창원지방법원 2025타경12377. 김해시 삼계동 화정마을부영아파트 601동 1층 108호, 전용 49.842㎡ 아파트입니다. 현 소유자 김종범 씨는 2020.10.13. 매매를 원인으로 거래가 92,000,000원에 취득했고, 2020.10.28. 국민은행에 채권최고액 59,400,000원의 근저당권을 설정했습니다. 그 뒤 2025.07.24. 로얄자산관리대부 명의의 근저당권 13,500,000원과 전세권 5,000,000원이 설정됐고, 같은 회사가 임의경매를 신청했습니다.

권리관계에서 먼저 짚어야 할 부분은 과거 근저당의 말소 여부입니다. 2003년 국민은행 근저당은 2014.01.06. 말소됐고, 2013년 중소기업은행 근저당은 2014.03.21. 말소됐습니다. 2018년 우리은행 근저당도 2020.10.28. 말소됐으므로, 등기 흐름만 놓고 보면 실질적인 말소기준은 2020.10.28. 국민은행 근저당으로 보는 것이 자연스럽습니다.

가격은 권리보다 단순하지만 매력적이라고 단정하기 어렵습니다. 현재 최저가 103,000,000원은 동일 면적 최근 12개월 실거래 평균 103,475,000원보다 475,000원 낮을 뿐입니다. 평균 대비 99.5%로, 거의 시세 수준입니다. 특히 본건은 1층이고 감정평가 당시 내부를 확인하지 못했으므로, 평균보다 0.5% 낮다는 이유만으로 가격 가점을 주기는 어렵습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 과거 권리는 말소, 2020년 근저당이 핵심

현재 등기 흐름에서 핵심이 되는 권리는 2020.10.28. 설정된 국민은행 근저당 59,400,000원입니다. 이후 설정된 로얄자산관리대부 근저당 13,500,000원과 전세권 5,000,000원, 경매개시결정 및 비엔케이캐피탈 가압류 5,258,818원은 모두 후순위여서 매각으로 소멸하는 구조입니다.

② 시세 비교 — 평균보다 0.5% 낮을 뿐

화정마을부영6차는 1,396세대, 준공일 2003.07.18.인 아파트 단지입니다. 본건과 면적이 일치하는 전용 49.84㎡의 최근 실거래 12건은 91,000,000원부터 114,000,000원까지 분포합니다.

현재 최저가 103,000,000원은 최근 12개월 평균 103,475,000원의 99.5%입니다. 평균보다 낮기는 하지만 차액은 475,000원에 불과합니다. 최신 거래는 114,000,000원이나, 같은 2026.07.에도 91,000,000원 거래가 있어 거래가 편차가 큽니다. 따라서 특정 고가 거래만 기준으로 저렴하다고 평가해서는 안 됩니다.

③ 예상배당표 (매각가 103,000,000원 가정)

채권 총액 37,117,858,818원, 예상 채권자 배당액 100,758,000원, 미배당액 37,017,100,818원으로 산출됐습니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 위 배당순위는 2014년 말소등기와 충돌하므로 실제 배당표로 확정해 해석해서는 안 됩니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않았습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 김해시 삼계동 화정마을부영아파트 단지로, 주위는 대단위 아파트·단독주택·근린생활시설 등으로 형성돼 있으며 주거환경은 보통 수준입니다.
• 교통. 본건까지 차량출입이 가능하고 제반 교통사정은 보통 수준입니다.
• 도로. 아파트 부지는 동측 대로, 남측 중로와 접하고 있으며 도로접면은 광대소각입니다.
• 용도·규제. 도시지역·제3종일반주거지역·지구단위계획구역이며, 교육환경 절대보호구역·상대보호구역과 가축사육제한구역이 포함됩니다.
• 토지. 지목은 대, 지형은 평지의 부정형이며 공시지가는 1,269,000원/㎡입니다.
• 건물. 위생시설·승강기·급배수시설이 설치돼 있고 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 없습니다.
• 환금성. 1,396세대 단지로 동일 면적 최근 거래 12건이 확인되지만, 거래가는 91,000,000원부터 114,000,000원까지 편차가 큽니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 말소기준 원본 확인. 2003년 국민은행 근저당의 2014.01.06. 말소 여부와 공동담보 해제 내용을 등기사항전부증명서 원본에서 재확인해야 합니다.
• 매각물건명세서 대조. 실질적인 말소기준이 2020.10.28. 국민은행 근저당인지 법원 문서와 일치하는지 확인해야 합니다.
• 전입·점유 조사. 임대관계 미상이고 내부조사를 하지 못했습니다. 전입세대확인서·외국인체류확인서·현황조사서와 현장 방문을 통해 실제 점유자를 확인해야 합니다.
• 전세권 확인. 로얄자산관리대부 명의 전세권 5,000,000원은 후순위 소멸 구조이나, 실제 점유와 인도 문제는 별도로 확인해야 합니다.
• 가격 상한. 최근 평균 103,475,000원과 최저가 103,000,000원의 차이가 작습니다. 1층·내부 미확인 요소를 반영해 응찰가를 보수적으로 정해야 합니다.
• 내부 상태. 감정평가 당시 내부출입을 하지 못해 통상적인 이용상황을 상정해 평가했습니다. 수리 범위와 비용을 현장에서 확인해야 합니다.
• 관리비 체납. 공용부분 체납관리비와 인도·명도 비용을 관리사무소 및 점유자에게 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·실거래 자료를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — 권리보다 ‘원본 확인과 가격 규율’이 중요하다

이 물건은 현재 유효한 권리만 다시 정리하면 비교적 단순합니다. 2020년 국민은행 근저당 이후 설정된 대부회사 근저당·전세권·가압류는 매각으로 소멸하는 구조이고, 산출상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 과거 근저당 말소 내역과 배당 시뮬레이션이 서로 충돌하므로, 원본 서류 확인 없이 권리가 완전히 깨끗하다고 확정해서는 안 됩니다.

가격도 공격적으로 볼 단계는 아닙니다. 실질취득액 103,000,000원은 최근 12개월 평균 103,475,000원과 사실상 같은 수준이고, 1층·내부 미확인·임대관계 미상이라는 조건을 감안하면 신건 가격에 충분한 안전마진이 있다고 보기 어렵습니다. 권리는 원본 확인 후 조건부 합격, 가격은 보류. 이 사건의 핵심은 낮은 최저가가 아니라 말소기준을 정확히 확정하고 현장 상태를 확인한 뒤 보수적인 가격 상한을 지키는 것입니다.