광주지방법원 2025타경34258. 광주 광산구 운남동 운남8단지주공아파트 816동 13층 1303호입니다. 이 사건의 말소기준권리는 2024.03.07. 장흥군수산업협동조합 근저당권 108,000,000원입니다. 이후 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조지만, 권리분석의 핵심은 등기부 밖 점유자인 박석훈입니다. 박석훈은 2021.10.08. 전입해 말소기준권리보다 먼저 대항요건을 갖췄고, 보증금 70,000,000원과 월차임 320,000원으로 전부를 점유합니다. 배당모형상 우선변제 없이 보증금 전액이 매수인에게 승계됩니다.
따라서 이 물건은 최저매각가 114,240,000원만으로 가격을 비교하면 안 됩니다. 현재 회차에서 낙찰받는다고 가정하면 매수인의 경제적 부담은 최저가에 인수보증금을 더한 184,240,000원입니다. 이는 최근 12개월 동일면적 실거래 평균 183,083,333원보다 약간 높고, 최신 거래 180,000,000원보다도 높습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경34258 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 광산구 운남동 781-1 운남8단지주공아파트 816동 13층 1303호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 주거용 · 전용 59.41㎡ · 지하1층 지상23층 중 13층 · 계단식 · 남향 |
| 소유자 | 박진경 (2017.12.26. 소유권이전 · 거래가액 174,700,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 204,000,000원 / 114,240,000원 (2회 유찰 · 감정가 56%) |
| 신청채권자 / 청구 | 장흥군수산업협동조합 / 90,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2024.03.07. 근저당권 · 장흥군수산업협동조합 · 채권최고액 108,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸하지만 임차보증금은 남는다
소유권 취득 후 설정됐던 하나은행·최연호·이순자 근저당권은 이미 말소됐고, 현재 말소기준은 2024.03.07. 근저당권입니다. 그 뒤의 우리금융캐피탈, 키움예스저축은행, 국민행복기금 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2025.12.26.에는 말소기준 근저당권이 선한자산관리대부주식회사로 이전됐습니다.
임차인 현황
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박석훈 | 전부 | 2021.10.08. | 70,000,000원 | 320,000원 | 대항력 有 우선변제 無 승계 70,000,000원 |
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 봐야 한다
운남주공8단지 동일면적 59.41㎡대의 최근 12개월 실거래 표본은 12건이며, 평균은 183,083,333원입니다. 최신 거래는 2026.04. 180,000,000원입니다. 최저가 114,240,000원만 놓으면 최근 평균의 62.4%이지만, 보증금 인수를 포함한 실질취득액 184,240,000원은 최근 평균의 100.6%, 최신 거래의 102.4%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 59.41㎡ | 9 | 180,000,000원 |
| 2026.04 | 59.41㎡ | 3 | 170,000,000원 |
| 2026.04 | 59.41㎡ | 23 | 200,000,000원 |
| 2026.03 | 59.41㎡ | 3 | 198,000,000원 |
| 2026.03 | 59.42㎡ | 14 | 179,000,000원 |
| 2026.03 | 59.41㎡ | 7 | 182,000,000원 |
| 2026.03 | 59.42㎡ | 19 | 175,000,000원 |
| 2026.03 | 59.41㎡ | 13 | 170,000,000원 |
| 2026.03 | 59.41㎡ | 15 | 185,000,000원 |
| 2026.03 | 59.41㎡ | 18 | 173,000,000원 |
| 2026.02 | 59.42㎡ | 6 | 170,000,000원 |
| 2026.02 | 59.41㎡ | 7 | 215,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 183,083,333원 |
③ 예상배당표 (매각가 114,240,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,399,360원 |
| 인수. 임차인 박석훈 보증금 | 70,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당권 · 장흥군수산업협동조합 | 108,000,000원 | 108,000,000원 |
| 3. 가압류 · 우리금융캐피탈 주식회사 | 10,939,552원 | 3,840,640원 |
| 4. 가압류 · 주식회사키움예스저축은행 | 24,937,248원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 주식회사 국민행복기금 | 18,032,277원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액은 161,909,077원, 예상 배당액은 111,840,640원, 미배당액은 50,068,437원입니다. 임차인 보증금 70,000,000원은 매각대금에서 배당되지 않고 매수인 인수로 계산되어 실질취득비용에 별도로 반영해야 합니다.
④ 추가 유찰 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 2회 유찰 · 감정가 56% | 114,240,000원 | 111,840,640원 | 50,068,437원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 39% | 79,968,000원 | 78,128,576원 | 83,780,501원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 27% | 55,977,600원 | 54,570,003원 | 107,339,074원 |
현재 회차와 3회 유찰 시나리오에서는 매각가가 보증금 70,000,000원보다 높습니다. 반면 4회 유찰 시 최저가 55,977,600원은 보증금보다 낮아집니다. 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가를 넘어서는 구간에서는 낙찰가가 더 내려가도 미배당 인수분이 늘어 실질취득비용은 보증금 수준을 중심으로 판단해야 하며, 최저가 하락폭 자체를 가격 메리트로 그대로 환산하면 안 됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 입지. 금구초등학교 북측 인근으로 아파트단지, 교육시설, 근린공원, 근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 대체로 보통입니다.
- 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 간선도로가 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트벽식구조, 지하1층 지상23층 중 13층 1303호이며 계단식·남향입니다. 승강기, 도시가스, 개별난방, 지하주차장 설비가 있습니다.
- 단지. 운남주공8단지는 1,321세대, 2000.09.18. 준공이며 동일면적 최근 거래 12건이 확인됩니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·제1종지구단위계획구역·택지개발지구이며 비행안전제6구역, 교육환경 보호구역 관련 제한이 확인됩니다. 위반건축물 표시는 없습니다.
- 공시지가. 1,365,000원/㎡입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준. 현재 최저가 114,240,000원이 아니라 인수보증금을 포함한 184,240,000원을 시세와 비교해야 합니다.
- 임차보증금 반환. 박석훈 보증금 70,000,000원의 승계와 반환재원을 자금계획에 포함해야 합니다.
- 점유·명도. 임차인이 전부를 점유하고 있으므로 대항력 임차인과의 인도 및 보증금 반환 시점이 실무상 핵심입니다.
- 채권관계. 말소기준 근저당권은 2025.12.26. 선한자산관리대부주식회사로 이전됐으므로 최신 등기상 권리자 변동을 원본에서 재확인해야 합니다.
- 배당변동. 예상배당은 현재 제공된 채권 및 비용 구조를 기준으로 하므로 실제 배당표와 차이가 생길 수 있습니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사서·배당요구 및 점유관계 원본을 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “114,240,000원짜리 물건”이 아니다
이 사건의 겉모습은 감정가 204,000,000원에서 2회 유찰돼 최저가가 114,240,000원까지 내려온 아파트입니다. 하지만 실제 권리구조를 적용하면 결론이 달라집니다. 말소기준보다 앞선 대항력 임차인 박석훈의 보증금 70,000,000원이 매수인에게 승계되므로, 현재 회차의 실질취득액은 184,240,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균 183,083,333원과 최신 거래 180,000,000원보다 높습니다. 따라서 이 물건의 핵심은 유찰률이 아니라 대항력 임차보증금 인수 후에도 시세 대비 경제성이 남는가입니다.
