에, 건물 외부계단·다락·데크 등은 건물가치에 포함해 평가됐습니다.
- 목록1. 철골조 천막지붕 정자 1동, 철재구조물 2개, 철골조 조립식판넬 구분칸막이 구조물이 있습니다.
- 목록2. 야외수영장, 철골조 천막지붕 정자 2동, 철재구조물 6개, 철골조 조립식판넬 구분칸막이 구조물이 있습니다.
- 목록3. 채무자 소유의 이동 가능한 컨테이너 1동과 철골조 싱글지붕 정자 1동이 있습니다.
- 건물 소재 토지. 목록5~9와 목록11~13 건물은 공부상 청간리 211-1 지상으로 등재됐지만, 토지 분할로 인해 청간리 211-11 지상에 소재합니다.
⑥ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 고성군 토성면 청간리 청간사거리 남서측 근거리에 있으며, 주변은 농경지·단독주택·임야·소규모공장이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하며 대체로 개별 운송수단을 이용해 출입합니다.
- 이용. 건물들은 종교시설로 이용 중이며 일반철골조·경량철골조·철근콘크리트구조 등 여러 구조와 층수로 구성돼 있습니다.
- 설비. 일부 위생설비와 난방설비가 설치돼 있으나 장기간 작동하지 않은 상태로 보여 정상 작동 여부를 다시 확인해야 합니다.
- 토지. 종교용지 1,653㎡, 계획관리지역, 평지의 사다리형 토지이며 소로 한 면에 접합니다. 공시지가는 115,700원/㎡입니다.
- 제한. 계획관리지역과 가축사육제한구역에 포함되거나 저촉됩니다.
- 환금성. 종교시설로 이용되는 토지와 복수 건물을 함께 취득하는 구조여서 일반 주거용 물건보다 수요층과 활용 방식이 제한될 수 있습니다.
⑦ 유찰 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 신청채권 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰(49%) | 2,187,295,000원 | 2,163,022,050원 | 356,977,950원 | 충족 |
| 3회 유찰 시(34%) | 1,531,106,500원 | 1,513,395,435원 | 1,006,604,565원 | 충족 |
| 4회 유찰 시(24%) | 1,071,774,549원 | 1,058,656,804원 | 1,461,343,196원 | 미충족 |
추가 유찰이 발생해도 매수인 인수액은 각 시나리오에서 모두 0원입니다. 다만 가격이 내려갈수록 후순위 근저당권의 미배당이 커지고, 4회 유찰 시에는 신청채권자의 청구액도 충족되지 않는 것으로 계산됩니다. 이 변화는 채권자 회수 문제이며, 매수인이 미배당 채무를 인수한다는 의미는 아닙니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 시세를 별도로 산정. 감정가 대비 49%라는 할인율만으로 가격 메리트를 판단하지 말고, 종교시설·토지·복수 건물의 실제 거래 가능가와 활용가치를 별도로 조사해야 합니다.
- 매각목록과 현황 대조. 청간리 211-1과 211-11의 분할 관계, 목록별 건물 위치, 제시외 건물과 구조물의 포함 범위를 감정평가서와 현장에서 확인해야 합니다.
- 설비 작동 확인. 장기간 작동하지 않은 위생·난방설비의 정상 작동 여부와 보수비를 점검해야 합니다.
- 임차인·점유 확인. 정영길은 대항력이 없지만 실제 사용 범위와 점유 상태, 명도 협의 가능성을 확인해야 합니다.
- 용도와 규제 확인. 종교시설의 계속 사용이나 다른 용도로의 활용 가능성, 계획관리지역과 가축사육제한구역의 제한을 관할 기관에 확인해야 합니다.
- 이동식 시설 확인. 채무자 소유의 이동 가능한 컨테이너 1동이 있으므로 잔존 여부와 인도·철거 관계를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 매각목록 원본을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 정리되지만 물건은 단순하지 않다
이 사건의 등기 권리관계는 비교적 명확합니다. 말소기준 이후 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 실제 임차인 1명의 전입도 말소기준보다 늦어 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 보증금이나 근저당 채무를 추가로 떠안는 인수형 물건은 아닙니다.
하지만 물건 자체는 단순하지 않습니다. 종교시설로 이용되는 토지와 구조가 다른 여러 건물, 제시외 건물·수영장·정자·철재구조물·컨테이너 등을 함께 검토해야 하며, 일부 건물은 토지 분할로 공부상 등재 토지와 실제 소재 토지가 다릅니다. 설비 또한 장기간 작동하지 않은 상태로 조사됐습니다. 권리는 통과지만, 가격·활용·현황은 보수적으로 검증해야 하는 물건입니다. 감정가의 49%라는 숫자보다 실제 활용가치와 재매각 가능성을 먼저 확인해야 합니다.
