창원지방법원 2025타경12269. 창원시 성산구 중앙동 성원그랜드오피스텔 지하층 111호입니다. 경매 용도는 대지로 표시되어 있지만, 등기 대상은 집합건물이고 감정평가상 실제 이용상태는 위락시설(일반유흥음식점)입니다. 철근콘크리트조 지하 1층·지상 10층 건물의 지하 호실로, 사용승인일은 1990년 8월 10일입니다.

소유자 박원철은 2017년 4월 24일 강제경매 매각으로 소유권을 취득했고, 소유권이전등기는 2020년 9월 3일 접수됐습니다. 현재 사건은 근로복지공단이 신청한 강제경매이며 청구액은 4,908,155원입니다. 최저가는 감정가와 같은 73,000,000원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 인수 0원보다 말소기준 재확인이 먼저다

권리 계산상 말소기준으로 표시된 것은 2016년 1월 29일 성원그랜드오피스텔번영회의 강제경매개시결정입니다. 그러나 이 등기는 2017년 4월 24일 매각을 원인으로 2020년 9월 3일 말소됐고, 박원철의 소유권도 같은 매각을 원인으로 이전됐습니다. 이어 2020년 9월 8일 접수된 별도 강제경매개시결정 역시 2021년 10월 7일 취소를 원인으로 2021년 11월 8일 말소됐습니다.

확인된 임차인 신고는 없습니다. 다만 감정평가서의 임대관계는 미상으로 기재되어 있어, 실제 영업자·점유자·임대차보증금·사업자등록 상태는 현장조사로 확인해야 합니다. 점유관계가 밝혀지지 않은 상태에서 대항력이나 명도 난도를 단정할 수 없습니다.

2020년 이후 국민건강보험공단·김해시·창원시·국의 압류와 근로복지공단 가압류가 순차적으로 접수됐으며, 2023년 7월 13일에는 한국자산관리공사의 공매공고도 부기됐습니다. 현재 경매개시결정은 2025년 10월 29일 접수됐고, 2023년 근로복지공단 가압류가 본압류로 이행된 형태입니다.

② 가격·비용 구조 — 최저가의 절반을 넘는 미납관리비

이 물건의 가격 판단에서 가장 중요한 수치는 감정가 할인율이 아니라 미납관리비 38,795,000원입니다. 현황조사 당시 관리사무소가 밝힌 미납기간은 2017년 5월부터 2025년 9월까지이며, 신고액은 최저가 73,000,000원의 53.1%에 해당합니다.

미납관리비 전액이 곧바로 매수인 인수액이 된다고 단정할 수는 없습니다. 그러나 공용부분 관리비, 전용부분 관리비, 연체료, 소멸시효 적용액과 배당·회수 내역을 구분하지 않은 채 입찰하면 실제 비용이 크게 달라질 수 있습니다. 관리사무소에서 월별 부과내역과 공용부분 승계 가능액을 서면으로 확인해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 73,000,000원 가정)

시뮬레이션상 채권 미배당액과 매수인 인수액은 신건·1회 유찰·2회 유찰 모두 0원입니다. 다만 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 세금압류의 실제 체납액과 우선순위에 따라 배당 결과는 달라질 수 있습니다.

④ 입지·용도·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 창원시 성산구 중앙동 민원센터 북동측 인근으로, 주변은 단독주택·오피스텔·각종 근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 관내 대중교통편 등을 고려한 전반적인 교통사정은 보통입니다.
• 실제 용도. 집합건축물대장상 위락시설인 일반유흥음식점입니다. 입찰 전 현재 영업 여부, 영업허가 승계 가능성, 시설 상태와 원상복구 필요성을 확인해야 합니다.
• 건물. 1990년 8월 10일 사용승인을 받은 철근콘크리트조 지하1층·지상10층 건물의 지하층 111호입니다. 위생·급배수·승강기·소방·주차장 설비가 구비되어 있습니다.
• 토지. 대지권 목적 토지는 2필 일단의 평지로 상업용 건부지로 이용 중이며, 북서측과 남동측으로 포장도로에 접합니다.
• 규제. 중심상업지역·시가지경관지구(중심)·지구단위계획구역이며 대로3류와 소로2류에 접합니다. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 지하층 일반유흥음식점은 주거용이나 일반 사무실보다 매수자와 임차수요가 제한될 수 있습니다. 최근 거래가격을 직접 대조하기 전에는 가격 메리트를 부여하기 어렵습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 매각결과 확인. 매각기일 2026.07.08은 등기 발급일 2026.07.22보다 앞서 있으므로, 낙찰·유찰·변경·취하 여부를 법원 사건내역에서 먼저 확인하세요.
• 말소기준 재확정. 2016년 경매개시결정은 종전 매각으로 말소됐고 2020년 경매도 취소·말소됐습니다. 최신 매각물건명세서의 최선순위 설정일자와 인수조건을 원문 대조하세요.
• 세금 체납액 확인. 국세·지방세 압류 7건의 교부청구액, 당해세 여부와 법정기일을 확인해야 실제 배당 및 인수 위험을 판단할 수 있습니다.
• 공매 진행 확인. 2023.07.13. 공매공고의 현재 효력과 한국자산관리공사 절차의 취소·정리 여부를 교차 확인하세요.
• 미납관리비 분해. 총 38,795,000원을 공용부분·전용부분·연체료·시효완성분으로 구분하고, 매수인이 부담할 가능성이 있는 금액을 관리사무소 서면으로 받으세요.
• 점유·임대차 확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 임대관계는 미상입니다. 현장 방문을 통해 영업자, 점유자, 보증금, 사업자등록일과 명도 가능성을 확인하세요.
• 영업용도 확인. 일반유흥음식점 허가, 소방·전기·환기·방음설비, 영업정지나 행정처분, 원상복구 비용을 확인하세요.
• 가격 상한 설정. 신건 최저가만으로 저가라고 판단하지 말고, 같은 건물 지하층의 실제 매매·임대 사례와 미납관리비 부담 가능액을 반영해 응찰 상한을 정하세요.

맺으며 — “인수 0원 ≠ 부담 0원”

배당 시뮬레이션만 보면 신건부터 2회 유찰 시나리오까지 매수인 인수는 0원입니다. 하지만 이 물건의 핵심은 배당표 밖에 있습니다. 최저가의 53.1%에 해당하는 미납관리비, 당해세 가능성이 있는 세금압류 7건, 공매공고, 확인되지 않은 임대관계와 말소기준권리 표시의 불일치가 동시에 존재합니다.

여기에 지하층 일반유흥음식점이라는 특수용도와 1990년 사용승인 건물의 환금성까지 고려하면, 최저가 73,000,000원이 싸다고 평가할 근거는 부족합니다. 권리상 인수액은 0원이지만, 실제 부담액과 처분 가능성은 아직 확정되지 않은 상태입니다. 관리비·세금·점유·공매·영업허가를 모두 확인한 뒤에만 입찰가격을 검토해야 하는 고위험 실사형 물건입니다.