창원지방법원 2025타경12269. 창원시 성산구 중앙동 성원그랜드오피스텔 지하층 111호가 경매에 나왔습니다. 물건의 토지 관련 용도는 대지이지만, 등기사항전부증명서는 집합건물이고 감정평가상 건축물대장 이용상태는 위락시설(일반유흥음식점)입니다. 따라서 일반 주거용 오피스텔이나 독립된 나대지로 이해해서는 안 됩니다. 지하층의 상업용 집합건물이라는 사실이 가격과 환금성 판단의 출발점입니다.
소유자는 박원철입니다. 등기에는 과거 강제경매를 통한 소유권 취득과 추가 강제경매개시결정 이력이 있으며, 이후 국민건강보험공단·지방자치단체·국의 압류와 근로복지공단의 가압류가 순차적으로 등재되었습니다. 이번 경매는 근로복지공단의 강제경매로, 청구금액은 4,908,155원입니다. 작은 청구금액에 비해 복잡한 공과금 관련 압류와 장기간의 관리비 미납이 눈에 띄는 물건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경12269 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 성산구 중앙동 98-4 성원그랜드오피스텔 지하층111호 |
| 도로명주소 | 경상남도 창원시 성산구 용지로 70 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 대지권의 목적 토지는 대지 · 건축물대장상 위락시설(일반유흥음식점) |
| 건물구조 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 · 지하 1층 / 지상 10층 중 지하층 111호 |
| 사용승인일 | 1990.08.10 |
| 소유자 | 박원철 (단독소유) |
| 감정가 | 73,000,000원 |
| 최저매각가 | 25,039,000원 (3회 유찰 · 감정가의 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구금액 | 근로복지공단 / 4,908,155원 |
| 말소기준권리 | 2020.11.19 국민건강보험공단 압류 (갑구 6번) |
| 근저당권 | 등기상 없음 |
| 확인된 임차인 | 없음 · 임대관계 및 실제 점유상태 확인 필요 |
| 미납관리비 | 38,795,000원 (2017.05~2025.09) |
| 매각기일 | 2026.11.04 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2020년 압류
이 사건에서 중요한 날짜는 2020.11.19입니다. 갑구 6번 국민건강보험공단 압류가 말소기준권리로 제시되어 있습니다. 이후 등재된 김해시·창원시·국민건강보험공단·국의 압류, 근로복지공단 가압류 및 경매개시결정 등은 등기상 매각으로 소멸하는 권리로 분류되어 있습니다. 앞서 진행된 강제경매개시결정 2건은 이미 등기부에서 말소되었습니다.
② 가격 분석 — 감정가의 34%가 곧 시세 할인은 아니다
감정가 73,000,000원에서 3회 유찰을 거치면서 최저매각가가 25,039,000원까지 낮아졌습니다. 감정가 대비 비율은 약 34.3%입니다. 그러나 이 물건은 지하 위락시설이며, 최근 동일 용도·동일 조건의 실거래가격이 확인되지 않은 상태입니다. 따라서 감정가 대비 낙폭만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 있다고 결론 내릴 수 없습니다.
| 구분 | 최저매각가 | 감정가 대비 | 계산상 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 25,039,000원 | 34.3% | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 17,527,300원 | 24.01% | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 12,269,110원 | 16.81% | 0원 |
4회·5회 유찰 가격은 추가 유찰을 가정한 시나리오이며, 실제 매각 예정가격 또는 매각기일 확정을 의미하지 않습니다. 계산상 인수액에는 실제 승계될 수 있는 관리비, 미확인 임대보증금, 세금 관련 특수한 부담 등이 반영되지 않았습니다.
만약 미납관리비 전액을 매수인이 부담한다고 가정하면, 최저가와의 합계는 63,834,000원입니다. 다만 이것은 위험 규모를 보여주는 가정 계산이지 실제 법적 승계액이나 확정 실질취득금액이 아닙니다.
관리비 중 전유부분·공용부분의 구분, 연체료 포함 여부, 납부·정산 여부 및 법적 승계범위를 확인한 후에만 실제 매수인 부담금액을 산정할 수 있습니다.특히 경매가 한 차례 더 유찰되어 최저매각가가 내려가더라도, 장기간 누적된 관리비의 승계위험이 저절로 줄어드는 것은 아닙니다. 입찰가격을 낮추는 것과 추가 부담을 제거하는 것은 별개의 문제입니다. 따라서 가격 분석에서는 낙찰대금뿐 아니라 확인된 승계관리비, 명도비용, 용도 관련 비용 등을 함께 검토해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 25,039,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 850,702원 |
| 1. 갑구 12번 가압류 · 근로복지공단 | 4,050,000원 | 4,050,000원 |
| 2. 갑구 15번 본압류 이행 · 근로복지공단 | 미확정 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부(잠정) | — | 20,138,298원 |
| 합계 | — | 25,039,000원 |
위 계산에서는 집행비용 850,702원과 등기상 근로복지공단 가압류 청구금액 4,050,000원을 차감한 뒤, 20,138,298원을 소유자에게 돌아갈 잠정 잔여액으로 산정했습니다. 하지만 이것은 전체 채권자를 확정한 최종 배당표가 아닙니다.
신청채권자의 경매 청구금액은 4,908,155원으로, 등기상 가압류 금액 4,050,000원과 다릅니다. 갑구 15번은 갑구 12번 가압류의 본압류 이행으로 기재되어 있으므로 동일 채권의 중복 계산을 피하면서 실제 집행채권액과 배당신고금액을 대조해야 합니다. 현재 계산에서 본압류 항목의 배당이 0원으로 표시된 사실만으로 근로복지공단의 최종 배당액이나 채권 만족 여부를 확정할 수 없습니다.
| 회차별 배당 시나리오 | 매각가 | 가압류 예상배당 | 잠정 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 | 25,039,000원 | 4,050,000원 | 20,138,298원 |
| 4회 유찰 시 | 17,527,300원 | 4,050,000원 | 12,761,809원 |
| 5회 유찰 시 | 12,269,110원 | 4,050,000원 | 7,598,266원 |
④ 임차관계·입지·환금성 메모 (등기·감정요항표 기준)
확인된 임차인은 없습니다. 따라서 특정 임차인의 보증금, 확정일자, 우선변제권 또는 대항력 있는 보증금 인수액은 산정되지 않았습니다. 그러나 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재되어 있습니다. 실제 점유자가 누구인지, 영업 또는 임대차 관계가 존재하는지, 인도에 필요한 절차는 무엇인지 아직 별도로 확인해야 합니다. 임차인 신고가 없다는 사실만으로 무점유나 명도 용이성을 단정할 수 없습니다.
- 실제 용도. 집합건축물대장상 위락시설(일반유흥음식점)입니다. 일반 주거용 오피스텔과 달리 영업허가·시설 활용 가능성·임대수요 등을 별도로 검토해야 하는 지하 상업용 물건입니다.
- 입지. 창원시 성산구 중앙동 민원센터 북동측 인근으로, 주변은 단독주택·오피스텔·근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 관내 대중교통편 등을 고려한 감정평가상 제반 교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 지하 1층·지상 10층 건물로, 사용승인일은 1990.08.10입니다. 위생·급배수·승강기·소방·주차장 설비가 기재되어 있으나 지하층의 실제 설비 상태는 현장 확인이 필요합니다.
- 토지·규제. 대지권의 목적 토지는 중심상업지역, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역에 속하며 대로3류 및 소로2류 도로와 접합니다. 공시지가는 2,136,000원/㎡로 기재되어 있습니다.
- 공부 관계. 감정요항표상 공부와의 차이는 해당사항 없으며, 위반건축물 사항은 표시되지 않았습니다. 다만 이것만으로 실제 영업시설의 적법성과 사용 가능성이 전부 확인된 것은 아닙니다.
- 환금성. 지하 위락시설이라는 용도 특성, 건물의 사용연수, 3회 유찰 이력 및 장기 관리비 미납을 고려하면 일반 주거용 부동산과 같은 거래·환금성을 전제하기 어렵습니다. 실제 임차 및 매수 수요를 확인한 뒤 가격을 판단해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 미납관리비 내역서 확보. 2017.05~2025.09의 미납관리비 38,795,000원에 대해 월별 내역, 전유·공용부분 구분, 연체료, 납부 및 정산 현황을 확인해야 합니다. 특히 법적으로 매수인에게 승계될 수 있는 금액을 별도로 산정해야 합니다.
- 세금·공과금 압류채권 확인. 국민건강보험공단·김해시·창원시·국 명의 압류 7건에 대해 채권 잔액, 법정기일, 당해세 해당 여부 및 배당요구 관계를 확인해야 합니다.
- 공매 진행상태 교차 확인. 2023.07.13 등기된 한국자산관리공사 공매공고와 현재 창원지방법원 강제경매 사이의 진행 관계를 확인해야 합니다. 공매의 취소·종결·계속 여부를 등기만으로 확정해서는 안 됩니다.
- 근로복지공단 채권 확인. 가압류 청구금액 4,050,000원과 이번 강제경매 청구금액 4,908,155원의 차이, 본압류 이행 내역 및 실제 배당신고금액을 대조해야 합니다. 같은 채권의 중복 집계도 방지해야 합니다.
- 실제 점유·임대관계 조사. 신고된 임차인이 없더라도 지하층 111호의 실제 점유자, 영업 여부, 임대차계약, 보증금 및 명도 가능성을 확인해야 합니다. 확인되지 않은 점유자의 대항력 유무를 미리 단정하면 안 됩니다.
- 위락시설 활용 가능성 확인. 건축물대장과 현장 상태를 비교하고, 예정된 사용 목적에 필요한 영업허가·시설기준·소방 요건 및 변경 가능성을 검토해야 합니다.
- 적정 입찰가 재산정. 최저가 25,039,000원을 기준으로 즉시 응찰하기보다 실제 관리비 승계액, 세금 관련 사항, 명도·시설비용과 비교 가능한 지하 상업시설의 거래가격을 확인한 후 총취득비용을 산정해야 합니다.
- 입찰 직전 원본 재확인. 매각물건명세서, 현황조사서, 등기사항전부증명서, 감정평가서, 관리비 확인자료 및 사건 진행내역을 최신 기준으로 대조해야 합니다.
맺으며 — “감정가의 34%”보다 “실제로 얼마를 부담하는가”
이 사건은 겉으로 보면 감정가 73,000,000원짜리 물건을 최저가 25,039,000원에 취득할 수 있는 경매입니다. 하지만 내용은 단순하지 않습니다. 확인된 미납관리비 38,795,000원이 최저가를 넘어섰고, 공과금 관련 압류 7건과 공매공고가 있으며, 임대관계도 명확하게 확인되지 않았습니다. 여기에 지하 위락시설이라는 용도와 3회 유찰 이력이 겹칩니다.
등기상 후순위 권리가 매각으로 소멸하고 계산상 매수인 인수액이 0원이라는 점은 긍정적인 요소입니다. 그러나 미납관리비 전액이 자동으로 승계되는 것도 아니고, 전액이 면제되는 것도 아닙니다. 승계범위가 확인되기 전에는 정확한 실질취득금액을 확정할 수 없습니다. 아울러 최근 실거래를 통한 시세 검증 없이 감정가 대비 낙폭만으로 가격 경쟁력을 인정하기도 어렵습니다.
종합 판단은 D등급, 입찰 보류 의견입니다. 관리비의 법적 부담 범위, 세금 압류채권의 배당순위, 공매 진행상태, 실제 점유 및 사용 가능성이 확인되어야 입찰가격을 검토할 수 있습니다. 이 물건에서 가장 중요한 것은 유찰 횟수나 할인율이 아니라, 낙찰 후 실제로 부담할 비용과 정상적으로 사용·처분할 수 있는지입니다.
