창원지방법원 2025타경12298. 김해시 지내동 ‘21세기동원아파트’ 301동 12층 1207호, 전용면적 비교 기준 59.5672㎡ 아파트입니다. 현 소유자 박승필은 2021년 4월 29일 매매를 원인으로 2021년 6월 18일 소유권을 이전받았고, 등기 거래가액은 120,000,000원입니다. 이후 2024년 8월 5일 전우정 명의의 전세금 126,000,000원 전세권이 설정됐으며, 같은 전우정이 2025년 10월 29일 강제경매를 신청했습니다. 청구금액은 133,221,698원입니다.
예상배당 계산에서는 매수인 인수액을 0원으로 보고 있습니다. 다만 현장조사 당시 이해관계인이 부재해 내부 확인이 불가능했고, 감정평가서에도 임대관계가 미상으로 기재돼 있습니다. 확인된 임차인 신고는 없지만, 이를 곧바로 점유관계가 완전히 정리됐다는 뜻으로 받아들여서는 안 됩니다. 전세권자의 실제 점유 여부와 매각물건명세서상 인수 조건을 원본으로 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경12298 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 지내동 75 21세기동원아파트 제301동 제12층 제1207호 |
| 도로명주소 | 경상남도 김해시 분성로727번길 26-41 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(아파트) · 전용면적 비교 기준 59.5672㎡ · 12층 1207호 |
| 단지 | 21세기 · 172세대 · 2003.04.28 준공 |
| 소유자 | 박승필 (2021.06.18 소유권이전 · 거래가액 120,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 124,000,000원 / 124,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 전우정 / 133,221,698원 |
| 매각기일 | 2026.07.08 |
① 권리 흐름 — 전세권은 소멸 판정, 점유는 별도 확인
등기 연혁상 주식회사제일은행 근저당권은 2006년 10월 16일 해지로 말소됐고, 주식회사국민은행 근저당권도 2021년 6월 18일 해지로 말소됐습니다. 부산광역시사상구의 압류 역시 2012년 12월 31일 말소됐습니다. 현재 분석의 중심은 2024년 8월 5일 설정된 전우정의 전세권 126,000,000원과 2025년 10월 29일 강제경매개시결정입니다.
| 확인된 임차인 | 없음 |
|---|---|
| 감정서상 임대관계 | 미상 |
| 등기상 전세권자 | 전우정 |
| 전세금 / 범위 | 126,000,000원 / 건물 전부 |
| 전세권 존속기간 | 2023.04.05부터 2025.04.05까지 |
| 예상 매수인 인수 | 0원 |
② 시세 비교 — 최근 시세보다 높은 신건
동일 면적대인 전용 59.57㎡ 실거래 12건입니다. 전체 평균은 113,291,666원이지만, 여기에는 2023년과 2024년의 138,000,000원·132,000,000원·127,000,000원·126,000,000원 거래가 함께 포함돼 있습니다. 현재 가격 판단은 최근 12개월 평균 105,125,000원과 최신 거래 105,500,000원을 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 59.57㎡ | 6 | 105,500,000원 |
| 2026.05 | 59.57㎡ | 4 | 105,000,000원 |
| 2026.01 | 59.57㎡ | 9 | 105,000,000원 |
| 2025.08 | 59.57㎡ | 11 | 105,000,000원 |
| 2025.07 | 59.57㎡ | 5 | 104,000,000원 |
| 2025.04 | 59.57㎡ | 12 | 110,000,000원 |
| 2024.10 | 59.57㎡ | 2 | 80,000,000원 |
| 2024.06 | 59.57㎡ | 7 | 127,000,000원 |
| 2024.01 | 59.57㎡ | 9 | 126,000,000원 |
| 2023.12 | 59.57㎡ | 4 | 138,000,000원 |
| 2023.07 | 59.57㎡ | 10 | 132,000,000원 |
| 2023.05 | 59.57㎡ | 11 | 122,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 59.57㎡ | 4건 | 105,125,000원 |
| 전체 평균 | 59.57㎡ | 12건 | 113,291,666원 |
현재 최저가이자 예상 실질취득액은 124,000,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균의 118.0%, 전체 평균의 109.5%입니다. 거래 추세도 -10.4%로 하락하고 있습니다. 따라서 전체 평균보다 조금 높은 정도로 해석해서는 안 되며, 최신 거래와 최근 12개월 평균보다 높은 가격이라는 점을 결론에 우선 반영해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 124,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,536,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사제일은행 | 18,000,000원 | 18,000,000원 |
| 3. 근저당 · 주식회사국민은행 | 26,000,000원 | 26,000,000원 |
| 4. 전세권 · 전우정 | 126,000,000원 | 77,464,000원 |
| 5. 경매개시결정 · 전우정 | 133,221,698원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액은 303,221,698원, 채권자 예상배당은 121,464,000원, 미배당액은 181,757,698원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 예상 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 말소된 근저당권이 배당 계산에 포함된 점은 실제 배당표 원본으로 대조해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산김해경전철 지내역 북측 인근이며, 대단위 아파트 단지·단독주택·근린생활시설 등으로 형성된 지역입니다. 제반 입지조건은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 제반 교통사정은 보통입니다. 대지 서측으로 노폭 약 8M의 아스팔트 도로에 접합니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트조 아파트로 위생·급배수·도시가스·개별난방·승강기설비가 구비돼 있습니다.
- 토지·규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역과 비행안전제2구역(전술)에 포함됩니다. 공시지가는 856,800원/㎡입니다.
- 공부 일치. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 172세대, 2003.04.28 준공 단지입니다. 동일 면적대 거래는 확인되지만 최근 거래가 104,000,000원·105,000,000원·105,500,000원 수준에 모여 있고 추세가 -10.4%여서 현재 감정가 수준의 재매각은 보수적으로 봐야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 기준. 전체 12건 평균 113,291,666원보다 최근 12개월 평균 105,125,000원과 최신 거래 105,500,000원을 우선해 응찰가를 판단하세요.
- 신건 고가 경계. 실질취득 124,000,000원은 최근 평균의 118.0%입니다. 인수 0원을 가격 할인으로 착각해서는 안 됩니다.
- 전세권 원본 확인. 전우정의 전세권 126,000,000원, 강제경매 청구 133,221,698원, 존속기간 및 매각으로 인한 소멸 여부를 매각물건명세서에서 확인하세요.
- 점유 조사. 확인된 임차인 신고는 없지만 임대관계와 내부 이용상태는 미상입니다. 현장 점유자와 전입세대, 실제 명도 대상을 다시 조사하세요.
- 배당 순위 검증. 해지로 말소된 주식회사제일은행·주식회사국민은행 근저당권이 예상배당에 포함돼 있으므로 배당요구와 채권계산서 원본을 대조하세요.
- 내부·관리 상태. 이해관계인 부재로 내부 확인이 이뤄지지 않았습니다. 내부 이용상황, 수리 필요성, 관리비 체납 여부를 별도로 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원이어도 시세보다 비싸면 보류”
이 물건은 예상배당 기준으로 매수인 인수액이 0원입니다. 그러나 실질취득액 124,000,000원은 최근 12개월 평균 105,125,000원의 118.0%이고, 최신 거래는 105,500,000원, 시장 추세는 -10.4%입니다. 현재 최저가를 시세보다 저렴하다고 평가할 근거가 없습니다.
또한 확인된 임차인 신고는 없지만 임대관계와 내부 상태가 미상이며, 전세권자 전우정의 실제 점유 여부를 확인해야 합니다. 예상배당에는 이미 해지로 말소된 근저당권이 포함돼 있어 배당 순위도 원본 검증이 필요합니다. 권리는 조건부 확인, 신건 가격은 보류. 1회 유찰 시 99,200,000원, 2회 유찰 시 79,360,000원 시나리오에서 최근 시세와 점유·명도 비용을 다시 비교하는 접근이 타당합니다.
