창원지방법원 2025타경12332. 김해시 서상동 범환맨션 5층 411호, 전용 83.52㎡ 아파트입니다. 1985년 준공된 70세대 규모의 건물로, 감정평가 이용상태도 아파트로 확인됩니다. 현재 감정가와 최저매각가는 모두 102,000,000원이며 한 번도 유찰되지 않은 신건입니다.
배당 계산상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다. 다만 현장조사 당시 폐문부재로 내부 확인이 곤란했고 임대관계도 확인되지 않았습니다. 신고된 임차인은 없지만, 점유자와 실제 사용관계는 입찰 전에 별도로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경12332 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 서상동 333-9 범환맨션 5층 411호 도로명: 경상남도 김해시 분성로302번길 7-1 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 83.52㎡ · 철근콘크리트조 6층 건물 중 5층 |
| 소유자 | 고효순 (단독소유 · 2002.09.18 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 102,000,000원 / 102,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 롯데캐피탈주식회사 / 17,419,034원 |
| 매각기일 | 2026.07.08 |
| 단지 정보 | 범환맨션 · 70세대 · 1985.10.31 준공 |
① 권리 흐름 — 현재 남은 권리의 기준점 확인
등기부에는 과거 설정됐다가 해지된 근저당권과 가압류·압류가 다수 기록되어 있습니다. 1987년 한국주택은행 근저당은 2002.06.20 해지됐고, 2001년 농업협동조합중앙회 근저당도 2002.07.31 해지됐습니다. 2002년·2004년·2012년에 설정된 경남은행 근저당과 김귀연 근저당 역시 각각 후속 말소 기록이 있습니다.
말소되지 않고 남아 있는 담보권 중 가장 빠른 것은 2013.02.22 동김해새마을금고 근저당권 74,100,000원입니다. 그 뒤 2015년 동김해새마을금고 근저당 13,000,000원, 2019년 롯데캐피탈 가압류 8,738,556원, 2020년 김해시 압류와 2025년 강제경매개시결정이 이어집니다. 이 기준에 따르면 후순위 권리들은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 시세 비교 — 1.02억은 최근 평균과 거의 같다
범환맨션 동일 면적 83.52㎡의 확인된 실거래는 9건입니다. 전체 평균은 104,277,777원이지만, 과거 129,000,000원 거래가 포함돼 있어 현재 가격 판단에는 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 3건의 평균은 102,166,666원이고, 최신 거래는 2025년 2월 112,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.02 | 83.52㎡ | 2 | 112,000,000원 |
| 2025.01 | 83.52㎡ | 3 | 103,000,000원 |
| 2024.05 | 83.52㎡ | 3 | 91,500,000원 |
| 2024.02 | 83.52㎡ | 3 | 105,000,000원 |
| 2022.10 | 83.52㎡ | 5 | 94,000,000원 |
| 2022.04 | 83.52㎡ | 6 | 80,000,000원 |
| 2021.08 | 83.52㎡ | 2 | 129,000,000원 |
| 2021.06 | 83.52㎡ | 2 | 129,000,000원 |
| 2021.06 | 83.52㎡ | 2 | 95,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 83.52㎡ | 3건 | 102,166,666원 |
최저가 102,000,000원은 최근 12개월 평균의 99.8%입니다. 차이는 166,666원에 불과해 거래비용과 내부 수리 상태를 고려하면 시세보다 싸다고 평가할 수 없는 수준입니다. 최신 거래 112,000,000원보다는 낮지만, 최근 거래군 전체가 과거 거래군보다 3.0% 하락한 흐름이므로 최신 한 건만으로 가격 가점을 주기는 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 102,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,228,000원 |
| 채권자 배당 합계 | 366,941,647원 | 99,772,000원 |
| 채권자 미배당 | - | 267,169,647원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 매수인 인수 | - | 0원 |
매각대금 102,000,000원 중 집행비용 2,228,000원을 제외한 99,772,000원이 채권자 배당으로 계산되며 소유자 잔여는 없습니다. 국세·지방세 압류가 당해세에 해당하면 선순위로 차감돼 후순위 채권자의 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 김해시 서상동 수로왕릉 남측 인근이며, 주변은 소규모 아파트·상업시설·단독주택 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 일반적인 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다. 남측과 동측은 폭 약 10m, 서측은 폭 약 8m 아스팔트 포장도로에 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 6층 건물 중 5층이며, 외벽은 모르타르 위 페인팅, 내벽은 벽지·타일, 창호는 새시창호입니다. 위생설비와 보일러 난방설비가 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·방화지구·역사문화환경보존지역·중점경관관리구역에 해당하며, 공시지가는 933,600원/㎡입니다. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 없습니다.
- 환금성. 1985년 준공, 70세대 규모의 소규모 단지입니다. 동일 면적 거래는 확인되지만 거래가격이 80,000,000원부터 129,000,000원까지 넓게 분포해 내부 상태와 거래 시점에 따른 가격 편차가 큽니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유관계 확인. 신고된 임차인은 없지만 폐문부재로 임대관계가 확인되지 않았습니다. 전입세대확인서·외국인체류확인서와 현장 점유자를 반드시 대조하세요.
- 현재 유효 권리 재확인. 과거 근저당권 다수가 후속 등기로 말소돼 있습니다. 말소기준과 배당순위는 최신 등기부 및 매각물건명세서 원본으로 다시 확정해야 합니다.
- 조세채권 확인. 국세·지방세 압류 기록이 있으며, 당해세라면 배당에서 먼저 차감될 수 있습니다. 매수인 인수 여부와 별도로 배당구조에 영향을 줍니다.
- 가격 상한 보수적 설정. 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 99.8%입니다. 내부 수리비와 취득 부대비용을 반영한 뒤 실질적인 할인 폭이 남는지 계산하세요.
- 내부 상태 확인. 현장조사에서 정확한 내부 이용상황과 관리상태를 확인하지 못했습니다. 준공일과 건물 연식을 고려해 수리 범위를 별도로 점검해야 합니다.
- 관리비 체납 확인. 관리주체를 통해 공용부분 관리비 체납 여부를 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원만으로는 부족하다”
이 물건은 계산상 매수인 인수액이 0원이고, 신고된 임차인도 없어 권리 자체는 비교적 단순한 편입니다. 그러나 신건 최저가 102,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 102,166,666원과 거의 같습니다. 최근 거래 흐름도 -3.0%이고, 1985년 준공된 70세대 소규모 단지이며 내부 상태와 임대관계까지 확인되지 않았습니다.
따라서 전체 과거 평균보다 2.2% 낮다는 이유만으로 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다. 권리는 대체로 정리되지만, 가격은 보류가 맞습니다. 이 사건의 승부처는 인수 권리보다 점유 확인, 현재 유효 등기의 정확한 재대조, 그리고 최근 시세보다 충분히 낮은 응찰가를 확보하는 데 있습니다.
