광주지방법원 2025타경34217. 곡성읍 학정리 대명해피니스 202동 1층102호입니다. 감정평가상 이용상태는 연립주택이고, 사건 용도는 다세대입니다. 말소기준은 2018.01.17 설정된 곡성농업협동조합 근저당 142,800,000원입니다. 그 뒤 붙은 아이엠캐피탈·광주은행·토스뱅크 가압류, 곡성군 압류, 임의경매 및 강제경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리분석의 핵심 변수는 보증금 170,000,000원의 임차인 문진숙입니다. 다만 전입일이 2019.02.12로 말소기준인 2018.01.17보다 뒤이므로 제공된 판단상 대항력 없음입니다. 배당요구는 2025.11.27 접수됐지만 우선변제 여부는 확정적으로 제시돼 있지 않습니다. 따라서 현재 자료상 매수인이 승계할 보증금은 0원으로 계산됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경34217 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 곡성군 곡성읍 학정리 506 대명해피니스 202동 1층102호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 감정 이용상태 연립주택 · 84.4748㎡ · 4층 건물 내 1층102호 |
| 소유자 | 전형우 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 192,000,000원 / 134,400,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 곡성농업협동조합 / 124,088,304원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
2017.11.20 광주신우신용협동조합 근저당은 등기부상 이미 말소됐고, 현재 말소기준은 2018.01.17 곡성농업협동조합 근저당입니다. 이후 가압류 4건, 곡성군 압류, 경매개시결정 2건은 모두 매각으로 소멸합니다. 현재 회차 134,400,000원 가정에서는 집행비용을 제외한 131,718,400원이 곡성농업협동조합에 배당되고 후순위 채권은 미배당으로 남지만, 그 미배당액이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다.
② 임차인 — 보증금은 크지만 대항력은 없다
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 문진숙 | 102호 | 2019.02.12 | 170,000,000원 | 2025.11.27 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 시세 비교 — 숫자는 매력적이나 표본은 1건
대명해피니스2차는 28세대, 사용승인일은 2017.11.09입니다. 대상 면적 84.4748㎡와 매칭되는 실거래는 2024.11, 84.47㎡, 4층, 200,000,000원 1건입니다. 최근 12개월 평균도 200,000,000원으로 집계돼 있고 현재 최저가 134,400,000원은 그 금액의 67.2% 수준입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.11 | 84.47㎡ | 4 | 200,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.4748㎡ | 1건 | 200,000,000원 |
현재 최저가만 놓고 보면 최근 실거래보다 낮습니다. 다만 거래 표본이 1건뿐이므로, 200,000,000원을 안정적인 시장 평균으로 단정하기는 어렵습니다. 특히 28세대 규모의 연립주택인 만큼 아파트 대단지처럼 다수의 비교거래를 교차검증하기 어렵다는 점이 가격 판단의 핵심 제약입니다.
④ 예상배당표 (매각가 134,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,681,600원 |
| 2. 근저당 · 곡성농업협동조합 | 142,800,000원 | 131,718,400원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 아이엠캐피탈 | 7,920,708원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 광주은행 | 9,217,890원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 토스뱅크 주식회사 | 41,981,795원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 주식회사 광주은행 | 20,650,906원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 총 채권 222,571,299원 중 131,718,400원이 배당되고 90,852,899원이 미배당으로 남는 계산입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 회차별 배당 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 134,400,000원 | 131,718,400원 | 90,852,899원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 감정가 49% | 94,080,000원 | 91,986,560원 | 130,584,739원 | 0원 |
| 3회 유찰 · 감정가 34% | 65,855,999원 | 64,270,591원 | 158,300,708원 | 0원 |
가격이 더 내려가면 채권자의 미배당액은 커지지만, 제공된 시나리오에서는 모든 회차의 매수인 인수액이 0원입니다. 현재 회차에서는 신청채권자 곡성농업협동조합의 청구액 124,088,304원이 충족되는 것으로 계산되지만, 2회·3회 유찰 시에는 충족되지 않습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 곡성읍 읍내리 곡성중앙초등학교 북서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택 및 녹지지대입니다.
- 교통. 간선도로 접근성과 대중교통 등 도로교통 사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 4층 연립주택 내 1층102호이며, 급·배수·난방·급탕·위생·승강기설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 대지권 목적 토지는 3,777.0㎡, 부정형 평지이며 동측 소로에 접합니다. 공시지가는 69,300원/㎡입니다.
- 용도지역. 도시지역·자연녹지지역·도시계획구역이며 소로2류에 접하고, 가축사육제한구역이 포함됩니다.
- 공부 차이. 해당 없음. 위반건축물 사항도 없습니다.
- 환금성. 대명해피니스2차는 28세대이고 실거래 표본은 1건입니다. 가격 비교 시 단일 거래에 과도하게 의존하지 않는 접근이 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임대차 원본 확인. 문진숙의 전입일은 말소기준 이후지만, 보증금 170,000,000원과 실제 점유·임대차계약·보증금 지급 관계를 현장에서 확인하세요.
- 강제경매 채권자 관계 확인. 문진숙이 2025.12.05 강제경매개시결정의 채권자로도 등장하므로 임차관계의 실체를 확인하세요.
- 시세 재검증. 비교 가능한 실거래가 2024.11의 200,000,000원 1건뿐이므로 인근 유사 연립주택의 실제 매물·거래 수준을 함께 확인해야 합니다.
- 저층 조건 확인. 대상은 4층 건물 내 1층102호이므로 같은 면적의 4층 실거래와 층 차이를 현장 상태와 함께 점검하세요.
- 체납·세금 확인. 배당 계산에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 매각물건명세서와 관련 원본을 다시 대조하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·현황조사·매각물건명세서·감정평가서의 최신 원본을 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리보다 ‘확인 가능한 시세’가 승부처
이 사건은 보증금 170,000,000원의 임차인이 존재하지만 전입일이 말소기준 이후라 제공된 권리판단상 대항력이 없고, 현재 회차부터 3회 유찰 시나리오까지 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 따라서 권리상 가장 큰 숫자인 임차보증금이 곧 매수인 부담으로 이어지는 사건은 아닙니다.
가격은 감정가 192,000,000원에서 1회 유찰돼 134,400,000원까지 내려왔고, 최근 실거래 200,000,000원의 67.2% 수준입니다. 다만 그 실거래가 1건뿐이고 대상 단지가 28세대 연립주택이라는 점을 감안하면, “싸다”는 결론보다 “가격 검증이 필요하다”는 결론이 우선입니다. 권리 구조는 비교적 단순하지만, 임차인의 실제 관계와 저층 조건, 소규모 단지의 환금성을 확인한 뒤 응찰 여부를 결정하는 사건입니다.
