춘천지방법원 2025타경288. 강원특별자치도 고성군 죽왕면 야촌리 1024-39 소재의 단독주택과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 감정평가상 각 동은 방1·주방 겸 거실·욕실·보일러실·현관으로 이용 중이며, 말소기준권리는 2020.03.13. 고성군산림조합 근저당권 93,600,000원입니다. 이보다 뒤의 김순돌 가등기, 국세·지방세 압류, 서울보증보험 가압류, 경매개시결정, 국민건강보험공단 압류는 등기 순위상 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 사건은 ‘후순위 권리가 소멸한다’는 사실만 보고 단순 안전형으로 분류하기 어렵습니다. 2024.02.23. 김순돌 명의 소유권이전청구권가등기는 말소기준권리 뒤에 있어 소멸하는 것으로 표시돼 있지만 담보가등기인지 종류 확인이 필요하다는 경고가 있습니다. 또 국세·지방세 압류가 있어 당해세에 해당하면 배당보다 먼저 차감될 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경288 |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 고성군 죽왕면 야촌리 1024-39 · 강원특별자치도 고성군 죽왕면 곡실평길 298-1 |
| 물건종류 | 단독주택 + 토지 · 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
| 이용상태 | 각 동 단독주택(방1, 주방 겸 거실, 욕실, 보일러실, 현관) |
| 토지 | 대 299.0㎡ · 보전관리지역 · 공시지가 18,900원/㎡ |
| 소유자 | 주식회사피움리조트 · 2020.01.02. 매매 · 거래가액 35,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 242,557,000원 / 242,557,000원 |
| 유찰 | 3회 |
| 청구액 | 76,781,722원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2020년 산림조합 근저당
말소기준권리는 2020.03.13. 고성군산림조합 근저당권입니다. 채권최고액은 93,600,000원이고 채무자는 강은교입니다. 해당 근저당은 야촌리 1024-39 토지뿐 아니라 야촌리 1024-40 토지와 건물도 공동담보로 기재돼 있습니다. 이후 설정된 김순돌 가등기, 국세·지방세 압류, 서울보증보험의 387,584,000원 가압류, 임의경매개시결정 및 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 가격 판단 — 실거래 비교보다 회차·물건 상태 확인이 먼저
이 사건에는 동일·유사 물건의 실거래 비교자료가 제시돼 있지 않습니다. 따라서 감정가 242,557,000원이 현재 시장가격 대비 싸거나 비싸다고 판단할 근거는 없습니다. 현재 회차는 3회 유찰로 표시돼 있지만 최저매각가는 감정가와 동일한 242,557,000원입니다. 가격 메리트는 단순 유찰 횟수가 아니라 현재 최저가와 실제 현장 상태를 기준으로 따져야 합니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (3회 유찰, 감정가 100%) | 242,557,000원 | 238,361,202원 | 242,822,798원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 80%) | 194,045,600원 | 190,528,962원 | 290,655,038원 |
| 5회 유찰 시 (감정가 64%) | 155,236,480원 | 152,263,169원 | 328,920,831원 |
회차가 내려갈수록 매각대금이 줄어 후순위 서울보증보험 가압류의 미배당 규모는 커집니다. 반면 시뮬레이션상 매수인 인수액은 현재 회차부터 5회 유찰 시나리오까지 모두 0원입니다. 미배당 채권이 커진다는 사실 자체가 곧바로 매수인 인수로 전환되는 구조는 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 242,557,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,195,798원 |
| 1. 근저당 · 고성군산림조합 | 93,600,000원 | 93,600,000원 |
| 2. 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 387,584,000원 | 144,761,202원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 481,184,000원 중 예상 배당액은 238,361,202원이며, 미배당은 242,822,798원입니다. 당해세 및 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·토지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 강원특별자치도 고성군 죽왕면 삼포리 소재 설악썬벨리CC 남서측 인근으로, 주위는 농경지와 단독주택 등이 소재하는 산간 취락지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근은 가능하지만, 인근 버스정류장까지의 거리와 운행상태 등을 고려하면 대중교통 사정은 다소 불편합니다.
- 토지. 지목은 대, 면적 299.0㎡, 완경사·부정형이며 도로접면은 세로한면(불)입니다. 용도지역은 보전관리지역입니다.
- 규제. 보전관리지역 및 가축사육제한구역에 해당합니다. 닭·오리·메추리 및 돼지 사육 관련 거리제한이 기재돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 단층 건물이며, 외벽은 노출콘크리트 및 패널, 내벽은 벽지 및 타일, 창호는 플라스틱샷시 등입니다.
- 설비. 위생·급배수설비와 유류보일러 및 전기보일러에 의한 난방설비가 있습니다.
- 공부와의 차이. 없음. 위반건축물 표시는 없습니다.
- 일괄매각. 제시외 건물이 포함되고, 토지상의 조경수·조경석·잔디·석축은 토지에, 건물의 콘크리트 차양 등은 건물에 포함해 평가됐습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가등기 원인 확인. 2024.02.23. 김순돌 가등기의 법적 성격과 매각물건명세서 최종 기재를 확인하세요. 후순위 소멸 표시와 별개로 담보가등기 여부 확인 경고가 있습니다.
- 국세·지방세 확인. 국 및 고성군 압류가 있어 당해세라면 배당에 앞서 차감될 수 있습니다. 체납세액과 법정기일을 확인해야 합니다.
- 점유·임대차 확인. 별도 임차인 신고는 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 현장 점유자와 전입·사업자등록·확정일자 관련 자료를 확인하세요.
- 내부 공사비 확인. 거실·현관 바닥, 벽체 일부, 주방 철거와 누수·곰팡이 흔적이 확인됩니다. 복구비를 직접 산정해 응찰가에 반영해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 제시외 건물과 조경수·조경석·잔디·석축·콘크리트 차양 등의 평가 포함 범위를 감정평가서 원문과 대조하세요.
- 현재 최저가 재확인. 사건 정보에는 3회 유찰로 표시되면서 현재 최저매각가가 감정가 242,557,000원과 동일하게 기재돼 있습니다. 실제 입찰표 작성 전 법원 공고의 최저매각가격을 반드시 대조하세요.
맺으며 — “인수 0원”보다 중요한 것은 현장과 세금 확인
이 사건의 등기 순위만 보면 말소기준권리 뒤의 권리들이 소멸하고 배당 시뮬레이션상 매수인 인수도 0원이라 구조는 비교적 명확합니다. 그러나 담보가등기 여부 확인 경고, 국세·지방세 압류, 임대관계 미상, 그리고 실제 주택 내부의 철거·누수·곰팡이 상태가 동시에 존재합니다. 게다가 실거래 비교자료가 없어 감정가 242,557,000원이 시장 대비 유리한 가격인지도 판단할 수 없습니다. 따라서 이 물건은 권리 순위보다 원본 서류·점유·세금·복구비를 확인한 뒤 가격을 정하는 사건으로 보는 것이 적절합니다.
