창원지방법원 2025타경12361. 김해시 부곡동 월산마을부영아파트 805동 13층 1303호, 거래비교 면적 80.8839㎡의 아파트입니다. 감정가와 최저매각가가 모두 134,000,000원인 신건이며, 신청채권자는 삼성생명보험주식회사, 청구금액은 65,877,785원입니다.
표면적인 등기만 보면 삼성생명보험 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 이 사건은 말소기준권리와 임차인의 선후관계를 다시 맞춰 보아야 합니다. 2004.02.26 설정된 국민은행 근저당은 2012.12.31 말소됐고, 2015.12.11 설정된 농협은행 근저당도 2021.07.30 말소됐습니다. 현재 남은 삼성생명보험 근저당은 2021.07.29 설정됐는데, 임차인 김기수의 전입일은 그보다 앞선 2016.01.14입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경12361 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 부곡동 881-2 월산마을부영아파트 805동 13층 1303호 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 거래비교 면적 80.8839㎡ · 15층 건물 중 13층 |
| 단지 | 월산마을8단지부영아파트 · 570세대 · 2004.02.25 준공 |
| 소유자 | 송유진 (2015.10.13 매매, 거래가액 195,000,000원 · 개명 전 송재남) |
| 감정가 / 최저가 | 134,000,000원 / 134,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 삼성생명보험주식회사 / 65,877,785원 |
| 매각기일 | 2026.07.08 |
① 권리 흐름 — 핵심은 2016년 전입자
2004년 국민은행 근저당은 2012.12.31 해지로 말소됐고, 2015년 농협은행 근저당도 2021.07.30 말소됐습니다. 등기 흐름만 놓고 보면 현존 근저당 중 가장 앞선 것은 2021.07.29 설정된 삼성생명보험 근저당입니다. 그런데 김기수의 전입일은 2016.01.14로 그보다 빠릅니다.
다만 점유 부분, 보증금, 확정일자와 배당요구 여부가 모두 확인되지 않아 김기수를 대항력 있는 임차인으로 확정할 수는 없습니다. 반대로 대항력이 없다고 단정하는 것도 위험합니다. 매각물건명세서에도 대항력 있는 임차인이 있을 수 있다는 취지가 기재돼 있으므로, 현 단계 판정은 대항력 가능·미상입니다.
| 실제 임차인 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김기수 | 미상 | 2016.01.14 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
실제 임차인은 1명입니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고는 없습니다.
② 시세 비교 — 신건 가격은 최근 평균 이상
월산마을8단지부영아파트 동일 면적 80.88㎡의 최근 실거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 125,500,000원, 최신 거래는 2026.07의 135,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 80.88㎡ | 12 | 135,000,000원 |
| 2026.07 | 80.88㎡ | 18 | 142,000,000원 |
| 2026.06 | 80.88㎡ | 2 | 117,000,000원 |
| 2026.06 | 80.88㎡ | 18 | 123,000,000원 |
| 2026.06 | 80.88㎡ | 6 | 157,000,000원 |
| 2026.05 | 80.88㎡ | 2 | 104,000,000원 |
| 2026.05 | 80.88㎡ | 2 | 104,000,000원 |
| 2026.04 | 80.88㎡ | 2 | 120,000,000원 |
| 2026.04 | 80.88㎡ | 1 | 126,000,000원 |
| 2026.04 | 80.88㎡ | 10 | 110,000,000원 |
| 2026.04 | 80.88㎡ | 10 | 130,000,000원 |
| 2026.03 | 80.88㎡ | 15 | 138,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 80.88㎡ | 12건 | 125,500,000원 |
최근 거래 범위는 104,000,000원~157,000,000원이고 평균은 125,500,000원입니다. 신건 최저가 134,000,000원은 최근 평균의 106.8%로, 평균 시세보다 높은 가격입니다. 최신 거래 135,000,000원과는 거의 같은 수준이지만, 경매물건은 점유·명도와 잠재 보증금 승계 위험을 별도로 부담하므로 현재 가격에 충분한 안전마진이 있다고 보기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 134,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,676,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 26,676,000,000원 | 131,324,000원 |
| 2. 근저당 · 농협은행주식회사 | 120,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 삼성생명보험주식회사 | 77,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 경남신용보증재단 | 43,280,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 26,916,280,000원 중 131,324,000원이 배당되고, 미배당액은 26,784,956,000원으로 계산된 시나리오입니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않았으며, 임차인의 잠재 승계액은 별도로 확인해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 김해시 부곡동 부곡초등학교 남측 인근으로, 주위는 아파트단지·학교·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 경량철골 경사지붕 15층 건물 내 13층이며, 급·배수 및 위생설비, 난방설비, 승강기와 소화전설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 남동측으로 폭 약 20m의 포장도로, 북동측으로 폭 약 8m의 보행자전용도로와 각각 접합니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·지구단위계획구역이며 공시지가는 1,197,000원/㎡입니다. 공부와 현황의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 환금성. 570세대 단지에서 동일 면적 실거래 12건이 확인되지만 가격 범위가 104,000,000원~157,000,000원으로 넓습니다. 경매 통계는 평균 5.6회 유찰·매각률 0.0%로, 경매 환금성은 보수적으로 평가해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차인 실체 확인. 김기수의 현재 점유 여부, 점유 시작일과 전입 유지 여부를 현장조사와 주민등록 관련 서류로 확인해야 합니다.
- 보증금 확인. 임대차계약서상 보증금, 확정일자, 계약기간과 배당요구 여부를 확인해야 실질취득액을 계산할 수 있습니다.
- 말소기준 재확정. 2004년 국민은행 근저당의 2012.12.31 말소와 2015년 농협은행 근저당의 2021.07.30 말소를 원본 등기부에서 대조하고, 매각물건명세서의 최선순위 설정일을 확인해야 합니다.
- 가격 상한 보수화. 현재 최저가 134,000,000원은 최근 12개월 평균 125,500,000원의 106.8%입니다. 잠재 인수액을 포함한 총취득부담을 기준으로 시세와 비교해야 합니다.
- 기일 결과 확인. 매각기일 2026.07.08의 진행·변경·매각 여부와 다음 기일을 법원 공고에서 확인해야 합니다.
- 체납·명도 비용. 공용부분 관리비 체납, 점유자 명도 및 이사 협의 비용을 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·임대차계약서와 실거래 원문을 직접 확인한 뒤 응찰 여부를 결정해야 합니다.
맺으며 — 가격도 권리도 아직 안전마진이 없다
이 물건은 감정가와 최저가가 134,000,000원으로 같은 신건입니다. 동일 면적 최근 12개월 평균은 125,500,000원이고, 현재 최저가는 그 평균의 106.8%입니다. 최신 거래 135,000,000원과 비슷한 수준이지만, 일반 매매와 달리 경매에서는 점유와 명도, 권리 불확실성까지 감수해야 합니다.
특히 김기수의 전입일 2016.01.14는 현존 삼성생명보험 근저당 설정일 2021.07.29보다 빠릅니다. 보증금·확정일자·배당요구와 실제 점유가 확인되지 않아 대항력과 승계액을 확정할 수 없으므로, 실질취득액은 134,000,000원으로 고정되지 않습니다. 보증금이 확인되면 그 미배당액만큼 총부담이 늘어날 수 있습니다.
가격은 최근 평균 이상, 임차인 인수위험은 미상, 단지 경매 통계는 평균 5.6회 유찰과 매각률 0.0%입니다. 따라서 결론은 권리 보류·가격 보류입니다. 이 사건의 승부처는 최저가가 아니라 김기수의 대항력과 보증금, 그리고 실제 말소기준권리를 확정하는 것입니다.
