춘천지방법원 2025타경288. 강원특별자치도 고성군 죽왕면 야촌리 소재 단독주택과 토지의 경매입니다. 등기상 소유자는 주식회사피움리조트이며, 2020년 설정된 고성군산림조합 근저당권을 기초로 임의경매가 진행됐습니다. 해당 근저당권의 채권최고액은 93,600,000원, 경매 청구금액은 76,781,722원입니다.
말소기준권리는 2020.03.13 접수된 고성군산림조합 근저당권입니다. 이후 소유권이전청구권가등기, 국세·지방세 압류, 서울보증보험 가압류, 국민건강보험공단 압류 등이 차례로 설정됐습니다. 등기상 권리의 설정 순서만 보면 후순위 권리들은 매각으로 소멸하는 구조이나, 갑구 7번 가등기가 실제로 어떤 성격의 권리인지 확인하는 절차가 남아 있습니다.
가격도 따로 판단해야 합니다. 현재 최저가는 감정가의 70%이지만, 일반적인 아파트와 달리 산간 취락지대의 개별 단독주택은 토지 조건과 건물 상태에 따라 가치 차이가 큽니다. 이 물건은 주택 내부에 철거·누수·곰팡이까지 확인돼 낙찰대금 외 수선비와 실제 사용 가능 상태를 함께 검토해야 하는 물건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경288 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 고성군 죽왕면 야촌리 1024-39 도로명주소: 강원특별자치도 고성군 죽왕면 곡실평길 298-1 |
| 물건종류 | 단독주택 + 토지 · 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
| 건물 이용상태 | 단독주택 · 방 1, 주방 겸 거실, 욕실, 보일러실, 현관 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 철근콘크리트지붕 · 단층 |
| 토지 | 지목 대 · 299.0㎡ · 보전관리지역 · 완경사 · 부정형 |
| 소유자 | 주식회사피움리조트 |
| 감정가 | 242,557,000원 |
| 최저매각가 | 169,790,000원 (감정가 70% · 4회 유찰) |
| 신청채권자 | 고성군산림조합 |
| 경매 청구금액 | 76,781,722원 |
| 입찰기일 | 2026.10.14 |
| 임차관계 | 신고된 임차인 없음 · 감정평가상 임대관계 미상 |
① 권리 흐름 — 후순위 가등기가 가장 먼저 확인할 대상
등기상 최초 소유권보존등기는 하윤서 명의로 이뤄졌으며, 이후 주식회사피움리조트가 2020.01.06 소유권을 취득했습니다. 과거 정영호 명의의 소유권이전청구권가등기는 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석에서 중요한 기준은 그 이후 설정된 고성군산림조합 근저당권입니다.
채권최고액 93,600,000원.
이 근저당권이 매각으로 소멸하는 기준 권리이며, 그보다 뒤에 설정된 일반적인 압류·가압류 등의 등기상 권리는 매각으로 말소되는 구조입니다.
담보가등기인지, 순수 소유권이전청구권가등기인지, 그 밖에 특별한 권리관계가 있는지에 따라 법적 검토 사항이 달라질 수 있습니다. 단순히 접수 순서만 확인하고 위험이 완전히 해소됐다고 판단하지 말고, 등기원인·매각물건명세서·관련 권리신고 및 말소 가능성을 대조해야 합니다.
이들 등기상 압류는 말소기준권리 이후의 권리로 매각소멸 대상으로 분류됩니다. 다만 국세·지방세 중 법정 우선순위가 인정되는 세금은 배당에서 선순위로 반영될 수 있습니다. 따라서 압류등기의 소멸 여부와 세금채권의 실제 배당순위는 구분해야 합니다. 배당순위 변동은 후순위 채권자의 배당액에도 영향을 줍니다.
서울보증보험 주식회사의 가압류 청구금액은 387,584,000원입니다. 현재 최저매각가보다 큰 금액이지만, 후순위 채권의 미배당액이 곧바로 낙찰자의 개인 채무로 넘어온다는 뜻은 아닙니다. 예상배당표의 미배당액과 매수인 인수액은 반드시 별도로 봐야 합니다.
② 임차관계와 인수 위험 — 0원 추정이지만 현장 확인은 필요
현재 확인된 임차인 신고 내역은 0명입니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있습니다. 이는 해당 건물에 임차인이 존재하지 않는다는 사실까지 확정한 것은 아닙니다.
| 확인 항목 | 현재 판단 | 입찰 전 확인 사항 |
|---|---|---|
| 신고된 임차인 | 0명 | 실제 점유자 및 임대차계약 존재 여부 |
| 대항력 | 점유·전입 확인 필요 | 전입세대·현황조사 및 명세서 대조 |
| 확정일자·우선변제 | 확인 필요 | 임대차관계 확인 시 계약 내용과 배당요구 여부 |
| 매수인 인수액 | 0원 | 현재 예상배당상 금액 · 미확인 점유권리 별도 검토 |
현재 예상배당 기준 매수인 인수액은 0원이며, 다음 유찰 회차의 예상배당에서도 동일하게 0원으로 산정돼 있습니다. 그러나 임대관계 미상이라는 감정 기재를 고려하면 실제 점유 상황을 확인하기 전까지 대항력 관련 위험이 완전히 배제됐다고 볼 수 없습니다.
③ 가격 분석 — 감정가의 70%가 곧 시장가치의 70%는 아니다
현재 최저매각가는 169,790,000원으로 감정가 242,557,000원의 70% 수준입니다. 유찰 이력만 보면 가격이 상당히 조정된 상태입니다. 하지만 인근 유사 단독주택의 최근 실거래가나 최신 거래 추세가 확인되지 않으므로 현 최저가가 실제 시장가격보다 낮은지는 판단할 수 없습니다.
| 구분 | 가격 | 감정가 대비 |
|---|---|---|
| 감정가 | 242,557,000원 | 100% |
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 169,790,000원 | 70% |
| 5회 유찰 시 | 135,832,000원 | 56% |
| 6회 유찰 시 | 108,665,600원 | 약 45% |
추가 유찰 시 최저매각가는 낮아지지만, 그 자체로 경제적 이익이 확정되는 것은 아닙니다. 토지의 실질 가치, 건물의 수선 가능성, 수리비, 실제 매도 가능가격을 함께 판단해야 합니다. 특히 이 물건은 내부 철거와 누수 흔적이 감정평가에 반영된 주택입니다.
해당 상태를 감안한 감정평가금액이라고 명시돼 있습니다. 따라서 감정가에서 할인됐다는 이유만으로 수선비 부담이 작다고 볼 수 없습니다. 누수의 원인과 지속 여부, 철거 범위, 구조·설비 손상 및 주거 기능 회복 가능성을 확인하는 것이 가격 판단보다 선행돼야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 169,790,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,177,060원 |
| 1. 근저당 · 고성군산림조합 | 93,600,000원 | 93,600,000원 |
| 2. 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 387,584,000원 | 73,012,940원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
고성군산림조합 배당액은 채권최고액 93,600,000원을 기준으로 산정한 추정치입니다. 실제 피담보채권액은 경매 청구금액 76,781,722원과 구분해야 하며, 확정채권액·이자·비용에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 집행비용은 추정치이며 국세·지방세 우선배당, 기타 우선채권 등은 반영되지 않았습니다.
미배당액은 매각대금으로 변제되지 않는 채권자의 금액입니다. 후순위 권리가 매각으로 소멸한다면 그 채권 미배당액이 낙찰자에게 그대로 승계되는 것은 아닙니다. 현재 매수인 인수액은 0원으로 산정돼 있으나, 미확인 점유권리나 별도 부담 항목까지 없다는 의미는 아닙니다.
⑤ 유찰 회차별 배당 및 인수 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 4회 유찰 | 169,790,000원 | 166,612,940원 | 314,571,060원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 135,832,000원 | 133,130,352원 | 348,053,648원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 108,665,600원 | 106,344,282원 | 374,839,718원 | 0원 |
각 시나리오에서는 고성군산림조합의 예상배당액이 채권최고액 기준 93,600,000원으로 산정돼 있으며, 경매 청구금액 76,781,722원은 모두 충족되는 것으로 계산돼 있습니다. 다만 이는 확정채권액이나 실제 배당 결과를 보장하는 수치가 아닙니다.
유찰이 누적될수록 서울보증보험 등 후순위 채권자의 미배당액은 커지지만, 현재 시나리오상 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 추가 유찰에 따른 가격 하락이 법적 인수액을 증가시키는 구조로 계산되지는 않았습니다. 그러나 권리의 실제 성격과 임차관계가 확정돼야 이 판단도 유지될 수 있습니다.
⑥ 입지·토지·건물 상태 (감정요항표 기준)
- 입지. 고성군 죽왕면 삼포리 소재 설악썬벨리CC 남서측 인근입니다. 주변은 농경지와 단독주택 등이 분포한 산간 취락지대입니다.
- 교통. 차량 접근은 가능하지만 인근 버스정류장까지의 거리와 운행상태를 고려하면 대중교통 여건은 다소 불편한 것으로 평가됐습니다.
- 토지. 지목은 대, 면적은 299.0㎡이며 완경사·부정형 지형입니다. 공시지가는 18,900원/㎡로 기재돼 있습니다. 공시지가를 곧바로 매각 가능가격으로 해석해서는 안 됩니다.
- 도로. 도로접면은 세로한면(불)로 기재돼 있습니다. 실제 차량 진입 상태뿐 아니라 접도 조건과 도로 사용권원도 검토해야 합니다.
- 용도지역. 보전관리지역이며 가축사육제한구역에 해당합니다. 건축물의 증축·재축·용도변경 등을 검토할 경우 적용 가능한 행위 제한을 확인해야 합니다.
- 건물 구조. 철근콘크리트구조·철근콘크리트지붕의 단층 단독주택입니다. 외벽은 노출콘크리트와 패널, 내벽은 벽지와 타일 등으로 마감돼 있습니다.
- 설비. 위생설비·급배수설비와 유류보일러 및 전기보일러 난방설비가 기재돼 있습니다. 내부 철거와 누수 흔적을 고려하면 실제 가동 상태는 별도로 확인해야 합니다.
- 건물 훼손. 거실과 현관 바닥 전면 철거, 벽체 일부 철거, 단열재 및 내부 구조 노출, 장기간 누수로 보이는 흔적, 곰팡이, 주방 철거가 확인됩니다. 물리적 훼손은 주택의 즉시 사용 가능성과 재매각 가격에 직접적인 영향을 줄 수 있습니다.
- 일괄매각. 제시외 건물을 포함하며, 토지상의 조경수·조경석·잔디·석축 등은 토지에, 건물의 콘크리트 차양 등은 건물에 포함해 평가됐습니다. 매각목록과 현장 시설물의 일치 여부를 확인해야 합니다.
- 공부와의 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 여부는 표시되지 않았습니다. 다만 내부 철거가 실제 건축물 상태와 사용 가능성에 미치는 영향은 별개입니다.
- 환금성. 산간 취락지대의 개별 단독주택은 아파트처럼 표준화된 비교거래가 쉽지 않습니다. 현재 유찰 횟수와 내부 훼손 상태를 고려하면 매각 가능가격과 처분기간을 보수적으로 검토할 필요가 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 가등기 성격 확인. 갑구 7번 김순돌 명의 가등기가 담보가등기인지, 소유권이전청구권가등기인지 확인하고, 실제 매각소멸 여부를 매각물건명세서 및 관련 서류와 대조해야 합니다.
- 국세·지방세 확인. 국과 고성군의 압류 관련 조세채권 중 선순위로 배당될 수 있는 채권의 존재와 규모를 확인해야 합니다. 필요하면 해당 조세채권의 법정기일과 배당순위도 검토해야 합니다.
- 점유·임대관계 확인. 신고된 임차인은 없으나 임대관계는 미상입니다. 전입세대열람, 현황조사 및 실제 점유자 확인을 통해 대항력 있는 임차인 등 별도 인수 위험이 없는지 점검해야 합니다.
- 내부 복구 범위 확인. 목록 2, 4의 거실·현관 바닥 및 주방 철거 상태, 벽체 손상, 곰팡이와 누수 흔적을 확인해야 합니다. 단순 마감공사로 해결 가능한지, 설비·구조 보수가 필요한지를 구분해야 합니다.
- 토지 및 진입로. 도로접면 조건과 실제 출입 가능 상태, 토지 경계 및 인접 토지 이용 현황을 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 1024-39 및 공동담보로 기재된 1024-40 관련 부동산 중 실제 매각목록에 포함되는 대상을 반드시 구별해야 합니다. 제시외 건물과 각종 부속시설의 평가·소유관계도 확인해야 합니다.
- 실거래 비교. 인근 유사 단독주택과 토지의 최근 거래사례를 확인하고 건물 훼손·도로 조건·입지 차이를 반영해야 합니다. 최저가 169,790,000원이 적정한지는 이 비교 이후 판단할 수 있습니다.
- 취득 총비용. 입찰금액에 수선비·세금·등기비용·인도 관련 비용 등을 합산해 실제 자금소요를 검토해야 합니다.
- 매각기일 및 원본. 2026.10.14 매각기일의 진행 여부와 최종 최저매각가, 매각물건명세서·등기사항전부증명서·감정평가서의 변경 사항을 확인해야 합니다.
맺으며 — “70% 낙찰가보다 중요한 것은 실제 복구 가능한 가치”
이 물건은 감정가 242,557,000원에서 최저매각가 169,790,000원까지 조정된 4회 유찰 단독주택·토지입니다. 말소기준권리는 명확하고 예상배당표상 인수액도 0원으로 산정됩니다. 하지만 이것만으로 입찰 위험이 낮다고 결론 내리기는 어렵습니다.
권리 측면에서는 후순위 가등기의 성격, 세금채권의 배당순위, 미확인 임차관계를 점검해야 합니다. 물건 자체로는 거실·현관 바닥과 주방 철거, 누수 흔적, 곰팡이가 확인됐으므로 실제 수선비와 사용 가능성을 파악하는 것이 중요합니다.
특히 인근 실거래 시세가 확인되지 않은 상태에서 감정가의 70%라는 수치만으로 가격 메리트를 인정할 수 없습니다. 권리의 말소 가능성을 확인하고, 복구비를 반영한 실질 취득비용을 산정한 다음, 유사 부동산의 시장가격과 비교하는 순서가 필요합니다. 추가 유찰로 최저가가 낮아지더라도 이 확인 절차가 생략되는 것은 아닙니다.
결론적으로, 매수인 인수액은 0원으로 추정되지만 권리 확인사항과 건물 훼손에 따른 비용 불확실성이 남아 있는 물건입니다. 현재 회차에서 가격이 충분히 낮은지 판단하려면 실제 현장 상태와 비교거래 확인이 우선입니다.
