춘천지방법원 2025타경288. 강원특별자치도 고성군 죽왕면 야촌리 1024-39에 있는 단독주택과 토지입니다. 감정가는 246,485,000원, 3회 유찰된 현재 최저매각가는 84,545,000원으로 감정가의 34.3%입니다. 일괄매각이며 제시외 건물이 포함되고, 토지 위 조경수·조경석·잔디·석축과 건물의 콘크리트 차양도 평가에 포함됐습니다.
등기 흐름의 핵심은 2020.03.13. 고성군산림조합 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준이 되고, 이후 설정된 김순돌 명의 가등기와 국세·지방세 압류, 서울보증보험 가압류, 국민건강보험공단 압류 및 경매개시결정은 제공된 권리판정상 매각으로 소멸합니다. 2016년에 설정됐던 정영호 명의 선순위 가등기는 2020.01.06. 이미 말소돼 현재 남아 있는 선순위 인수권리는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경288 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 고성군 죽왕면 야촌리 1024-39 · 곡실평길 298-1 |
| 물건종류 / 이용 | 단독주택 + 토지 · 단독주택 이용(방1, 주방 겸 거실, 욕실, 보일러실, 현관) |
| 토지 | 대 299㎡ · 보전관리지역 · 완경사 · 부정형 · 세로한면(불) |
| 소유자 | 주식회사피움리조트 (2020.01.06. 소유권이전 · 거래가액 35,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 246,485,000원 / 84,545,000원 (3회 유찰 · 감정가의 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 고성군산림조합 / 76,781,722원 |
| 매각기일 | 2026.07.08 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 조경수·조경석·잔디·석축 및 콘크리트 차양 평가 포함 |
① 권리 흐름 — 선순위 가등기는 말소, 남은 권리는 매각 소멸
2016.01.22. 설정된 정영호 명의 소유권이전청구권가등기는 말소기준보다 앞서지만, 2020.01.06. 해제를 원인으로 말소됐습니다. 따라서 현재 매수인이 인수할 선순위 가등기로 보기는 어렵습니다. 같은 날 주식회사피움리조트가 소유권을 취득했고, 2020.03.13. 설정된 고성군산림조합 근저당권 93,600,000원이 말소기준입니다.
2024.02.23. 김순돌 명의로 설정된 가등기는 말소기준보다 뒤이므로 제공된 판정상 매각으로 소멸합니다. 서울보증보험의 가압류 387,584,000원과 국세·지방세 및 국민건강보험공단 압류도 등기상 후순위입니다. 다만 세금 중 당해세가 확인되면 배당순위가 달라져 근저당권자의 실제 배당액은 줄어들 수 있습니다.
② 가격 판단 — 34.3%라는 숫자보다 환금성을 먼저 봐야 한다
현재 최저가는 감정가 246,485,000원의 34.3%인 84,545,000원입니다. 그러나 비교 가능한 실거래 자료가 확인되지 않아 이 금액이 최근 시장가격보다 낮은지는 판단할 수 없습니다. 감정가 대비 할인율만으로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 크다”고 단정할 근거는 부족합니다.
물건은 설악썬벨리CC 남서측 인근의 산간 취락지대에 있으며, 주변은 농경지와 단독주택이 혼재합니다. 차량 접근은 가능하지만 버스정류장 거리와 운행상태를 고려하면 대중교통은 다소 불편합니다. 토지는 완경사·부정형이고 도로 조건은 세로한면(불)로 기재돼 있습니다. 3회 유찰은 낮아진 가격과 함께 수요층과 재매각 가능성을 보수적으로 검토해야 한다는 신호이기도 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 84,545,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,921,810원 | - |
| 1. 근저당 · 고성군산림조합 | 93,600,000원 | 82,623,190원 | 10,976,810원 |
| 2. 가압류 · 서울보증보험 | 387,584,000원 | 0원 | 387,584,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | - |
총 채권액 481,184,000원 중 예상배당은 82,623,190원, 총 미배당은 398,560,810원입니다. 신청채권자 청구액은 76,781,722원이며 현재 회차 시뮬레이션에서는 신청채권자 청구액을 충족합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 총 미배당 | 신청채권 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 84,545,000원 | 82,623,190원 | 398,560,810원 | 충족 |
| 4회 유찰 시 | 59,181,499원 | 57,716,232원 | 423,467,768원 | 미충족 |
| 5회 유찰 시 | 41,427,049원 | 40,281,362원 | 440,902,638원 | 미충족 |
매수인의 권리상 인수액은 세 시나리오 모두 0원입니다. 다만 다음 회차로 내려갈수록 신청채권자의 예상배당이 청구액 76,781,722원에 미달합니다. 이 수치는 배당구조를 보여주는 것이며, 낮은 매각가가 곧 낮은 시장가치나 높은 수익성을 의미하지는 않습니다.
⑤ 입지·건물·토지 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 설악썬벨리CC 남서측 인근으로, 농경지와 단독주택 등이 소재하는 산간 취락지대입니다.
- 건물 이용. 단독주택으로 이용 중이며 방1, 주방 겸 거실, 욕실, 보일러실, 현관 구조입니다.
- 건물 구조. 철근콘크리트조 구조, 철근콘크리트지붕 단층 건물이며 외벽은 콘크리트 노출마감, 내벽은 벽지·타일 마감, 창호는 플라스틱샷시입니다.
- 설비. 위생·급배수설비와 유류보일러 및 전기보일러에 의한 난방설비가 설치돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근은 가능하나 인근 버스정류장 거리와 운행상태를 고려하면 대중교통은 다소 불편합니다.
- 토지. 대 299㎡, 보전관리지역, 완경사·부정형이며 도로접면은 세로한면(불)입니다. 공시지가는 18,900원/㎡입니다.
- 규제. 보전관리지역과 가축사육제한구역에 해당합니다. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 없습니다.
- 평가 범위. 제시외 건물과 토지상의 조경수·조경석·잔디·석축, 건물의 콘크리트 차양이 평가에 포함됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 임대관계가 미상이므로 전입세대 열람, 현황조사 원문, 현장 점유자와 실제 사용관계를 확인하세요.
- 가등기 원문 대조. 2016년 정영호 가등기의 말소 여부와 2024년 김순돌 가등기의 등기원인·말소대상을 등기부 원문에서 재확인하세요.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류가 있어 당해세 여부와 체납액을 확인해야 합니다. 이는 채권자 배당액에 영향을 줄 수 있습니다.
- 일괄매각 범위 확인. 제시외 건물, 조경수, 조경석, 잔디, 석축, 콘크리트 차양의 위치와 상태를 감정평가서 도면·사진과 대조하세요.
- 진입도로 확인. 도로접면이 세로한면(불)로 기재돼 있으므로 실제 차량 진입 폭, 도로 지분과 통행권을 현장에서 확인하세요.
- 건물 상태 확인. 철근콘크리트 단층주택의 누수·균열, 유류·전기보일러 작동, 급배수 상태와 수리비를 점검하세요.
- 시세 조사. 감정가 대비 34.3%라는 비율보다 인근 단독주택·토지의 최근 거래와 현재 매물가격을 우선 비교하세요.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 매각기일 변경 여부를 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “가격 매력”은 다른 문제다
이 물건의 등기상 구조는 비교적 정리돼 있습니다. 말소기준보다 앞선 정영호 가등기는 이미 말소됐고, 말소기준 이후의 김순돌 가등기와 압류·가압류는 매각으로 소멸해 권리상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 신고된 임차인이 없다는 사실만으로 점유관계까지 확정할 수는 없으며, 감정평가상 임대관계도 미상입니다.
가격은 더 신중하게 봐야 합니다. 최저가는 감정가의 34.3%까지 내려왔지만 비교 실거래가 없고, 산간 취락지의 단독주택·부정형 토지·불편한 대중교통·도로 조건과 3회 유찰 이력이 겹칩니다. 따라서 결론은 권리는 대체로 정리됐지만 가격과 환금성은 현장 검증이 필요한 물건입니다. 낮은 최저가 자체보다 점유, 도로, 건물 상태, 제시외 시설과 인근 실제 거래가격이 입찰 여부를 결정합니다.