광주지방법원 2025타경34274. 광주 남구 주월동 ‘홀리어스오피스텔’ 1608호(전유 52.44㎡)가 강제경매에 나왔습니다. 감정가 2.5억, 같은 가격이 최저매각가인 신건(0회 유찰)입니다. 등기부를 열면 흔한 은행 근저당이 한 줄도 없습니다. 대신 갑구를 채운 건 가압류·압류뿐 — 그것도 권리자가 ‘국(國)’, 소관청이 서울중앙지방검찰청입니다.
은행 대출 연체가 아니라, 검찰이 청구금액 2.1억으로 이 오피스텔을 가압류해 두었다가 본압류(강제경매)로 넘어온 구조입니다. 소유자는 ‘싹치워유한회사’라는 법인. 여기까지만 보면 ‘권리 단순한 신건’ 같지만, 명세서를 펴는 순간 베테랑이 멈칫하는 줄이 하나 있습니다 — 임차인 전성희, 전입 2023.12.18, 보증금 ‘알 수 없음’.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경34274 (부동산강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 남구 주월동 957-1 주월동홀리어스오피스텔 16층 1608호 (전유 52.4401㎡) |
| 물건종류 | 집합건물 · 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설 |
| 소유자 | 싹치워유한회사 (2022.10.21. 임의경매로 인한 매각으로 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 250,000,000원 / 250,000,000원 (감정가 100%, 신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 국 (서울중앙지방검찰청 소관) / 210,000,000원 |
| 배당요구종기 | 2026.01.29 |
| 매각기일 | 2026.07.08 |
① 권리 흐름 — 근저당 0건, 그러나 ‘말소기준 앞의 임차인’
대항력 판정의 전부는 “누가 먼저냐”입니다. 말소기준권리(가장 빠른 가압류·압류류)와 임차인의 대항요건(전입신고) 중 어느 쪽이 앞섰는지만 보면 됩니다. 시간순으로 세워 보겠습니다.
말소기준권리는 2024.9.6. 갑구 2번 가압류(국·서울중앙지검, 청구 2.1억)입니다. 임차인 전성희의 전입신고는 2023.12.18 — 말소기준보다 약 9개월 먼저입니다. 즉 대항력이 인정될 수 있는 임차인입니다. 등기상 소멸 권리(가압류·압류 4건)는 매각으로 모두 정리되지만, 대항력 임차인의 보증금은 등기와 무관하게 매수인이 떠안을 수 있다는 게 이 사건의 핵심입니다.
② 임차인 분석 — 비어 있는 칸이 곧 리스크
| 임차인 | 보증금 | 전입일 | 확정일자 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 전성희 | 알 수 없음 | 2023.12.18 | 미상(없음) | 없음 | 대항력 有 보증금 미상 |
현황조사 출처 기준 임차인입니다. 그런데 보증금·확정일자·배당요구가 모두 비어 있습니다. 배당요구종기(2026.1.29)까지 배당요구를 하지 않았다면, 이 임차인은 배당에서 한 푼도 받지 못하고 보증금 전액을 매수인이 인수하게 될 수 있습니다. 대항력은 있는데 우선변제(확정일자)는 없어 보이는, 매수인에게 가장 불리한 조합입니다.
③ 예상배당표 (매각가 250,000,000원 가정 · 임차 보증금 미반영)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,300,000원 | 송달·공고·감정·매각수수료 |
| 2. 가압류 · 국(서울중앙지검) | 210,000,000원 | 210,000,000원 | 청구금액 기준 |
| 3. 가압류 · 국(서울중앙지검) | 미상 | 0원 | 채권액 미상 → 계산 제외 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 35,700,000원 | 당해세·임차인 최우선변제 미반영 |
④ 입찰 체크리스트
- 임차인 보증금 실체부터 확정. 전성희의 보증금 액수·확정일자·배당요구 여부를 명세서 원본과 배당요구 현황으로 반드시 확인하세요. 이 한 줄이 인수액(0원일 수도, 수천만~수억일 수도) 전체를 가릅니다.
- 주거용/업무용 사용 형태 확인. 오피스텔은 실제 주거용으로 쓰면 주택임대차보호법 대항력이 적용됩니다. 현장 점유 형태(주거/사무실/공실)를 직접 확인해 대항력 성립 여부를 판단하세요.
- 채권자 ‘국(검찰)’ 성격 점검. 서울중앙지검 소관 가압류·강제경매는 형사추징보전 등 특수 배경일 수 있습니다. 소유 법인(싹치워유한회사)에 얽힌 분쟁·관련 사건 유무를 확인하세요.
- 당해세·관리비 체납. 남구·광산구 압류가 잡혀 있습니다. 당해세는 최우선 변제로 배당순위를 바꿀 수 있고, 오피스텔 장기 미납 관리비는 매수인 부담이 될 수 있으니 관리사무소에 확인하세요.
- 원본 대조. 본 분석은 자동 추정입니다 — 등기부·매각물건명세서·현황조사 원본을 반드시 직접 확인하세요.
맺으며 — “신건이라 깨끗하다”는 착시
감정가 100% 신건, 근저당 0건 — 화면 첫인상은 단순·안전입니다. 하지만 이 사건의 위험은 등기부가 아니라 명세서의 빈칸에 숨어 있습니다. 말소기준보다 앞선 대항력 임차인이 있는데 보증금이 ‘알 수 없음’이라는 건, 인수 위험을 0으로 단정할 수 없다는 뜻입니다. 핵심 질문은 단 하나 — 전성희의 보증금은 얼마이고, 배당으로 해소되는가. 그 답을 손에 쥐기 전까지는, 이 신건의 ‘2.5억’은 진짜 가격이 아닙니다.