창원지방법원 2025타경12368. 김해시 안동 한일아파트 104동 12층 1201호, 전용 84.83㎡ 아파트입니다. 소유자 송영옥은 1996.11.27 매매를 원인으로 1998.10.16 소유권을 취득했습니다. 등기에는 여러 근저당과 가압류, 압류 및 경매 기록이 이어지지만, 1998년·2001년·2003년·2007년 설정된 선행 근저당은 각각 2001.05.02, 2003.12.22, 2009.06.16 말소 기록이 확인됩니다. 따라서 현재 남아 있는 권리를 기준으로 보면 2009.06.16 부산은행 근저당 82,800,000원이 실질적인 말소기준 역할을 하고, 그 뒤의 부산은행 근저당·가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 정리되는 구조입니다.
배당추정상 매수인이 승계하는 금액은 0원입니다. 다만 감정평가서에는 “임대관계 미상”으로 기재돼 있습니다. 확인된 임차인 신고는 없지만, 입찰 전 전입세대열람과 현장 점유관계를 통해 실제 거주자 및 임대차 유무를 반드시 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경12368 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 안동 333 한일아파트 제104동 제12층 제1201호 도로명: 경상남도 김해시 삼안로111번길 12 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.83㎡ · 철근콘크리트조 18층 건물 중 12층 |
| 소유자 | 송영옥 (단독소유 · 1996.11.27 매매 원인, 1998.10.16 소유권이전) |
| 단지 | 한일 · 896세대 · 1998.07.29 준공 |
| 감정가 / 최저가 | 169,000,000원 / 169,000,000원 (0회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 유아이제사십차유동화전문유한회사(양도인: 주식회사 부산은행) / 113,614,365원 |
| 매각기일 | 2026.07.08 |
① 권리 흐름 — 선행 근저당 말소 후 2009년 부산은행이 기준
1998.10.16 금호주택할부금융 근저당은 2001.05.02 말소됐고, 2001.07.23 한빛은행 근저당은 2003.12.22 말소됐습니다. 삼안동새마을금고의 2003.12.12 및 2007.12.31 근저당도 2009.06.16 함께 말소됐습니다. 따라서 현재 등기 흐름에서는 같은 날 설정된 부산은행 근저당 82,800,000원이 선순위 기준입니다.
이후 2011년·2015년 부산은행 근저당, 롯데카드·부산신용보증재단·제이비우리캐피탈·신용보증기금 가압류, 국민건강보험공단 압류와 현재의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리입니다. 2024.12.05 주식회사 에이팩의 강제경매는 2025.09.29 취소기각결정으로 말소됐습니다. 소유자에 대해서는 2025.03.31 부산회생법원의 파산선고 기록도 있습니다.
② 시세 비교 — 실질취득 1.69억은 최근 평균의 107.4%
같은 단지 한일아파트 전용 84.83㎡의 최근 실거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 157,291,666원, 최신 2026.07 거래는 165,000,000원입니다. 최저가이자 실질취득액인 169,000,000원은 최근 평균의 107.4%이며 최신 거래보다도 높습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 84.83㎡ | 8 | 165,000,000원 |
| 2026.06 | 84.83㎡ | 5 | 150,000,000원 |
| 2026.06 | 84.83㎡ | 3 | 145,000,000원 |
| 2026.05 | 84.83㎡ | 4 | 165,000,000원 |
| 2026.05 | 84.83㎡ | 17 | 150,000,000원 |
| 2026.04 | 84.83㎡ | 18 | 170,000,000원 |
| 2026.03 | 84.83㎡ | 11 | 155,000,000원 |
| 2026.03 | 84.83㎡ | 15 | 172,500,000원 |
| 2026.03 | 84.83㎡ | 1 | 150,000,000원 |
| 2026.02 | 84.83㎡ | 16 | 160,000,000원 |
| 2025.12 | 84.83㎡ | 11 | 130,000,000원 |
| 2025.12 | 84.83㎡ | 18 | 175,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.83㎡ | 12건 | 157,291,666원 |
거래 범위는 130,000,000원~175,000,000원입니다. 본건은 12층으로 단순 저층 물건은 아니지만, 내부 상태·향·수리 수준이 확인되지 않은 단계에서 최근 평균보다 높은 금액을 지불할 근거는 부족합니다. 특히 최저가가 최근 평균의 100%를 넘는 107.4%이므로, “경매라서 저렴하다”거나 “신건부터 가격 메리트가 있다”는 평가는 성립하기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 169,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,166,000원 |
| 근저당 · 금호주택할부금융주식회사 | 32,500,000원 | 32,500,000원 |
| 근저당 · 주식회사한빛은행 | 36,000,000원 | 36,000,000원 |
| 근저당 · 삼안동새마을금고 | 78,400,000원 | 78,400,000원 |
| 근저당 · 삼안동새마을금고 | 12,600,000원 | 12,600,000원 |
| 근저당 · 주식회사부산은행 | 82,800,000원 | 6,334,000원 |
| 가압류 · 주식회사에이팩 | 73,930,928원 | 0원 |
| 근저당 · 주식회사부산은행 | 45,000,000원 | 0원 |
| 근저당 · 주식회사부산은행 | 48,000,000원 | 0원 |
| 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 15,994,727원 | 0원 |
| 가압류 · 부산신용보증재단 | 43,833,308원 | 0원 |
| 가압류 · 제이비우리캐피탈 주식회사 | 35,344,583원 | 0원 |
| 가압류 · 신용보증기금 | 80,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 584,403,546원 중 채권자 예상배당은 165,834,000원, 미배당액은 418,569,546원입니다. 소유자 잔여액은 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 김해시 안동 소재 김해한일여고 서측에 위치하며, 주변은 아파트단지·단독주택 및 근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근과 진출입이 용이하고 관내 대중교통편 등을 고려한 제반 교통사정은 보통입니다.
- 도로. 동측 폭 약 20미터, 서측 폭 약 15미터, 남측 폭 약 10미터의 아스팔트 포장도로와 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 경사슬래브지붕 18층 건물 중 12층이며, 승강기·도시가스 바닥난방·화재경보기·화재탐지기·옥내소화전 등이 구비돼 있습니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역이며 가축사육제한구역, 상대보호구역 및 절대보호구역과 관련됩니다. 공시지가는 1,019,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 896세대 아파트로 동일 면적 거래가 계속 확인되지만, 최근 거래가격이 130,000,000원부터 175,000,000원까지 분산돼 개별 호수 상태에 따른 가격 차이가 큽니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유관계 확인. 신고된 임차인은 없지만 임대관계가 미상입니다. 전입세대열람, 현장 방문, 관리사무소 확인으로 실제 점유자와 임대차 유무를 확인해야 합니다.
- 등기 말소기록 대조. 1998년·2001년·2003년·2007년 근저당의 말소 여부와 현재 유효한 2009.06.16 부산은행 근저당을 최신 등기사항전부증명서로 재확인해야 합니다.
- 가격 상한 설정. 최저가가 최근 12개월 평균의 107.4%입니다. 내부 수리 상태나 향 등 별도의 가치 근거가 없다면 신건 가격을 시세보다 저렴하다고 볼 수 없습니다.
- 유찰 시나리오. 현재 169,000,000원, 1회 유찰 시 135,200,000원, 2회 유찰 시 108,160,000원입니다. 회차별 자금계획과 응찰 상한을 사전에 정해야 합니다.
- 파산 절차 확인. 소유자에 대한 2025.03.31 파산선고 기록이 있으므로 매각절차 진행 상황과 관리인·점유자 관련 사항을 사건기록에서 확인해야 합니다.
- 관리비 체납. 장기 체납 관리비 중 공용부분 부담 가능성을 관리사무소에 확인해야 합니다.
- 배당표 검증. 실제 채권잔액, 조세채권, 배당요구종기 내 신고와 말소된 권리의 제외 여부를 배당요구서 및 채권계산서로 대조해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원과 가격 메리트는 별개”
이 물건의 예상 인수액은 0원이고, 현재 남아 있는 선순위 근저당 이후의 등기 권리도 매각으로 정리되는 구조입니다. 권리분석의 핵심은 선행 근저당 말소기록과 2009.06.16 부산은행 근저당의 유효성을 최신 원본에서 다시 확인하는 것입니다.
가격 판단은 더 명확합니다. 실질취득액 169,000,000원은 최근 12개월 평균 157,291,666원의 107.4%이고, 최신 거래 165,000,000원보다도 높습니다. 따라서 신건에서 “싸게 사는 경매”라고 평가할 수 없습니다. 여기에 임대관계 미상과 소유자 파산 기록까지 확인해야 하므로, 결론은 권리는 조건부 확인, 가격은 보류입니다.
