창원지방법원 2025타경12287. 김해시 진영읍 여래리 ‘김해진영마루애주상복합’ 101동 5층 502호로, 감정평가상 아파트로 이용 중인 전용 84.5828㎡ 물건입니다. 2014.05.26 사용승인을 받은 철근콘크리트구조 건물이며, 해당 호수는 21층 건물 중 5층에 있습니다.
이 사건은 단순한 “권리 소멸형 아파트”로 보기 어렵습니다. 현재 말소기준은 2020.10.20 신한은행 가압류 997,491,107원이지만, 그보다 앞선 2017.02.20 재단법인 사람사는세상 노무현재단 전세권 135,000,000원이 등기돼 있습니다. 같은 재단이 2025.10.24 임의경매를 신청했으며 사건의 청구금액도 135,000,000원입니다.
배당 시나리오에는 매수인 인수액이 0원으로 표시되어 있습니다. 다만 예상배당표에는 2017.02.20 이미 해지·말소된 양갑상 명의의 과거 전세권에 135,000,000원이 우선 배당되고, 현재 전세권자에게는 41,680,000원만 배당되는 것으로 계산돼 있습니다. 이 계산을 그대로 적용할지, 말소된 전세권을 제외해 현재 전세권에 전액 배당할지는 낙찰자의 인수 위험을 좌우하므로 원본 서류 확인 전에는 인수 0원을 확정값으로 받아들이면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경12287 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 진영읍 여래리 149 김해진영마루애주상복합아파트 제101동 제5층 제502호 |
| 도로명주소 | 경상남도 김해시 진영읍 진영로 273 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(주상복합 아파트) · 전용 84.5828㎡ · 21층 건물 중 5층 |
| 사용승인 | 2014.05.26 |
| 소유자 | 이가상 (2015.10.08 소유권이전 · 원인 2015.10.01 대물변제) |
| 감정가 / 최저가 | 180,000,000원 / 180,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 재단법인 사람사는세상 노무현재단 / 135,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.08 |
① 권리 흐름 — 선순위 전세권이 핵심
최초 전세권은 2015.03.23 양갑상 명의로 전세금 135,000,000원에 설정됐으나, 2017.02.20 해지를 원인으로 말소됐습니다. 같은 날 재단법인 사람사는세상 노무현재단 명의의 전세권이 동일한 전세금 135,000,000원으로 새로 설정됐고, 이 권리는 2020.10.20 말소기준 가압류보다 앞섭니다.
| 권리 | 권리자 | 금액 | 판단 |
|---|---|---|---|
| 전세권 · 2015.03.23 | 양갑상 | 135,000,000원 | 2017.02.20 말소 |
| 전세권 · 2017.02.20 | 재단법인 사람사는세상 노무현재단 | 135,000,000원 | 선순위 · 소멸/인수 확인 |
| 가압류 · 2020.10.20 | 주식회사 신한은행 | 997,491,107원 | 말소기준 |
| 후순위 가압류 6건 | 한국산업은행 외 | 5,451,266,753원 | 매각으로 소멸 |
| 임의경매개시결정 | 재단법인 사람사는세상 노무현재단 | 135,000,000원 | 매각으로 소멸 |
② 임차·점유 조사 — 신고 내역은 없지만 내부 확인도 안 됐다
임차인 신고 내역은 없습니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재됐고, 현장 방문 당시 폐문부재로 정확한 내부 상태를 확인하지 못했습니다. 따라서 실제 점유자, 전입 상태, 전세권자와 점유자의 동일성은 별도로 확인해야 합니다.
③ 시세 비교 — 최근 평균과 거의 같은 신건
김해진영마루애주상복합 동일면적 84.58㎡의 실거래 12건입니다. 전체 평균은 177,083,333원이지만, 과거 저가 거래가 포함된 전체 평균보다 최근 흐름을 우선해서 봐야 합니다. 최근 12개월 7건의 평균은 180,214,285원, 최신 거래는 2026.06의 178,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 84.58㎡ | 21 | 178,000,000원 |
| 2026.03 | 84.58㎡ | 21 | 178,000,000원 |
| 2026.01 | 84.58㎡ | 21 | 181,000,000원 |
| 2025.12 | 84.58㎡ | 5 | 170,000,000원 |
| 2025.10 | 84.58㎡ | 19 | 181,500,000원 |
| 2025.10 | 84.58㎡ | 21 | 188,000,000원 |
| 2025.09 | 84.58㎡ | 24 | 185,000,000원 |
| 2025.05 | 84.58㎡ | 6 | 180,000,000원 |
| 2025.05 | 84.58㎡ | 2 | 155,000,000원 |
| 2025.04 | 84.58㎡ | 18 | 170,000,000원 |
| 2025.03 | 84.58㎡ | 21 | 190,000,000원 |
| 2025.02 | 84.58㎡ | 17 | 168,500,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.58㎡ | 7건 | 180,214,285원 |
| 전체 평균 | 84.58㎡ | 12건 | 177,083,333원 |
신건 최저가 180,000,000원은 최근 12개월 평균의 99.9%입니다. 최근 평균보다 불과 214,285원 낮고, 최신 거래 178,000,000원보다는 2,000,000원 높습니다. 따라서 전체 평균 177,083,333원과 비교해 최저가가 높다는 사실보다도, 최근 시세와 사실상 동일해 경매 할인폭이 없다는 점을 우선해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 180,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,320,000원 |
| 1. 을구 1번 전세권 · 양갑상 | 135,000,000원 | 135,000,000원 |
| 2. 을구 3번 전세권 · 재단법인 사람사는세상 노무현재단 | 135,000,000원 | 41,680,000원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 신한은행 | 997,491,107원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 한국산업은행 | 300,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 주식회사 하나은행 | 225,000,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 한국무역보험공사 | 1,815,317,986원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 한국수출입은행 | 1,036,186,840원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 신용보증기금 | 1,764,761,927원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 신보2019제12차유동화전문 유한회사 | 1,310,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 신고채권 7,718,757,860원 중 집행비용을 제외한 예상배당은 176,680,000원이며, 미배당액은 7,542,077,860원입니다. 위 배당표는 2017.02.20 말소된 양갑상 전세권을 배당 대상으로 포함하고 있으므로 실제 배당순위 확정자료로 사용할 수 없습니다. 당해세·최우선변제도 반영되지 않았습니다.
⑤ 회차별 배당 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 신청채권자 배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 180,000,000원 | 176,680,000원 | 41,680,000원 | 0원* |
| 1회 유찰 시 | 144,000,000원 | 141,184,000원 | 6,184,000원 | 0원* |
| 2회 유찰 시 | 115,200,000원 | 112,787,200원 | 0원 | 0원* |
각 회차의 인수액은 배당 시나리오상 0원입니다. 다만 현재 선순위 전세권의 소멸 여부가 매각물건명세서에서 확인되지 않은 상태라면, 회차가 내려갈수록 배당 부족이 커지는 점을 함께 검토해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 아파트로 이용 중인 주상복합 물건입니다. 21층 건물 중 5층이며 사용승인일은 2014.05.26입니다.
- 주위환경. 한얼중학교 남동측 인근으로, 주변은 아파트단지·단독주택·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 간선도로와의 거리 및 대중교통 이용 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 북측과 서측에 폭 약 8m 내외 도로, 남측에 왕복 2차선 포장도로가 있습니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역이며, 토지는 사다리형 평지의 주상용 건부지로 이용 중입니다.
- 단지규모. 김해진영마루애주상복합은 265세대이며 동일면적 실거래가 지속적으로 확인됩니다.
- 건물상태. 공부와의 차이와 위반건축물은 확인되지 않았으나, 폐문부재로 내부 상태는 정확히 조사되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 매각물건명세서 확인. 재단법인 사람사는세상 노무현재단의 전세권이 매각으로 소멸하는지, 매수인이 인수하는지 문구를 직접 확인하세요.
- 말소된 전세권 대조. 양갑상 전세권은 2017.02.20 말소됐는데 예상배당에는 포함돼 있습니다. 배당요구 및 채권승계 자료를 확인해야 합니다.
- 점유관계 확인. 임차인 신고는 없지만 임대관계가 미상이고 내부 조사도 이뤄지지 않았습니다. 전입세대와 실제 점유자를 확인하세요.
- 가격 상한 설정. 최저가 180,000,000원은 최근 12개월 평균 180,214,285원의 99.9%이며 최신 거래 178,000,000원보다 높습니다.
- 내부 상태 확인. 폐문부재로 내부 마감과 수리 필요 여부가 확인되지 않았으므로 현장 탐문과 비용 여유가 필요합니다.
- 관리비·공과금 확인. 관리사무소를 통해 체납 관리비와 인도 시점을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구 내역과 실거래 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — 가격보다 먼저 전세권 문구를 읽어야 한다
이 물건의 신건 최저가 180,000,000원은 최근 12개월 평균 180,214,285원과 사실상 같습니다. 최근 거래가 이전 거래보다 4.4% 높은 흐름이더라도, 최신 거래 178,000,000원보다 높은 신건 가격을 두고 “싸다”고 평가할 근거는 없습니다.
권리에서는 2017.02.20 설정된 재단법인 사람사는세상 노무현재단의 전세권 135,000,000원이 핵심입니다. 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원이지만, 말소된 과거 전세권이 예상배당에 포함된 상태여서 배당 결과와 전세권 처리의 연결이 명확하지 않습니다. 매각물건명세서에서 현재 전세권의 소멸·인수 여부가 확인될 때까지는 보수적으로 접근해야 합니다.
가격은 보통, 권리는 확인 전 보류. 선순위 전세권이 인수되지 않는다는 점이 원문으로 확정되고 점유 문제까지 해소돼야 비로소 180,000,000원을 실질취득액으로 볼 수 있습니다. 그 전에는 신건 가격만 보고 입찰할 물건이 아닙니다.
