창원지방법원 2025타경12225. 김해 삼계동 ‘분성마을4단지 한솔솔파크’ 405동 1301호, 전용 아파트입니다. 결론부터 말하면 낙찰자가 떠안을 권리는 하나도 없습니다. 등기부에 임차인 흔적이 없고, 현황조사상으로도 임차인이 잡히지 않습니다. 소유자 김순뇌 씨가 2022년 11월 이 집을 2.12억에 사면서 같은 날 국민은행 근저당(채권최고액 1.727억)을 설정했고, 그 채권을 넘겨받은 유동화회사가 임의경매를 넣은 — 권리 구조만 보면 더없이 단순한 사건입니다.
말소기준권리는 2022년 11월 11일 국민은행 근저당입니다. 이후 붙은 롯데카드 가압류, 조혜원 근저당, 서민금융진흥원 가압류, 그리고 경매개시결정까지 매각으로 전부 소멸합니다. 과거 등기 이력은 압류·가압류·전세권·근저당이 수십 차례 설정·말소를 반복하며 꽤 복잡했지만, 2017년 임의경매 매각으로 한 차례 정리된 뒤 현재 소유자 명의에서는 깔끔하게 출발합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경12225 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 삼계로 218(삼계동, 분성마을4단지한솔솔파크) 405동 1301호 |
| 소유자 | 김순뇌 (2022.11.11. 2.12억에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 213,000,000원 / 213,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 유케이제십일차유동화전문(유) / 166,995,984원 |
| 매각기일 | 2026.07.08 |
① 권리 흐름 (현 소유자 기준)
임차인 조사 내역 없음. 소유자가 점유하는 것으로 보여 대항력 임차인 이슈 자체가 없습니다. 신청채권자는 국민은행 근저당부 채권을 양수한 유동화전문회사이며, 청구액 1.67억은 근저당 채권최고액(1.727억) 범위 안에 있습니다.
② 예상배당표 (매각가 213,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,782,000원 |
| 1. 근저당 · 국민은행 | 172,700,000원 | 172,700,000원 |
| 2. 가압류 · 롯데카드 | 6,913,058원 | 6,913,058원 |
| 3. 근저당 · 조혜원 | 20,000,000원 | 20,000,000원 |
| 4. 가압류 · 서민금융진흥원 | 7,873,755원 | 7,873,755원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 1,731,187원 |
③ 입찰 체크리스트
- 시세 확인. 분성마을4단지 동일 평형 실거래가와 비교해 감정가 2.13억의 적정성을 보세요(신건이라 유찰 여지).
- 소유자 점유·명도. 임차인은 없지만 소유자 거주 시 인도명령·명도 절차와 이사 협의를 예상하세요.
- 관리비 체납. 아파트는 장기 미납 관리비(공용부분)가 매수인 부담이 될 수 있으니 관리사무소에 확인하세요.
- 당해세·최우선변제. 예상배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 미반영입니다. 배당 순위에 따라 실제 잔여는 달라질 수 있습니다(매수인 인수와는 무관).
- 원본 대조. 본 분석은 자동 추정입니다 — 등기부·명세서·현황조사 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — 깨끗하지만 ‘여유 없는’ 물건
인수 0원·임차인 0명이라는 점에서 권리분석 난도는 가장 낮은 축입니다. 그러나 채권총액이 감정가를 거의 꽉 채운 탓에, 이 사건의 진짜 긴장감은 ‘얼마에 팔리느냐’에 모여 있습니다. 채권자에게는 신건 낙찰이 절실하고, 입찰자에게는 그게 곧 적정가 판단의 압박으로 돌아옵니다. 결국 고민할 것은 하나 — 시세 대비 얼마에 받을 것인가. 깨끗한 물건일수록 경쟁이 붙으니, 입찰가 계산이 승부처입니다.