140,000,000원
광주지방법원 2025타경34274. 광주 남구 주월동 ‘주월동홀리어스오피스텔’ 16층 1608호입니다. 경매 용도 표기는 근린시설이고 감정평가의 현황 이용상태는 오피스텔입니다. 소유자는 싹치워유한회사로, 2022.10.17 임의경매 매각을 원인으로 2022.10.21 소유권을 취득했습니다. 등기상 근저당은 없으며, 이 사건에서 기준이 되는 권리는 2024.09.06 접수된 국의 가압류 210,000,000원입니다.
가압류와 그 이후의 강제경매개시결정·압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 문제는 등기부 밖 점유관계입니다. 전성희가 2023.12.18 전입한 것으로 조사되어 말소기준권리보다 앞섭니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 이를 곧바로 “대항력 있는 임차인”으로 확정할 수는 없습니다. 대항력 가능·미상으로 보고 보증금, 실제 점유, 임대차계약, 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경34274 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 남구 주월동 957-1 주월동홀리어스오피스텔 16층 1608호 |
| 도로명주소 | 광주광역시 남구 대남대로 219(주월동) |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 / 오피스텔 · 지상 18층 건물 중 16층 |
| 소유자 | 싹치워유한회사 · 2022.10.21 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 250,000,000원 / 140,000,000원 (2회 유찰 · 감정가 56%) |
| 청구금액 | 210,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸, 선순위 전입은 별도 확인
등기상 말소기준은 2024.09.06 가압류입니다. 이후 2025.11.05 강제경매개시결정, 2025.12.15 남구 압류, 2026.03.12 광산구 압류는 매각으로 소멸합니다. 그러나 전성희의 전입일은 그보다 앞선 2023.12.18입니다. 등기권리의 소멸 여부와 임차인의 대항력·보증금 인수 여부는 별개의 문제이므로, 낙찰 전 임대차관계 확인이 핵심입니다.
임차인·점유관계
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 전성희 | 2023.12.18 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
② 가격·유찰 구조 — 56% 할인만으로 싸다고 볼 수 없다
감정가는 250,000,000원, 현재 최저매각가는 140,000,000원으로 2회 유찰 후 감정가의 56% 수준입니다. 다음 회차 시나리오는 3회 유찰 시 98,000,000원(39.2%), 4회 유찰 시 68,600,000원(27.44%)입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 140,000,000원 | 72,760,000원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 98,000,000원 | 114,164,000원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 68,600,000원 | 143,034,800원 | 0원 |
다만 회차가 내려갈수록 가격이 낮아져도 선순위 임차보증금 인수위험이 그대로라면 낙찰가만큼 실질취득액이 내려간다고 볼 수 없습니다. 보증금 규모가 확인되기 전에는 140,000,000원이라는 최저가 자체를 시세상 메리트로 평가할 근거가 부족합니다.
③ 예상배당표 (매각가 140,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,760,000원 |
| 2. 갑구 2번 가압류 · 국 | 210,000,000원 | 137,240,000원 |
| 3. 갑구 3번 가압류 · 국 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 가압류 채권 미배당 | - | 72,760,000원 |
매각대금 140,000,000원을 가정하면 집행비용 2,760,000원 후 갑구 2번 가압류에 137,240,000원이 배당되고 72,760,000원이 미배당으로 남습니다. 등기상 권리만 보면 매각으로 소멸하는 구조지만, 전성희의 임차보증금은 금액과 배당관계가 확인되지 않아 이 표만으로 매수인 인수액을 0원이라고 확정할 수 없습니다.
④ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 광주광역시 남구청 서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지·주택·상가가 혼재한 지역입니다.
- 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하고 주변에 버스정류장이 있어 대중교통 이용은 양호한 편입니다.
- 이용상태. 감정평가상 오피스텔로 이용 중입니다. 건물은 철근콘크리트구조, 지상 18층 중 16층입니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 승강기, 화재경보설비, 스프링클러, 옥내소화전이 구비되어 있습니다.
- 도로. 동측으로 노폭 약 40m, 북측으로 노폭 약 6~7m 아스팔트 포장도로에 접합니다.
- 토지 이용. 3필 일단의 사다리형 평지로 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설 건부지입니다.
- 위반 여부. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 확인. 전성희의 보증금이 얼마인지가 최우선 확인사항입니다. 금액을 모르면 실질취득액도 계산할 수 없습니다.
- 실제 점유 확인. 주민등록 전입만으로 현재 점유상태를 확정하지 말고 현장 점유와 임대차관계를 대조해야 합니다.
- 확정일자·배당요구 확인. 확정일자와 배당요구 여부가 미상이라 우선변제 및 미배당 인수 범위를 확정할 수 없습니다.
- 최저가 착시 경계. 감정가 250,000,000원 대비 140,000,000원까지 내려왔지만, 선순위 임차보증금이 인수되면 실제 부담은 더 커질 수 있습니다.
- 다음 회차도 같은 원칙. 98,000,000원 또는 68,600,000원으로 내려가도 임차보증금이 확인되지 않는 한 낙찰가만으로 가격 우위를 판단하지 않아야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항, 매각물건명세서, 현황조사 및 임대차관계 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 승부처는 ‘1.4억’이 아니라 선순위 보증금이다
이 사건은 겉으로 보면 감정가 250,000,000원에서 2회 유찰돼 140,000,000원까지 내려온 물건입니다. 그러나 권리분석의 중심은 할인율이 아닙니다. 전성희의 전입일 2023.12.18이 말소기준 가압류 2024.09.06보다 앞서고, 보증금·확정일자가 미상입니다. 따라서 대항력은 가능·미상, 매수인이 떠안을 임차보증금도 미상입니다.
등기상 가압류·압류는 매각으로 소멸하지만 임차보증금 문제는 별도로 남을 수 있습니다. 보증금이 확인되기 전에는 최저가 140,000,000원을 그대로 실질취득가로 볼 수 없고, “감정가의 56%니까 싸다”는 판단도 성립하지 않습니다. 이 물건의 입찰 전제조건은 선순위 전입자의 보증금과 배당관계를 먼저 숫자로 확정하는 것입니다.
