창원지방법원 2025타경12225. 김해 삼계동 ‘분성마을4단지한솔솔파크’ 405동 1301호, 전용 84.9902㎡ 아파트입니다. 권리 흐름은 비교적 단순합니다. 현재 소유자 김순뇌 씨가 2022년 10월 20일 매매를 원인으로 2022년 11월 11일 거래가 212,000,000원에 취득했고, 같은 날 국민은행 근저당권이 설정됐습니다. 이 2022년 11월 11일 국민은행 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 롯데카드 가압류, 조혜원 근저당권, 서민금융진흥원 가압류, 경매개시결정은 매각으로 전부 소멸합니다. 낙찰자가 떠안을 등기상 권리는 없습니다.
문제는 권리보다 가격입니다. 이 물건은 아직 유찰이 없는 신건이라 감정가 213,000,000원이 그대로 최저매각가입니다. 그런데 최근 실거래 평균은 195,750,000원입니다. 즉 신건에서 최저가 근처로 응찰하면 권리는 깨끗해도 실질취득가가 시세 평균보다 높은 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경12225 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 삼계동 1428-5 분성마을4단지한솔솔파크 405동 13층1301호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.9902㎡ · 철근콘크리트구조 기타지붕, 경사지붕 20층건 내 13층 1301호 |
| 소유자 | 김순뇌 (2022.11.11. 거래가 212,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 213,000,000원 / 213,000,000원 (신건) |
| 신청채권 / 청구 | 166,995,984원 |
| 매각기일 | 2026.07.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 모두 소멸
임차인 내역 없음. 제공 데이터상 tenants는 빈 배열이며, 배당 시나리오의 매수인 인수액도 0원입니다. 감정평가 기타참고사항에는 임대관계가 “미상”으로 기재되어 있으므로, 입찰 전 현황조사·매각물건명세서 원본으로 실제 점유 상태를 다시 확인해야 합니다. 다만 제공된 권리·배당 데이터 기준으로는 대항력 임차인 인수 구조가 확인되지 않습니다.
② 시세 비교 — 신건 최저가가 평균보다 8.8% 높다
분성마을4단지한솔솔파크는 646세대, 사용승인일 2005.01.10 단지입니다. 제공된 최근 실거래 12건의 평균은 195,750,000원, 최저는 158,000,000원, 최고는 243,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 84.99㎡ | 13 | 182,000,000원 |
| 2026.04 | 84.99㎡ | 1 | 190,000,000원 |
| 2026.03 | 84.99㎡ | 15 | 185,000,000원 |
| 2026.03 | 84.99㎡ | 9 | 192,000,000원 |
| 2026.03 | 84.99㎡ | 15 | 183,000,000원 |
| 2026.02 | 84.99㎡ | 4 | 187,000,000원 |
| 2026.01 | 84.99㎡ | 11 | 174,000,000원 |
| 2026.01 | 77.49㎡ | 1 | 158,000,000원 |
| 2025.12 | 84.99㎡ | 16 | 215,000,000원 |
| 2025.11 | 77.49㎡ | 9 | 230,000,000원 |
| 2025.11 | 84.99㎡ | 10 | 243,000,000원 |
| 2025.10 | 84.99㎡ | 13 | 210,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 195,750,000원 |
감정가 213,000,000원은 최근 실거래 평균 195,750,000원보다 17,250,000원 높고, 평균 대비 108.8%입니다. 인수액이 0원이므로 실질취득가는 최저가와 같지만, 그 실질취득가 자체가 시세 평균보다 높습니다. 따라서 이 사건은 권리 리스크보다 가격 리스크가 큰 신건입니다.
③ 예상배당표 (매각가 213,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.8% 추정) | - | 3,782,000원 |
| 1. 을구 23번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 172,700,000원 | 172,700,000원 |
| 2. 갑구 24번 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 6,913,058원 | 6,913,058원 |
| 3. 을구 24번 근저당권 · 조혜원 | 20,000,000원 | 20,000,000원 |
| 4. 갑구 26번 가압류 · 서민금융진흥원 | 7,873,755원 | 7,873,755원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 1,731,187원 |
신건 213,000,000원 기준으로 채권 총액 207,486,813원이 전액 배당되고, 소유자 교부 잔여는 1,731,187원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며, 제공 데이터 기준 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 본건은 경상남도 김해시 삼계동 소재 “분성중학교” 북서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지와 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근 가능하고, 위치 및 대중교통 운행 상황 등을 고려한 제반 교통사정은 보통시됩니다.
- 이용상태. 감정 이용상태는 아파트입니다. 위생설비, 급배수설비, 소화전설비, 승강기설비, 도시가스설비, 난방설비 등을 갖추고 있습니다.
- 토지·규제. 대지권의 목적인 토지는 자체지반 평탄하게 조성된 사다리형 유사 토지이며 현황 공동주택부지입니다. 도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역 등이 기재되어 있습니다.
- 공부와 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다. 다만 현장조사 시 이해관계인 부재 및 폐문 등으로 내부 확인이 곤란했다고 기재되어 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 상한. 신건 최저가 213,000,000원은 실거래 평균보다 높습니다. 권리 안전성과 별개로 응찰가 상한은 시세 평균 195,750,000원을 기준으로 보수적으로 잡아야 합니다.
- 유찰 시나리오. 현재 회차는 213,000,000원, 1회 유찰 시 170,400,000원, 2회 유찰 시 136,320,000원입니다. 가격 메리트는 유찰 이후에 커집니다.
- 점유 확인. tenants는 빈 배열이지만 감정평가 기타참고사항의 임대관계는 미상입니다. 현황조사서·매각물건명세서 원본으로 점유자와 전입 여부를 다시 확인해야 합니다.
- 관리비 체납. 아파트 물건은 장기 미납 관리비 중 공용부분이 매수인 부담이 될 수 있으므로 관리사무소 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 원본을 입찰 전 직접 대조하세요.
맺으며 — “권리 합격, 가격은 보류”
이 사건의 장점은 분명합니다. 임차인 데이터가 없고 매수인 인수액도 0원이며, 말소기준 이후 권리도 매각으로 정리됩니다. 하지만 신건 최저가 213,000,000원은 최근 실거래 평균 195,750,000원보다 높습니다. 따라서 이 물건은 “위험해서 피할 물건”이 아니라, 깨끗하지만 신건 가격이 비싼 물건입니다. 결론은 단순합니다. 권리는 합격, 가격은 유찰 후 재검토.
