창원지방법원 2025타경12350. 김해 율하동 신리마을중앙하이츠8단지 816동 14층 1403호 아파트입니다. 전상원이 2009.09.23. 매매를 원인으로 거래가액 314,000,000원에 소유권을 취득했고, 감정평가 현장조사에서는 소유자가 거주하는 것으로 탐문됐습니다. 임차인 신고는 없으며 현재 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다.
가격은 한 차례 유찰되며 감정가 505,000,000원에서 353,500,000원으로 내려왔습니다. 동일 면적 최근 12건 평균 489,416,666원과 비교하면 72.2%, 최신 거래 495,000,000원과 비교해도 상당히 낮은 수준입니다. 이 사건은 신건 가격이 높은 유형과 달리, 현재 회차부터 가격 차이가 실제로 벌어진 상태입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경12350 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 율하동 1371 신리마을중앙하이츠8단지 816동 14층1403호 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 128.5692㎡ · 20층건 내 14층 1403호 |
| 사용승인 | 2009.01.14 |
| 소유자 | 전상원 · 단독소유 · 거래가액 314,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 505,000,000원 / 353,500,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 315,832,758원 |
| 매각기일 | 2026.08.12 |
① 권리 흐름 — 인수 0원, 다만 말소기준 원본 대조
등기자료상 2019.11.06. 김해시 압류가 말소기준권리로 산정돼 있으나, 같은 압류는 2019.11.29. 해제로 말소된 이력도 함께 확인됩니다. 이후 현재 남아 있는 주요 권리는 2021.03.12. 동부새마을금고 근저당 372,000,000원, 2021.12.17. 페퍼저축은행 근저당 175,200,000원, 2025.02.27. 김해축산업협동조합 가압류 48,125,193원이며, 제공된 권리판정에서는 모두 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다.
임차인 신고는 없습니다. 다만 감정평가 현장조사에서는 소유자가 거주하는 것으로 탐문됐고, 실거주자와 임대관계 여부는 별도 추가 확인이 필요하다고 기재돼 있습니다. 따라서 현재 자료만으로 임차보증금 인수 위험을 산정할 근거는 없으며, 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 실거래의 72.2%
신리마을중앙하이츠8단지 동일 면적대 최근 실거래 12건입니다. 단지는 1,290세대이고 사용승인일은 2009.01.14입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 128.57㎡ | 2 | 495,000,000원 |
| 2026.08 | 128.57㎡ | 18 | 510,000,000원 |
| 2026.07 | 128.57㎡ | 6 | 525,000,000원 |
| 2026.07 | 128.57㎡ | 24 | 515,000,000원 |
| 2026.06 | 128.57㎡ | 17 | 488,000,000원 |
| 2026.06 | 128.57㎡ | 5 | 469,000,000원 |
| 2026.05 | 128.57㎡ | 4 | 495,000,000원 |
| 2026.05 | 128.57㎡ | 24 | 485,000,000원 |
| 2026.05 | 130.68㎡ | 10 | 478,000,000원 |
| 2026.04 | 128.57㎡ | 15 | 478,000,000원 |
| 2026.04 | 128.57㎡ | 4 | 480,000,000원 |
| 2026.04 | 128.57㎡ | 5 | 455,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 489,416,666원 |
최근 12건은 455,000,000원~525,000,000원 범위이고 평균은 489,416,666원입니다. 최신 거래는 2026.08의 495,000,000원입니다. 현재 최저가 353,500,000원은 최근 12개월 평균의 72.2%에 해당해, 현재 자료상으로는 최근 실거래보다 낮은 가격대입니다.
③ 예상배당표 (매각가 353,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,749,000원 |
| 2. 근저당 · 동부새마을금고 | 372,000,000원 | 347,751,000원 |
| 3. 근저당 · 주식회사페퍼저축은행 | 175,200,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 김해축산업협동조합 | 48,125,193원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 595,325,193원 중 347,751,000원이 배당되고, 미배당은 247,574,193원입니다. 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 회차별 자금 구조
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 353,500,000원 | 347,751,000원 | 247,574,193원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 247,449,999원 | 243,185,699원 | 352,139,494원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 173,214,999원 | 169,989,989원 | 425,335,204원 | 0원 |
회차가 내려갈수록 채권자의 미배당액은 커지지만, 제공된 시나리오에서는 모든 회차의 매수인 인수액이 0원입니다. 따라서 이 사건에서는 미배당 채권액 자체보다 실제 낙찰자가 승계하는 권리가 있는지가 핵심이며, 현재 자료의 답은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주거환경. 부근은 대단위 아파트단지와 근린상가 등으로 형성되어 있으며 주거환경은 대체로 양호합니다.
- 교통. 단지까지 차량 접근이 자유롭고 대중교통 및 일반 도로·교통조건도 대체로 무난합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 경량철골 경사지붕 20층건 내 14층이며 사용승인일은 2009.01.14입니다.
- 설비. 급수·배수 및 위생설비, 도시가스, 개별난방, 승강기, 소방, 방송설비가 되어 있습니다.
- 도로. 남측 및 서측으로 대로와 각각 접하며 단지 내 주차장시설은 대체로 양호합니다.
- 토지이용. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역이며 대로3류와 접합니다.
- 공시지가. 1,307,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다.
- 환금성 참고. 1,290세대 단지이며 동일 면적 최근 12건의 실거래가 확인됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 원본 대조. 2019.11.06. 김해시 압류와 2019.11.29. 해제등기 관계를 등기 원본에서 확인해야 합니다.
- 근저당 권리이전 확인. 2021.03.12. 동부새마을금고 근저당이 2025.07.28. 제이비우리캐피탈주식회사로 이전돼 있으므로 현재 권리자와 배당관계를 확인해야 합니다.
- 점유관계 확인. 소유자 거주로 탐문됐지만 실거주자·임대관계는 별도 확인이 필요합니다.
- 가격 기준. 현재 최저가 353,500,000원은 최근 12개월 평균 489,416,666원의 72.2%이며 최신 거래 495,000,000원보다 낮습니다.
- 배당과 인수 구분. 채권 미배당 247,574,193원이 발생하지만 현재 자료상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 확인. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — 가격은 매력적, 권리는 마지막 확인 한 번 더
현재 회차의 핵심 숫자는 명확합니다. 감정가 505,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저가가 353,500,000원까지 내려왔고, 이는 최근 12개월 동일 면적 실거래 평균 489,416,666원의 72.2%입니다. 최신 거래도 495,000,000원으로 현재 최저가보다 높습니다. 임차인 신고가 없고 배당표상 매수인 인수액도 0원이라 가격과 인수 구조만 보면 매력도가 높습니다.
다만 이 사건은 등기자료 자체에 확인 포인트가 있습니다. 2019년 김해시 압류가 말소기준으로 산정돼 있으면서 해제등기가 존재하고, 실제 배당은 2021년 근저당부터 계산됩니다. 그 근저당도 2025.07.28. 제이비우리캐피탈주식회사로 이전됐습니다. 따라서 결론은 “가격은 합격, 인수도 0원 — 다만 말소기준과 현재 근저당 권리자를 원본으로 확인한 뒤 입찰”입니다.
