창원지방법원 2025타경12413. 김해시 삼계동 구지마을3단지푸르지오 304동 6층 601호, 전용 124.24㎡ 아파트입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 521,000,000원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 동일면적의 최근 12개월 실거래 평균은 505,500,000원, 최신 거래는 2026년 7월 479,000,000원입니다. 최저가만으로도 최근 평균보다 15,500,000원, 최신 거래보다 42,000,000원 높아 현재 회차에는 가격 메리트가 확인되지 않습니다.
권리에서는 박지원의 전입일 2007.06.21이 핵심입니다. 우선순위 기준으로 기재된 경남은행 근저당 설정일 2007.08.31보다 앞섭니다. 다만 점유 부분은 “기타란 참조”로 기재돼 있고 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않으므로, 대항력을 확정적으로 단정하기보다 대항력 가능·인수금액 미상으로 접근해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경12413 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 삼계동 1504-1 구지마을3단지푸르지오아파트 제304동 제6층 제601호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 124.24㎡ · 지상 27층 중 6층 |
| 소유자 | 김경숙 (단독소유) |
| 단지 규모 / 준공 | 구지마을3단지푸르지오 · 1,098세대 · 2007.04.05 준공 |
| 감정가 / 최저가 | 521,000,000원 / 521,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 아이엠뱅크(변경 전 주식회사대구은행) / 320,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.08 |
① 권리 흐름 — 선순위 전입과 말소등기 확인이 핵심
박지원의 전입일은 2007.06.21로 2007년 경남은행 근저당은 물론, 2015년 한화생명보험 근저당보다도 앞섭니다. 그러나 보증금과 임대차계약 내용, 실제 점유 상태가 확인되지 않기 때문에 대항력 및 인수액을 확정할 수 없습니다. 배당 시뮬레이션에 표시된 계산상 인수액 0원만으로 매수인 부담이 없다고 판단해서는 안 됩니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증금은 미상
| 성명 | 점유 부분 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박지원 | 기타란 참조 | 2007.06.21 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 보증금 인수 가능 |
③ 시세 비교 — 보증금 인수 전에도 최근 시세 이상
구지마을3단지푸르지오 동일면적 124.24㎡의 최근 거래 12건은 470,000,000원에서 554,000,000원 사이입니다. 전체 평균은 501,583,333원이지만, 가격 판단에는 더 최근인 최근 12개월 평균 505,500,000원과 최신 거래 479,000,000원을 우선 적용해야 합니다. 최근 거래군은 이전 거래군보다 1.2% 높은 흐름이지만, 현재 최저가는 최근 평균의 103.1%로 이미 시세 이상입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 124.24㎡ | 19층 | 479,000,000원 |
| 2026.03 | 124.24㎡ | 7층 | 475,000,000원 |
| 2025.12 | 124.24㎡ | 10층 | 550,000,000원 |
| 2025.10 | 124.24㎡ | 20층 | 518,000,000원 |
| 2025.04 | 124.24㎡ | 22층 | 554,000,000원 |
| 2024.07 | 124.24㎡ | 24층 | 515,000,000원 |
| 2024.05 | 124.24㎡ | 1층 | 480,000,000원 |
| 2024.01 | 124.24㎡ | 3층 | 498,000,000원 |
| 2023.12 | 124.24㎡ | 10층 | 470,000,000원 |
| 2023.11 | 124.24㎡ | 19층 | 510,000,000원 |
| 2023.10 | 124.24㎡ | 14층 | 500,000,000원 |
| 2023.09 | 124.24㎡ | 10층 | 470,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 124.24㎡ | 4건 | 505,500,000원 |
신건 최저가 521,000,000원은 최근 12개월 평균보다 15,500,000원 높고, 최신 2026년 7월 거래보다 42,000,000원 높습니다. 대상 호수는 6층이므로 층 차이를 감안해야 하지만, 보증금 인수 가능성까지 더해지는 구조에서 최저가를 시세보다 저렴하다고 평가할 근거는 없습니다.
④ 배당 시뮬레이션 (매각가 521,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,610,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사경남은행 | 192,000,000원 | 192,000,000원 |
| 2. 근저당 · 부원새마을금고 | 299,000,000원 | 299,000,000원 |
| 3. 근저당 · 한화생명보험주식회사 | 319,200,000원 | 22,390,000원 |
| 4. 근저당 · 주식회사대구은행 | 600,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 한혜경 | 45,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
시뮬레이션상 총 채권액은 1,455,200,000원, 채권자 배당액은 513,390,000원, 미배당액은 941,810,000원입니다. 다만 2007년 경남은행 근저당과 2012년 부원새마을금고 근저당에는 각각 말소등기가 기재돼 있어 실제 배당순위와 금액은 현재 유효한 원본 등기를 기준으로 다시 산정해야 합니다. 박지원의 보증금·우선변제·배당요구도 확인되지 않아 임차인 배당 및 매수인 승계액은 변동될 수 있습니다.
⑤ 회차별 부담 — 유찰돼도 보증금 확인이 먼저
| 회차 | 예상 매각가 | 채권 미배당 | 실질취득 판단 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 100%) | 521,000,000원 | 941,810,000원 | 521,000,000원 + 인수 보증금 미상 |
| 1회 유찰 시 (80%) | 416,800,000원 | 1,044,968,000원 | 416,800,000원 + 인수 보증금 미상 |
| 2회 유찰 시 (64%) | 333,440,000원 | 1,127,228,160원 | 333,440,000원 + 인수 보증금 미상 |
유찰로 매각가가 내려가더라도 박지원의 인수 보증금이 얼마인지 모르는 상태에서는 총취득비용을 계산할 수 없습니다. 특히 인수 보증금이 크면 표면상 최저가가 낮아져도 실질취득액의 할인 폭은 제한될 수 있으므로, 유찰 횟수보다 임대차계약과 보증금 확인이 우선입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 장신대역 부산김해경전철 남동측 인근이며, 주위는 대단위 아파트단지·근린생활시설·단독주택 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재해 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상 27층 건물 내 6층이며, 위생·급배수·승강기·도시가스 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 대지는 남측·서측 약 18미터, 북측·동측 약 10미터 도로와 각각 접합니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·지구단위계획구역이며 공시지가는 1,225,000원/㎡입니다.
- 상태. 아파트로 이용 중이며 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 없습니다.
- 환금성. 1,098세대 단지로 거래 표본은 존재하지만, 동일면적 거래가 470,000,000원부터 554,000,000원까지 분산돼 층·상태에 따른 가격 차이를 확인해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임대차 원본 확인. 박지원의 임대차계약서, 보증금, 실제 점유 개시일, 전입 유지 여부를 확인해야 합니다.
- 배당요구·확정일자 확인. 배당요구 여부와 확정일자에 따라 배당액 및 매수인의 미배당 보증금 승계액이 달라질 수 있습니다.
- 말소기준 재판정. 경남은행·부원새마을금고 근저당의 말소등기를 반영해 현재 유효한 최선순위 담보권을 원본 등기부에서 확정해야 합니다.
- 가격 상한 재산정. 최근 12개월 평균 505,500,000원과 최신 거래 479,000,000원을 기준으로 하되, 인수 보증금을 총취득비용에 반드시 합산해야 합니다.
- 층·상태 보정. 대상은 6층이므로 7층·10층·19층·20층 등 실거래와의 층 차이와 내부 상태를 현장 확인해야 합니다.
- 명도 확인. 실제 점유자와 점유 범위가 확인되지 않았으므로 인도명령 가능 여부와 별도 명도소송 위험을 검토해야 합니다.
- 관리비·세금 확인. 체납 관리비의 공용부분과 당해세, 최우선변제 가능 항목을 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — “최저가가 시세 이상인데, 인수금액까지 미상”
이 물건은 아파트라는 용도와 1,098세대 단지 규모만 보면 환금성 기반은 있습니다. 그러나 경매 입찰의 핵심인 실질취득액을 현재 확정할 수 없습니다. 박지원의 전입일은 우선순위 기준보다 앞서지만 보증금과 배당 관련 정보가 확인되지 않았고, 등기 흐름에는 배당 시뮬레이션에 포함된 선순위 근저당들의 말소등기도 존재합니다.
가격 역시 보수적으로 봐야 합니다. 신건 최저가 521,000,000원은 최근 12개월 평균 505,500,000원의 103.1%이며, 최신 거래 479,000,000원보다 높습니다. 여기에 미배당 보증금이 승계된다면 총취득비용은 더 상승합니다. 결론은 명확합니다. 가격은 시세 이상, 권리는 미확정. 임차보증금과 현재 유효한 말소기준권리를 확인하기 전에는 입찰가를 정할 단계가 아닙니다.
