* 송미숙의 전입일·보증금이 확인되지 않아 임차보증금 인수 위험까지 0원으로 확정할 수는 없습니다.
춘천지방법원 2025타경284. 고성군 죽왕면 향목리의 주유소용지와 주유소 사무실·창고를 일괄매각하는 비주거 물건입니다. 토지면적은 1,218㎡이며, 기호1 건물은 주유소 사무실, 부속건물은 주유대, 기호3 건물은 창고로 이용 중입니다. 소유자 한정식은 2012.01.13. 종전 임의경매 매각으로 소유권을 취득했고, 같은 날 장사동새마을금고 앞으로 채권최고액 195,000,000원의 근저당권을 설정했습니다.
이번 사건에서 중요한 점은 오래된 등기 내역을 현재 인수 권리로 오인하지 않는 것입니다. 2000년부터 2011년 사이의 근저당권·가압류·압류·경매개시결정은 2012.01.13. 종전 경매 매각으로 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석은 그 뒤 새로 설정된 을구 8번 장사동새마을금고 근저당권을 기준으로 다시 시작해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경284 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 고성군 죽왕면 향목리 287-2, 287-4 · 향목서길 3 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 주유소 사무실·주유대·창고 |
| 토지 | 주유소용지 · 1,218㎡ · 계획관리지역 · 평지 · 사다리형 · 소로한면 |
| 건물 | 기호1 철근콘크리트조 단층(1990.12.29. 사용승인) · 기호3 경량철골조 단층 창고(1991.11.01. 사용승인) |
| 소유자 | 한정식 (2012.01.13. 임의경매 매각으로 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 584,391,960원 / 200,446,000원 (3회 유찰 · 감정가 34%) |
| 신청채권자 / 청구 | 남지웅 / 141,257,533원 |
| 매각기일 | 2026.07.08 |
① 권리 흐름 — 종전 권리와 현재 권리를 분리해야 한다
② 임차·점유관계 — 3건은 대항력 없음, 1건은 판정 유보
조사된 임차·점유관계는 4건이며 보증기관 대위·승계에 따른 중복신고는 없습니다. 주식회사 이우, 서경숙, 보광건설 주식회사는 모두 말소기준일인 2012.01.13. 뒤에 전입해 대항력이 없습니다. 반면 송미숙은 전입일과 보증금이 모두 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 남겨야 합니다.
| 임차인·점유자 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 이우(대표자 한정식) | 2012.07.02 | 10,000,000원 / 1,000,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 서경숙 | 2019.05.28 | 보증금 미상 / 416,666원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 보광건설 주식회사(대표자 최근호) | 2024.08.07 | 30,000,000원 / 해당 없음 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 송미숙 | 미상 | 미상 / 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 승계 없음 |
③ 가격보다 먼저 볼 물건 리스크
현재 최저매각가는 감정가 584,391,960원의 34%인 200,446,000원입니다. 다만 비교 가능한 실거래 지표가 없어 이 가격이 시장가격보다 낮은지는 판단할 수 없습니다. 더구나 감정가격 자체가 매각 제외 건물의 존재로 영향을 받은 금액이고, 토지 경계와 토양오염 문제까지 있어 감정가 대비 할인율만으로 싸다고 결론 내릴 수 없습니다.
- 매각 제외 건물. 목록2 지상의 송미숙 소유 경량철골조 경량철골지붕 건물 68.64㎡는 매각 대상에서 제외됩니다.
- 경계 불명. 목록1 건물의 일부 주유대가 향목리 290-19 지상에, 제시외 건물 일부가 목측상 인접필지 285-4에 소재하는 것으로 보여 정확한 지적·경계는 측량이 필요합니다.
- 면적 차이. 목록3 건물은 공부상 102.36㎡이나 개략적인 실측면적은 약 95.5㎡입니다.
- 토양오염. 채무자가 제출한 2026.04.07. 부동산 현황 및 하자 고지 의견서에 따르면 주유소 운영에 따른 토양오염 사실이 고성군청 행정조사와 정보공개를 통해 확인된 상태이며, 정화비용과 검증비용은 약 19,000,000원 내외로 추산됐습니다.
④ 예상배당표 (매각가 200,446,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | 해당 없음 | 3,606,244원 |
| 1. 근저당 · 장사동새마을금고 | 195,000,000원 | 195,000,000원 |
| 2. 후순위 채권자 배당 가능액 | 해당 없음 | 1,839,756원 |
| 소유자 교부 | 해당 없음 | 0원 |
장사동새마을금고의 실제 원금·이자 잔액이 채권최고액 195,000,000원에 이른다고 단순 가정한 구조입니다. 조세채권의 법정기일, 실제 채권잔액, 집행비용에 따라 후순위 배당액은 달라질 수 있습니다. 종전 경매로 이미 말소된 2000년~2011년 권리는 현재 배당순위에 다시 포함하지 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 향목농공단지 북동측 인근으로, 주변은 농공단지·농경지·임야·정미소와 일부 근린생활시설로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며, 노선버스와 운행빈도를 고려한 대중교통 사정은 보통 수준입니다.
- 토지. 계획관리지역의 주유소용지로 공시지가는 125,100원/㎡입니다. 평지의 사다리형 토지이며 소로 한 면에 접합니다.
- 규제. 가축사육제한구역에 저촉되고 제한보호구역·계획관리지역에 포함되며, 폭 15m~20m의 중로2류에 접합니다.
- 환금성. 주유소 사무실·주유대·창고로 이용되는 특수 목적 비주거 부동산이어서 일반 주거용보다 수요층과 금융조달 범위가 제한될 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 송미숙 점유 확인. 전입일·보증금·점유 부분과 매각 제외 건물의 사용권원을 확인해 대항력과 토지 인도 범위를 확정해야 합니다.
- 경계 측량. 주유대와 제시외 건물이 향목리 290-19 및 285-4에 걸쳐 있는지 측량하고, 타인 토지 침범 시 철거·사용료·경계분쟁 가능성을 검토해야 합니다.
- 토양오염 정밀 확인. 고성군청 행정조사·정보공개 자료, 오염 범위, 정화명령 상대방, 정화·검증 견적을 원문으로 확인해야 합니다.
- 제외 건물 가치 분리. 감정가가 송미숙 소유의 매각 제외 건물로 인해 영향을 받은 금액이므로, 실제 취득 대상만의 토지·건물 가치를 다시 산정해야 합니다.
- 목록3 면적 확인. 공부상 102.36㎡와 실측 약 95.5㎡의 차이가 이용·대출·보험에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 후순위 배당·세금. 장사동새마을금고의 실제 채권잔액과 고성군 압류의 법정기일을 확인해 배당 및 말소 범위를 원본으로 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·토양오염 조사자료와 지적측량 결과를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “낮은 최저가보다, 취득 후 남는 문제를 계산해야 한다”
이 물건은 현재 등기만 보면 구조가 비교적 명확합니다. 2012.01.13. 장사동새마을금고 근저당권이 말소기준이고, 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 하지만 권리가 소멸한다고 부동산의 물리적·점유상 문제가 함께 사라지는 것은 아닙니다.
송미숙의 대항력은 아직 판정할 수 없고, 그 소유의 68.64㎡ 건물은 매각에서 제외됩니다. 주유대와 제시외 건물의 필지 침범 가능성에는 측량이 필요하며, 주유소 운영에 따른 토양오염과 약 19,000,000원 내외의 정화·검증비 추산도 있습니다. 등기상 인수는 0원, 물건상 부담은 미확정. 감정가의 34%라는 표면적 할인보다 점유·경계·환경비용을 합산한 총투입액을 먼저 계산해야 하는 물건입니다.
