창원지방법원 2025타경12251. 사건상 용도는 근린시설로 분류돼 있지만 감정평가의 실제 이용상태는 생활숙박시설입니다. 32층과 33층을 사용하는 복층형으로, 하부 32층에는 룸1·거실겸 주방·욕실·테라스, 상부 33층에는 룸2·욕실·드레스룸이 배치돼 있습니다. 사용승인일은 2018.04.03이며, 건물은 지하 3층·지상 33층 철근콘크리트구조입니다.
소유자 신정호는 2022.12.26 매매를 원인으로 2022.12.30 소유권을 취득했고 거래가액은 300,000,000원입니다. 같은 날 창원미래신용협동조합을 근저당권자로 하는 채권최고액 216,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이후 2025년 가등기와 여러 가압류, 경매개시결정이 이어졌고, 2026.02.09에는 이 근저당권이 확정채권양도를 원인으로 케이씨유엔피엘대부주식회사에 이전된 내용이 나타납니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경12251 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 성산구 상남동 77-2 큐비메종드테라스 32층 3212호 |
| 도로명 | 경상남도 창원시 성산구 상남로 107 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 생활숙박시설 · 32층 및 33층 복층형 |
| 소유자 | 신정호 · 2022.12.26 매매 · 거래가액 300,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 298,000,000원 / 208,600,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 청구금액 | 182,930,069원 |
| 매각기일 | 2026.08.12 |
| 임차관계 | 확인된 임차인 신고 없음 · 감정평가상 임대관계 미상 |
① 권리 흐름 — 가등기보다 먼저 ‘말소기준’을 확정해야 한다
권리분석상 말소기준으로 표시된 것은 2019.06.12 김해시 압류입니다. 그런데 등기 흐름에는 2021.11.12 선행 임의경매 매각을 원인으로 2021.11.16 소유권이 이법진에게 이전되면서 그 김해시 압류를 포함한 다수의 압류·가압류·경매등기가 함께 말소된 내용도 기재돼 있습니다. 따라서 현재 경매에서 2019년 압류를 그대로 말소기준으로 적용할 수 있는지는 등기 원본과 매각물건명세서 대조가 필수입니다.
또한 2025.04.01 김정미 명의의 소유권이전청구권가등기가 있고, 별도 주의사항에는 이 가등기의 종류 확인이 필요하다고 명시돼 있습니다. 현 분석에서는 매각으로 소멸하는 권리로 처리되어 있지만, 가등기는 성격과 선후관계에 따라 낙찰자 위험도가 크게 달라질 수 있으므로 담보가등기 여부와 피담보채권 관계를 반드시 확인해야 합니다.
② 현재 확인되는 후속 권리
| 접수일 | 권리 | 권리자 | 금액 |
|---|---|---|---|
| 2025.04.01 | 소유권이전청구권가등기 | 김정미 | - |
| 2025.05.20 | 가압류 | 진안군 | 400,331,390원 |
| 2025.07.11 | 가압류 | 서울보증보험주식회사 | 151,184,900원 |
| 2025.10.01 | 가압류 | 경남신용보증재단 | 95,000,000원 |
| 2025.10.23 | 임의경매개시결정 | 창원미래신용협동조합 | - |
| 2025.11.05 | 압류 | 창원시 | - |
| 2025.11.21 | 가압류 | 신한카드 주식회사 | 5,195,770원 |
| 2025.11.24 | 압류 | 창원시 | - |
| 2026.02.23 | 가압류 | 서울보증보험주식회사 | 247,065,420원 |
현재 계산에서는 위 가등기·가압류·압류·경매개시결정이 모두 매각으로 소멸하는 것으로 처리되고 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 국세·지방세 압류가 존재하고, 당해세에 해당할 경우 우선 차감될 수 있다는 주의사항이 있으므로 배당액 자체는 확정값으로 볼 수 없습니다.
③ 가격 — 70%라는 숫자만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
감정가는 298,000,000원, 현재 최저매각가는 208,600,000원으로 감정가의 70%입니다. 한 차례 유찰됐다는 점만 보면 할인폭이 커 보이지만, 이 사건은 비교 가능한 최근 실거래 시세를 기준으로 가격 우위를 확인한 상태가 아닙니다. 특히 감정평가상 실제 이용은 아파트가 아니라 생활숙박시설이므로, 감정가 대비 할인율만으로 주거용 아파트처럼 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 208,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,720,400원 |
| 갑구 27번 가압류 · 진안군 | 400,331,390원 | 204,879,600원 |
| 갑구 28번 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 151,184,900원 | 0원 |
| 갑구 29번 가압류 · 경남신용보증재단 | 95,000,000원 | 0원 |
| 갑구 32번 가압류 · 신한카드 주식회사 | 5,195,770원 | 0원 |
| 갑구 34번 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 247,065,420원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 898,777,480원 중 예상배당은 204,879,600원, 미배당은 693,897,880원으로 계산됩니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 가정입니다.
⑤ 회차 시나리오 — 인수액은 모두 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 208,600,000원 | 204,879,600원 | 693,897,880원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 146,020,000원 | 143,175,720원 | 755,601,760원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 102,214,000원 | 99,983,004원 | 798,794,476원 | 0원 |
시나리오만 보면 낙찰가가 내려가도 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 따라서 대항력 임차보증금이 낙찰가 하락분만큼 인수액으로 전환되는 구조는 아닙니다. 다만 이 결론은 가등기와 말소기준권리의 실제 효력이 현재 계산과 일치한다는 전제하에만 유효합니다.
⑥ 입지·시설·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 상남시장 북서측 인근으로 유통판매시설·업무시설·숙박시설·근린생활시설 등이 형성된 상업지대입니다. 생활숙박시설 입지조건은 대체로 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 대중교통과 일반 도로·교통상황도 대체로 양호합니다.
- 구조. 지하 3층·지상 33층 철근콘크리트구조, 사용승인일 2018.04.03입니다. 3212호는 32층·33층 복층형 생활숙박시설입니다.
- 설비. 급수·배수·위생·도시가스·냉난방·소방·승강기설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 중심상업지역·시가지경관지구(중심)·지구단위계획구역이며 대로3류와 소로2류에 접합니다. 공시지가는 2,485,000원/㎡입니다.
- 건축 상태. 공부와의 차이가 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 임대관계. 확인된 임차인 신고는 없지만 감정평가의 임대관계는 미상입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확정. 2019.06.12 김해시 압류가 말소기준으로 표시돼 있으나 2021.11.12 선행 임의경매 매각으로 해당 압류가 말소된 이력과 함께 나타납니다. 현재 등기 원본에서 유효 권리를 다시 확인해야 합니다.
- 2022년 근저당 확인. 창원미래신용협동조합 채권최고액 216,000,000원 근저당과 2026.02.09 케이씨유엔피엘대부주식회사로의 권리이전을 확인하고 경매신청채권과 연결해 보세요.
- 김정미 가등기 확인. 2025.04.01 소유권이전청구권가등기의 종류·원인·피담보채권 여부와 실제 소멸 여부를 매각물건명세서에서 확인해야 합니다.
- 세금 우선권 확인. 국세·지방세 압류가 당해세에 해당할 경우 배당선순위와 후순위 배당액이 달라질 수 있습니다.
- 공매 진행 교차확인. 한국자산관리공사 공매공고 부기등기 이력이 있으므로 법원경매와 공매 진행 관계를 확인해야 합니다.
- 생활숙박시설로 가격 검토. 감정가 70%라는 비율만으로 싸다고 판단하지 말고 생활숙박시설의 실제 이용·수요·환금성을 기준으로 응찰가를 검토해야 합니다.
- 점유·임대관계 확인. 임차인 신고는 없지만 감정평가상 임대관계가 미상이므로 현장 점유자와 사용관계를 입찰 전에 확인해야 합니다.
맺으며 — 70% 할인보다 먼저 확인할 것은 등기 순위
이 사건의 표면적인 숫자는 분명 눈에 띕니다. 감정가 298,000,000원에서 한 번 유찰돼 최저가가 208,600,000원으로 내려왔고, 계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 가격 할인율이 곧 권리 안전성을 의미하지는 않습니다.
특히 2019년 김해시 압류가 말소기준으로 표시돼 있으면서 2021년 선행 임의경매 매각으로 해당 권리가 말소된 이력이 있고, 그 이후 2022년 창원미래신용협동조합 근저당, 2025년 김정미 가등기와 다수 가압류, 2026년 근저당권 이전이 이어집니다. 여기에 공매공고 이력과 세금 압류까지 있습니다. 따라서 결론은 “인수 계산은 0원, 하지만 원본 권리순위 확인 전 입찰 판단은 보류”입니다. 생활숙박시설이라는 실제 이용상태까지 감안하면, 이 물건의 첫 번째 승부처는 할인율이 아니라 말소기준·가등기·근저당권 이전의 정확한 연결관계입니다.
