창원지방법원 2025타경12215. 팔용에이스빌딩 지하1층 127호로, 감정평가상 볼링장 일부로 이용 중인 근린시설입니다. 등기상 소유자는 손장주이고, 1996년 10월 16일 설정된 한국주택은행 근저당권 13,000,000원이 말소기준입니다. 이보다 뒤에 설정된 압류·가압류와 강제경매개시결정은 원칙적으로 매각으로 소멸합니다.

그러나 이 사건의 핵심은 등기부의 후순위 권리보다 점유관계와 물리적 독립성입니다. 현황조사와 매각물건명세서에는 한강기가 전부를 점유하고 월 150,000원의 차임을 지급하는 것으로 나타나지만, 전입신고일과 보증금, 확정일자 및 배당요구 여부가 확인되지 않습니다. 따라서 한강기에게 대항력이 있다고 단정할 수도, 반대로 인수 위험이 없다고 확정할 수도 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 분명하다

말소기준권리는 1996년 10월 16일 한국주택은행 명의의 근저당권 13,000,000원입니다. 이 근저당권은 2015년 2월 6일 회사합병을 원인으로 주식회사국민은행에 이전됐습니다. 이후 남아 있는 근로복지공단·국가·국민건강보험공단·창원시의창구·창원시장·창원시의 압류와 한국자산관리공사의 가압류, 김형용의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 후순위 권리입니다.

② 임차인 분석 — 대항력 ‘유’가 아니라 가능·미상

실제 점유 임차인은 한강기 1명이며, 보증기관의 대위·승계 신고가 아닙니다. 다만 보증금과 전입신고일이 확인되지 않아 말소기준일인 1996년 10월 16일보다 먼저 대항요건을 갖췄는지 판정할 수 없습니다. 보증금이 존재하고 대항력이 인정되며 배당으로 전액 회수하지 못한다면, 미배당 보증금이 매수인에게 승계될 가능성이 있습니다.

③ 가격 판단 — 최저가만으로 메리트를 말할 수 없다

이 물건은 감정가와 최저매각가가 모두 17,000,000원인 신건입니다. 그러나 비교 가능한 실거래 가격이 제시되지 않아 최근 시세 대비 할인율을 산정할 수 없습니다. 따라서 절대금액이 낮다는 이유만으로 ‘시세보다 저렴하다’거나 ‘가격 메리트가 크다’고 평가할 근거는 없습니다.

특히 127호는 독립된 벽체로 구분된 상태가 아니라 인접 호수와 함께 볼링장의 일부로 이용되고 있습니다. 낙찰 후 단독 호실로 사용할 수 있는지, 경계와 출입 동선이 어떻게 형성돼 있는지, 인접 호수 점유자와의 관계가 어떠한지를 현장에서 확인해야 합니다. 이 확인 없이 일반적인 독립 상가처럼 가격을 비교하면 실제 이용가치를 잘못 판단할 수 있습니다.

④ 예상배당표 (매각가 17,000,000원 가정)

총 채권액 41,690,741원 중 채권자 예상배당은 16,294,000원이고, 미배당은 25,396,741원입니다. 신청채권자 김형용의 예상배당은 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당순서와 금액은 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 창원성민여자고등학교 북서측 인근으로, 단독주택·아파트단지·근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
• 교통. 목적물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스승강장이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
• 이용상태. 지하1층 127호이지만 독립된 점포가 아니라 인접 호수와 함께 볼링장의 일부로 이용 중입니다.
• 건물·설비. 철근콘크리트조 건물로 급·배수설비, 위생설비, 소화전설비와 승강기설비가 구비돼 있습니다.
• 토지. 대지권 목적 토지는 2,575.1㎡의 평지·가로장방형 상업용 건부지이며, 공시지가는 1,608,000원/㎡입니다.
• 용도지역. 준주거지역과 제1종일반주거지역에 저촉되고, 시가지경관지구·시장·역사문화환경보존지역 등 제한사항이 있습니다.
• 도로. 사면으로 소로 및 세로와 접하며 토지 특성은 소로각지입니다.
• 공부 차이. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 지하층 근린시설이면서 볼링장 일부로 통합 이용 중이므로 일반적인 독립 점포보다 매수 수요와 활용 범위가 제한될 수 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 임대차 원본 확인. 한강기의 임대차계약서, 보증금, 계약일, 점유 개시일, 사업자등록 또는 전입 관련 자료를 확인해야 합니다.
• 대항력 기준일 확인. 한강기가 1996.10.16 이전에 대항요건을 갖췄는지 확인하기 전에는 인수액 0원을 확정하지 마세요.
• 배당요구 확인. 배당요구 여부와 우선변제권 성립 여부에 따라 미배당 보증금의 승계 가능성이 달라집니다.
• 경계·벽체 확인. 127호의 집합건축물대장상 경계와 현장 경계가 일치하는지, 인접 호수와의 벽체·출입구 상태를 직접 확인하세요.
• 독립 사용 가능성. 볼링장 영업이 종료되거나 점유자가 퇴거할 경우 127호만 분리해 사용할 수 있는지 확인해야 합니다.
• 세금 우선순위 확인. 국세·지방세의 법정기일과 당해세 여부를 확인해 실제 배당표를 다시 계산하세요.
• 관리비·공용비용 확인. 지하 상업시설의 공용부분 관리비와 체납액, 전기·소방·승강기 관련 분담금을 관리주체에 확인하세요.
• 가격 상한 설정. 확인 가능한 실거래 비교 없이 감정가 17,000,000원만으로 할인 여부를 판단하지 말고, 독립 이용가치와 임차 인수 가능성을 반영해 응찰가를 정하세요.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 건축물대장 원본을 입찰 전에 다시 확인하세요.

맺으며 — “낮은 가격보다 불확실성 해소가 먼저”

이 사건은 등기부만 보면 말소기준이 명확하고 후순위 권리가 소멸하는 구조입니다. 하지만 실제 입찰 판단은 등기 정리만으로 끝나지 않습니다. 한강기의 보증금·전입일·확정일자와 배당요구 여부가 확인되지 않아 대항력과 승계액을 확정할 수 없고, 목적물은 인접 호수와 벽체 구분 없이 볼링장의 일부로 이용 중입니다.

따라서 현재의 17,000,000원은 확정된 실질취득금액이 아니라 입찰 최저선입니다. 임차인의 대항력과 보증금, 127호의 독립적인 경계·출입·사용 가능성을 확인한 뒤에야 가격을 평가할 수 있습니다. 결론은 등기 순위는 명확하지만 점유와 물리적 독립성은 미확정입니다. 현장과 원본 서류 확인 전에는 보수적인 접근이 필요합니다.