창원지방법원 2025타경12215. 창원시 의창구 팔용동 팔용에이스빌딩 지하1층 127호 근린시설입니다. 감정평가상 이용상태는 볼링장 일부이며, 매각물건명세서에는 인접 호수와 벽체 구분 없이 일체로 이용 중이라고 기재되어 있습니다.

등기상 말소기준권리는 1996년 설정된 한국주택은행 근저당권입니다. 이후의 압류·가압류 및 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있습니다. 다만 등기권리의 소멸과 임차인의 대항력·현실적인 점유 인도 문제는 서로 다릅니다. 현재 월세 150,000원의 임차인 한강기가 확인되지만 보증금과 전입신고일은 확인되지 않습니다.

더욱이 이 물건은 독립적으로 구획된 일반 점포가 아니라 인접 호수와 통합된 볼링장 일부입니다. 권리 인수 가능성, 물리적 분리 가능성, 독립적인 사용·처분 가능성을 함께 검토해야 합니다. 최근 실거래 비교가격도 확인되지 않아 감정가 대비 할인율을 시장가격 대비 할인율로 해석해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기권리 소멸과 임차인 위험을 분리

말소기준권리는 1996.10.16. 한국주택은행 근저당권(채권최고액 13,000,000원)입니다. 해당 근저당권은 2015.02.06. 회사합병을 원인으로 국민은행에 이전된 사실이 등기되어 있습니다. 이후 설정된 근로복지공단 압류, 국세 압류, 국민건강보험공단 압류, 지방자치단체 압류 및 한국자산관리공사 가압류 등은 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다.

등기부상 이미 말소된 압류도 별도로 존재합니다. 창원세무서의 2004년 압류는 2006년 말소되었고, 국민연금공단의 2009년 압류는 2011년 말소되었습니다. 국민건강보험공단의 2016.01.22. 압류 역시 2016.12.09. 말소되었습니다. 이러한 과거 압류와 현재 존속하는 압류를 중복하여 계산하지 않아야 합니다.

② 임차인 분석 — 보증금과 대항력이 확인되지 않았다

현황조사와 매각물건명세서에서 확인되는 실제 임차인은 한강기 1명입니다. 점유 부분은 전부이며 월세는 150,000원입니다. 그러나 보증금과 전입신고일이 미상이고, 우선변제 여부도 확인되지 않습니다.

• 대항력. 전입신고일 미상. 임차인의 대항요건 충족 여부와 말소기준권리보다 앞서는 권리인지 확인해야 합니다.
• 보증금. 금액 미상. 임대차계약서와 매각물건명세서 보완을 통해 확인해야 합니다.
• 우선변제. 확정일자와 배당요구 여부가 확인되지 않아 우선변제 가능성을 단정할 수 없습니다.
• 점유. 임차 부분은 전부로 조사되었습니다. 인접 호수와 통합 이용하는 상황에서 실제 점유 범위를 확인해야 합니다.
• 명도. 대항력과 임대차 종료 여부가 확인되지 않았으므로 인도 및 보증금 정산 문제를 별도로 검토해야 합니다.

③ 가격 분석 — 감정가 49%가 시세 49%는 아니다

감정가 17,000,000원에서 2회 유찰되어 현재 최저매각가는 8,330,000원입니다. 감정가의 49% 수준으로 하락했지만, 이 물건의 최근 실거래 평균이나 최신 거래가격은 확인되지 않습니다.

따라서 감정가 대비 51% 할인이라는 사실은 확인되지만, 시장가격 대비 할인율이나 실제 매수 후 처분차익은 산정할 수 없습니다. 임차보증금 인수액과 물리적 분리 비용도 확정되지 않았으므로, 가격 메리트 판단은 추가 확인이 필요합니다.

* 등기권리 중심 배당 시뮬레이션 기준. 임차인의 보증금·대항력에 따른 추가 인수 가능성은 미확정입니다. 유찰 시나리오는 실제 매각 결과나 확정된 향후 일정이 아닙니다.

④ 예상배당표 (매각가 8,330,000원 가정)

집행비용 549,940원은 매각가의 약 6.6%를 적용한 추정치입니다. 근저당 배당은 채권최고액 기준이며 실제 피담보채무액과 다를 수 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당액과 순위는 달라질 수 있습니다.

현재 회차의 매각가 8,330,000원 중 집행비용 549,940원을 제외한 7,780,060원이 근저당권에 배당되는 것으로 추정됩니다. 한국자산관리공사의 가압류 청구금액 26,210,101원과 신청채권자 김형용의 청구금액 2,480,640원에는 배당이 없는 것으로 계산됩니다.

전체 채권 청구액은 41,690,741원, 채권자 예상 배당합계는 7,780,060원, 미배당액은 33,910,681원입니다. 소유자 잔여금은 없습니다. 이러한 채권자 미배당액을 매수인의 인수채무로 그대로 합산해서는 안 됩니다. 다만 임차인 보증금에 관한 인수 여부는 별도 확인이 필요합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경상남도 창원시 의창구 팔용동 소재 창원성민여자고등학교 북서측 인근입니다. 주변은 단독주택·아파트단지·근린생활시설 등이 혼재합니다.
• 교통. 제반 차량의 출입이 가능하며 인근에 노선버스승강장이 소재합니다. 대중교통 상황은 보통으로 평가되어 있습니다.
• 건물 구조. 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하3층·지상7층 건물 내 지하1층 127호입니다. 급·배수설비, 위생설비, 소화전설비, 승강기설비 등이 구비되어 있습니다.
• 이용상태. 볼링장 일부로 이용 중이며 인접 호수와 벽체 구분이 없습니다. 별도 출입·독립 영업·분리 임대 가능성은 현장 확인이 필요합니다.
• 토지 및 도로. 대지권의 목적인 토지는 평지의 가로장방형 상업용 건부지로 이용 중입니다. 사면이 소로 및 세로와 접하며 토지면적은 2,575.1㎡입니다.
• 용도지역·규제. 준주거지역·제1종일반주거지역에 걸쳐 있으며 시가지경관지구, 시장, 역사문화환경보존지역, 상대보호구역 등의 제한사항이 있습니다. 공시지가는 1,608,000원/㎡입니다.
• 건축물 상태. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물로 표시되어 있지 않습니다. 이는 인접 호수와의 통합 이용에 따른 독립사용 문제까지 해소되었다는 의미는 아닙니다.
• 환금성. 지하층에 위치한 볼링장 일부이고 인접 호수와 통합되어 있어 일반적인 독립 점포와는 처분조건이 다를 수 있습니다. 실제 수요 및 거래가격이 확인되지 않아 환금성 판단에 주의가 필요합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 임차보증금 확인. 한강기의 보증금이 미상입니다. 임대차계약서와 매각물건명세서 보완 내용을 확인하여 실질 인수 가능금액을 산정해야 합니다.
• 대항력·우선변제 확인. 전입신고일과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않습니다. 상가 임차관계의 실제 대항요건과 권리 발생 시점을 확인해야 합니다.
• 독립성 확인. 인접 호수와 벽체 구분 없이 볼링장 일부로 사용 중입니다. 매각대상 경계, 전용 출입 가능성, 내부 구조와 설비 공유 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
• 명도·운영관계 확인. 임차인 점유 범위가 전부로 조사되어 있습니다. 볼링장 영업주체 및 다른 호수와의 이용관계를 확인하고 점유 인도 가능성을 검토해야 합니다.
• 세금·배당순위 확인. 국세·지방세 압류와 당해세 해당 여부를 확인해야 합니다. 추정 배당표에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
• 실질취득비용 계산. 최저가 8,330,000원 외에 인수보증금, 분리 공사비, 명도비용, 취득 관련 비용 및 관리비 부담 가능성을 구분하여 확인해야 합니다.
• 가격 검증. 최근 실거래가가 확인되지 않습니다. 감정가 대비 할인율만으로 저가 여부를 판단하지 말고 비교 가능한 지하 근린시설 거래와 독립사용 조건을 확인해야 합니다.
• 유찰 시나리오. 3회 유찰 시 5,831,000원, 4회 유찰 시 4,081,699원으로 계산되어 있지만 실제 향후 매각 일정과 조건을 확인해야 합니다. 임차보증금 인수형이라면 낙찰가 하락이 실질취득비용 하락으로 이어지지 않을 수 있습니다.
• 원본 서류 대조. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·임대차 관련 자료 및 매각기일 변경 여부를 확인해야 합니다.

맺으며 — “49% 할인보다 중요한 것은 실제로 무엇을 취득하느냐”

이 물건은 감정가 17,000,000원에서 2회 유찰되어 최저가가 8,330,000원까지 내려왔습니다. 등기권리상 말소기준 이후의 권리는 매각으로 소멸하는 구조이며, 배당 시뮬레이션에서 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.

그러나 임차인 한강기의 보증금과 대항력이 미상이고, 인접 호수와 벽체 구분 없이 볼링장 일부로 통합 이용 중이라는 점이 핵심 위험입니다. 지하 근린시설의 실제 시세도 확인되지 않아 감정가 대비 49%라는 숫자만으로 가격 경쟁력을 인정하기 어렵습니다.

또한 현재 회차에서 채권자 미배당액은 33,910,681원으로 추정되고 신청채권자에게도 예상 배당이 없습니다. 이러한 미배당 채권 자체를 매수인이 모두 인수하는 것은 아니지만, 별개의 임차인 권리와 실제 점유 인도 문제는 해소되지 않았습니다.

결론은 가격보다 권리와 물건의 독립성 확인이 먼저라는 것입니다. 임차보증금·대항력, 볼링장 통합 이용에 따른 분리 가능성, 실제 거래가격과 추가 비용을 확인하기 전에는 최저가 8,330,000원을 기준으로 수익성이나 최종 취득비용을 확정할 수 없습니다. 등기권리의 매각 소멸은 긍정적이지만, 임차인·사용·환금성 불확실성이 큰 보수적 검토 대상입니다.