광주지방법원 2025타경34274. 광주 남구 주월동 ‘주월동홀리어스오피스텔’ 16층 1608호가 강제경매에 나왔습니다. 전유면적 52.44㎡(약 15.9평), 철근콘크리트 18층 업무시설(오피스텔)의 한 호입니다. 감정가 2.5억이 그대로 최저매각가인 신건이고, 등기부 갑구·을구를 통틀어 근저당은 한 건도 없습니다. 여기까지만 보면 “깨끗한 신건”처럼 보입니다.
그런데 이 사건은 두 가지가 보통과 다릅니다. 첫째, 소유자가 개인이 아니라 법인(싹치워유한회사)이고, 경매를 신청한 채권자는 은행이 아니라 국(國) — 소관청이 서울중앙지방검찰청인 가압류가 말소기준권리입니다. 둘째, 그리고 진짜 핵심은, 매각물건명세서에 보증금 금액이 ‘알 수 없음’으로 적힌 대항력 임차인이 한 명 있다는 점입니다. 입찰가를 정하기 전에 반드시 풀어야 할 매듭이 바로 이 임차인입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경34274 (부동산강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 남구 주월동 957-1 주월동홀리어스오피스텔 16층 1608호 [도로명] 광주광역시 남구 대남대로 219 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물 · 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설 · 전유 52.4401㎡ · 지상18층 중 16층 |
| 소유자 | 싹치워유한회사 (법인 · 단독소유, 2022.10.21. 임의경매 매각으로 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 250,000,000원 / 250,000,000원 (신건 · 0회 유찰) |
| 신청채권자 | 국 (소관청 서울중앙지방검찰청) · 청구 210,000,000원 |
| 배당요구종기 | 2026.01.29 |
| 매각기일 | 2026.07.08 |
① 권리 흐름 — 등기 위 인수권리는 없지만, 임차인이 ‘먼저’ 들어왔다
등기상 권리는 단순합니다. 근저당·전세권·가처분 없이, 검찰(국)의 가압류가 가장 빠른 말소기준권리이고 그 뒤로 강제경매개시결정과 지자체 압류가 붙어 있습니다. 모두 매각으로 소멸합니다. 문제는 등기 ‘밖’의 임차인입니다.
임차인 전성희의 전입신고일은 2023년 12월 18일입니다. 반면 말소기준권리(가장 빠른 가압류)는 2024년 9월 6일 국·서울중앙지검의 가압류입니다. 임차인이 약 9개월 먼저 대항요건(전입)을 갖췄으니 대항력이 있습니다. 대항력 있는 임차인의 보증금 중 배당으로 회수하지 못한 잔액은 매수인이 인수합니다. 등기 위에는 인수될 권리가 없지만, 인수 위험은 등기 밖 임차인에게서 옵니다.
② 임차인 분석 — ‘알 수 없음’ 세 글자가 핵심
| 임차인 | 보증금 | 전입일 | 확정일자 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 전성희 | 알 수 없음 | 2023.12.18 | 없음 | 없음 | 대항력 有 보증금 미상 |
출처는 현황조사이며, 매각물건명세서에도 점유자 전성희(임차인), 전입 2023.12.18.만 기재되고 보증금·차임·확정일자·배당요구 칸이 모두 비어 있습니다. 여기서 세 가지가 동시에 ‘나쁜 방향’으로 정렬됩니다.
- 대항력 有. 전입이 말소기준보다 빠르므로, 미회수 보증금은 매수인 인수 대상입니다.
- 배당요구 없음. 배당요구종기(2026.01.29)까지 배당요구가 확인되지 않습니다. 대항력 있는 임차인이 배당요구를 하지 않으면, 보증금은 배당에서 제외되고 전액이 매수인에게 인수됩니다.
- 보증금 ‘알 수 없음’. 인수액 = 보증금인데, 그 금액 자체가 미상입니다. 즉 매수인이 얼마를 떠안을지 계산할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 250,000,000원 가정 · 임차인 보증금 인수는 별도)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,300,000원 | 송달·공고·감정·매각수수료 |
| – 대항력 임차인 전성희 | 미상 | 배당 제외 | 배당요구 없음 → 보증금 전액 매수인 인수 |
| 2. 가압류 · 국(서울중앙지검) | 210,000,000원 | 210,000,000원 | 청구금액 기준 |
| 3. 가압류 · 국 | 미상 | 0원 | 채권액 미상 — 계산 제외 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 35,700,000원 | 당해세·최우선변제 미반영 |
※ 위 배당표는 낙찰대금 2.5억의 분배일 뿐입니다. 대항력 임차인 보증금은 배당요구가 없어 이 표에 들어가지 않으며, 매수인이 낙찰가와 별도로 떠안는 추가 부담입니다. 국·남구·광산구 압류가 있어 당해세가 존재하면 배당순위가 더 흔들릴 수 있습니다.
④ 입지·물건 품질 (감정요항표 기준)
권리 불확실성과 별개로, 오피스텔 ‘물건 자체’의 값어치도 따져야 합니다. 감정평가서가 본 물건은 이렇습니다.
| 위치·환경 | 광주 남구청 서측 인근 · 아파트단지·주택·상가 혼용지대 |
|---|---|
| 교통 | 단지까지 차량 접근 가능, 인근 버스정류장 — 대중교통 양호 |
| 이용상태 | 오피스텔로 이용 중 (전유 16층 1608호) |
| 건물 | 철근콘크리트 18층 중 16층 · 외벽 알미늄복합판넬 · 승강기·스프링쿨러·옥내소화전·화재경보설비 구비 |
| 토지·도로 | 3필 일단의 사다리형 평지(업무시설·근린생활시설 건부지) · 동측 노폭 약 40m, 북측 약 6~7m 아스팔트 포장도로 접함 |
| 특이사항 | 위반건축물·‘공부와의 차이’ 표기 없음 (감정요항표 ‘--’) |
입지는 남구청 인근 혼용지대의 신축급은 아니어도 무난한 오피스텔입니다. 위반건축물 표기가 없는 점은 다행이지만, 핵심 약점은 환금성과 시세 불투명성입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차인 보증금부터 확정. 전성희의 실제 보증금·임대차계약·점유 여부를 현황조사 원본, 관리사무소, 가능하면 임차인 면담으로 확인하세요. 이 숫자가 나오기 전엔 입찰가를 정할 수 없습니다.
- 배당요구 여부 재확인. 명세서상 배당요구가 없습니다. 종기(2026.01.29) 이후 보정이 있었는지, 임차인이 우선변제를 주장하는지 사건기록으로 확인하세요. 배당요구가 없으면 보증금은 전액 인수입니다.
- 대항력 성립 검증. 전입(2023.12.18) 후 점유의 연속성, 실제 거주(주거용 사용) 여부를 확인하세요. 오피스텔은 주거용/업무용에 따라 주택임대차보호법 적용이 갈립니다.
- 당해세·체납 확인. 국(검찰)·남구·광산구 압류가 잡혀 있습니다. 당해세·지방세 체납은 최우선 배당으로 순위를 바꿀 수 있으니 체납액을 확인하세요.
- 법인 소유·검찰 가압류 맥락. 소유자가 법인이고 말소기준이 서울중앙지검 가압류(추징·채권 보전 성격)입니다. 사건 진행의 안정성(취하·정지 가능성)과 명도 주체를 확인하세요.
- 오피스텔 시세 직접 조사. 비교 데이터가 없으므로 동일·유사 평형 매매·전세가, 공실·임대 수익률을 직접 확인해 2.5억(및 인수액 포함) 적정성을 판단하세요.
- 원본 대조. 본 분석은 자동 추정입니다 — 등기부·명세서·현황조사 원본을 반드시 확인하세요.
맺으며 — “인수액이 0이라서 안전한 게 아니라, 모르기 때문에 위험하다”
등기부만 보면 근저당도 없고 인수될 등기권리도 없어 ‘깨끗한 신건’처럼 보입니다. 그러나 경매의 위험은 늘 등기 ‘밖’에서 옵니다. 이 물건에는 전입이 말소기준보다 빠른 대항력 임차인이 있고, 그 임차인의 보증금이 ‘알 수 없음’이며 배당요구도 없습니다. 매수인이 떠안을 금액을 계산조차 할 수 없다는 뜻입니다. 신건이라 가격이 빠지지도 않았고, 오피스텔이라 비교 시세도 없습니다. 결국 이 물건은 임차인 보증금이라는 ‘?’를 숫자로 바꿀 수 있는 사람에게만 검토 대상이 됩니다. 그 답을 모른 채 들어가는 입찰은, 금액 모를 부채를 떠안는 베팅과 같습니다.
