광주지방법원 2025타경34258. 광주 광산구 운남동 운남8단지주공아파트 816동 13층 1303호입니다. 감정평가상 아파트(주거용)으로 이용 중이고, 철근콘크리트벽식구조 지하1층·지상23층 건물의 13층, 계단식·남향입니다. 감정가는 204,000,000원이며 1회 유찰되어 현재 최저매각가는 142,800,000원입니다.
등기만 보면 말소기준은 2024.03.07. 설정된 장흥군수산업협동조합의 근저당권 108,000,000원이고 이후 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 하지만 이 사건의 핵심은 등기부보다 임차인입니다. 박석훈은 2021.10.08. 전입해 말소기준보다 앞서며, 보증금 70,000,000원에 월차임 320,000원으로 조사됐습니다. 확정일자는 확인되지 않고 우선변제권도 인정되지 않은 상태여서 배당으로 보증금을 회수하지 못하고 보증금 전액이 매수인 인수로 계산됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경34258 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 광산구 운남동 781-1 운남8단지주공아파트 816동 13층 1303호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 아파트(주거용) · 13층 · 계단식 · 남향 |
| 동일면적 | 59.41㎡ |
| 소유자 | 박진경 · 2017.12.26. 소유권이전 · 거래가액 174,700,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 204,000,000원 / 142,800,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 90,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
① 권리 흐름 — 말소되는 등기보다 먼저 온 임차인이 핵심
말소기준권리는 2024.03.07. 장흥군수산업협동조합 근저당권 108,000,000원입니다. 이후 우리금융캐피탈 주식회사 10,939,552원, 주식회사키움예스저축은행 24,937,248원, 주식회사 국민행복기금 18,032,277원의 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 해당 근저당권은 2025.12.26. 선한자산관리대부주식회사로 이전됐습니다.
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 박석훈 | 전부 | 2021.10.08 | 70,000,000원 | 320,000원 | 대항력 있음 | 우선변제권 없음 | 실제 임차인 |
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 212,800,000원을 비교해야 한다
운남주공8단지의 동일면적 59.41㎡·59.42㎡ 최근 거래 12건은 170,000,000원~215,000,000원이고 최근 12개월 평균은 183,083,333원입니다. 최신 거래는 2026.04. 180,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 59.41㎡ | 9 | 180,000,000원 |
| 2026.04 | 59.41㎡ | 3 | 170,000,000원 |
| 2026.04 | 59.41㎡ | 23 | 200,000,000원 |
| 2026.03 | 59.41㎡ | 3 | 198,000,000원 |
| 2026.03 | 59.42㎡ | 14 | 179,000,000원 |
| 2026.03 | 59.41㎡ | 7 | 182,000,000원 |
| 2026.03 | 59.42㎡ | 19 | 175,000,000원 |
| 2026.03 | 59.41㎡ | 13 | 170,000,000원 |
| 2026.03 | 59.41㎡ | 15 | 185,000,000원 |
| 2026.03 | 59.41㎡ | 18 | 173,000,000원 |
| 2026.02 | 59.42㎡ | 6 | 170,000,000원 |
| 2026.02 | 59.41㎡ | 7 | 215,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 183,083,333원 |
표면 최저가 142,800,000원은 최근 12개월 평균의 78.0%지만, 그 수치만으로 가격 메리트를 판단하면 왜곡됩니다. 임차보증금 70,000,000원을 더한 실질취득은 212,800,000원으로, 최근 평균 183,083,333원보다 29,716,667원 높고, 최신 거래 180,000,000원보다도 32,800,000원 높습니다.
③ 예상배당표 (매각가 142,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,799,200원 |
| 인수. 임차인 박석훈 보증금 | 70,000,000원 | 0원 |
| 2. 장흥군수산업협동조합 근저당권 | 108,000,000원 | 108,000,000원 |
| 3. 우리금융캐피탈 주식회사 가압류 | 10,939,552원 | 10,939,552원 |
| 4. 주식회사키움예스저축은행 가압류 | 24,937,248원 | 21,061,248원 |
| 5. 주식회사 국민행복기금 가압류 | 18,032,277원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 161,909,077원 중 140,000,800원이 배당되고 미배당은 21,908,277원입니다. 임차인 박석훈의 보증금 70,000,000원은 배당에서 빠져 매수인 인수로 계산됩니다. 소유자 잔여금은 0원입니다.
④ 회차별 실질취득 시나리오
| 회차 | 매각가 | 임차보증금 인수 | 실질취득 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 142,800,000원 | 70,000,000원 | 212,800,000원 | 21,908,277원 |
| 2회 유찰 시 | 99,960,000원 | 70,000,000원 | 169,960,000원 | 64,148,357원 |
| 3회 유찰 시 | 69,972,000원 | 70,000,000원 | 139,972,000원 | 93,596,573원 |
현재 회차의 실질취득 212,800,000원은 최근 평균 183,083,333원을 웃돌지만, 2회 유찰 시 실질취득은 169,960,000원으로 내려갑니다. 따라서 이 사건은 최저가 자체가 아니라 ‘낙찰가 + 70,000,000원’을 기준으로 매 회차를 다시 계산해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 아파트(주거용)으로 이용 중이며, 816동 지하1층·지상23층 중 13층 1303호, 계단식·남향입니다.
- 입지. 금구초등학교 북측 인근으로 주변은 아파트단지, 교육시설, 근린공원, 근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 간선도로가 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 단지 규모. 운남주공8단지는 1,321세대이며 2000.09.18. 준공됐습니다.
- 토지·규제. 제3종일반주거지역·제1종지구단위계획구역·택지개발지구이며, 공시지가는 1,365,000원/㎡입니다. 비행안전제6구역(전술), 절대보호구역·상대보호구역 등의 제한이 확인됩니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 보증금 70,000,000원 인수 전제. 응찰가를 정할 때 반드시 낙찰가에 70,000,000원을 더해 총부담을 계산해야 합니다.
- 임차인 권리 재확인. 박석훈의 전입일 2021.10.08., 보증금 70,000,000원, 확정일자와 배당요구 여부를 매각물건명세서 원본에서 다시 확인해야 합니다.
- 현재 회차 시세 비교. 실질취득 212,800,000원은 최근 평균 183,083,333원과 최신 거래 180,000,000원을 모두 웃돕니다.
- 유찰 시나리오. 2회 유찰 시 매각가 99,960,000원 + 인수 70,000,000원, 3회 유찰 시 매각가 69,972,000원 + 인수 70,000,000원으로 판단해야 합니다.
- 명도·점유. 임차인이 전부를 점유하고 있는 것으로 조사됐으므로 낙찰 후 인도와 보증금 반환 관계를 함께 고려해야 합니다.
맺으며 — “142,800,000원짜리 경매가 아니다”
이 물건을 판단하는 출발점은 최저가 142,800,000원이 아니라 실질취득 212,800,000원입니다. 말소기준 이후의 가압류는 소멸하지만, 박석훈의 전입은 말소기준보다 앞서고 보증금 70,000,000원이 매수인에게 그대로 넘어옵니다. 현재 총부담은 감정가 204,000,000원보다도 높고, 최근 12개월 평균 183,083,333원 및 최신 거래 180,000,000원보다도 높습니다. 권리 구조는 읽을 수 있지만 현재 가격은 보수적으로 봐야 하는 사건입니다. 이 물건의 승부처는 유찰률이 아니라, 매 회차마다 낙찰가에 70,000,000원을 더한 실질취득가가 실제 거래가격 아래로 내려오는지를 확인하는 데 있습니다.
