광주지방법원 2025타경34367. 광주 광산구 신창동 풍영리버빌아파트 104동 15층 1505호, 전용 84.99㎡ 아파트입니다. 소유자 문광진 씨가 2006년 10월 31일 거래가 106,551,000원에 취득했고, 박찬성 씨가 청구액 60,000,000원으로 임의경매를 신청했습니다. 임차인 조사 대상은 없으며 예상배당 시나리오상 매수인이 떠안을 금액도 0원입니다.
다만 권리 구조가 단순하다고 단정하기 전에 확인할 부분이 있습니다. 말소기준권리로 제시된 것은 2015년 7월 17일 현대캐피탈 근저당 163,200,000원이지만, 이 근저당은 2018년 7월 26일 해지로 말소된 기록이 있습니다. 같은 날 접수된 북동신용협동조합 근저당 24,000,000원은 말소 기록이 없어 현재 남은 담보권 중 가장 이른 순위로 읽힙니다. 어느 기준으로 보더라도 현재 남아 있는 후속 근저당들은 매각으로 소멸하는 배열이지만, 기준권리 표기와 등기 말소 이력이 일치하지 않는 점은 입찰 전 반드시 원본으로 확정해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경34367 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 광산구 신창동 1108-1 풍영리버빌아파트 제104동 제15층 제1505호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.99㎡ · 지하 1층/지상 20층 중 15층 |
| 사용승인 | 2001.05.11 |
| 소유자 | 문광진 (2006.10.31. 거래가 106,551,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 253,000,000원 / 253,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 박찬성 / 60,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.08 |
① 권리 흐름 — 인수 0원 예상, 기준권리는 원본 대조
임차인 없음. 보증금이나 대항력 임차인의 미배당금을 낙찰자가 승계하는 구조는 확인되지 않으며, 예상배당표의 매수인 인수액도 0원입니다. 등기상 과거 선순위로 보이는 압류와 근저당도 대부분 경매 이전에 이미 말소됐습니다. 2001년 주택은행 근저당은 2006년 11월 8일, 2006년 국민은행 근저당은 2007년 10월 25일, 2008년·2009년·2010년 국민은행 근저당은 2014년 3월 27일 말소됐고, 2014년과 2015년 국민은행 근저당도 2015년 7월 17일 말소됐습니다.
② 시세 비교 — 실질취득 2.53억은 최근 평균의 107.1%
풍영리버빌(신가부영)은 1,268세대, 2001년 5월 11일 사용승인된 아파트입니다. 이 물건과 면적이 일치하는 전용 84.99㎡의 최근 12개월 실거래 12건을 기준으로 보면 평균은 236,166,666원, 최저는 210,000,000원, 최고는 270,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 84.99㎡ | 4 | 220,000,000원 |
| 2026.03 | 84.99㎡ | 19 | 270,000,000원 |
| 2026.03 | 84.99㎡ | 16 | 240,000,000원 |
| 2026.03 | 84.99㎡ | 11 | 229,000,000원 |
| 2026.03 | 84.99㎡ | 13 | 230,000,000원 |
| 2026.03 | 84.99㎡ | 17 | 270,000,000원 |
| 2026.03 | 84.99㎡ | 1 | 210,000,000원 |
| 2026.03 | 84.99㎡ | 14 | 237,000,000원 |
| 2026.02 | 84.99㎡ | 4 | 218,000,000원 |
| 2026.02 | 84.99㎡ | 13 | 250,000,000원 |
| 2026.02 | 84.99㎡ | 5 | 230,000,000원 |
| 2026.02 | 84.99㎡ | 5 | 230,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 236,166,666원 |
매수인 인수액이 0원이므로 신건에서의 실질취득가는 최저가와 같은 253,000,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균의 107.1%이며, 최신 거래인 2026년 4월 220,000,000원보다도 높습니다. 고층 거래 중 270,000,000원 사례가 존재하지만, 210,000,000원부터 270,000,000원까지 거래 편차가 크므로 특정 고가 거래만으로 신건 가격을 정당화하기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 253,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,342,000원 |
| 을구 1번 · 주식회사한국주택은행 | 82,420,000,000원 | 248,658,000원 |
| 을구 2번 · 주식회사국민은행 | 65,000,000원 | 0원 |
| 을구 5번 · 주식회사국민은행 | 18,000,000원 | 0원 |
| 을구 6번 · 주식회사국민은행 | 8,400,000원 | 0원 |
| 을구 7번 · 주식회사국민은행 | 6,000,000원 | 0원 |
| 을구 8번 · 주식회사국민은행 | 97,320,000원 | 0원 |
| 을구 10번 · 주식회사국민은행 | 34,800,000원 | 0원 |
| 을구 11번 · 주식회사국민은행 | 16,800,000원 | 0원 |
| 을구 12번 · 현대캐피탈주식회사 | 163,200,000원 | 0원 |
| 을구 13번 · 북동신용협동조합 | 24,000,000원 | 0원 |
| 을구 15번 · 북동신용협동조합 | 139,800,000원 | 0원 |
| 을구 17번 · 박찬성 | 10,000,000원 | 0원 |
| 을구 19번 · 박찬성 | 20,000,000원 | 0원 |
| 을구 21번 · 박찬성 | 40,000,000원 | 0원 |
| 을구 23번 · 박찬성 | 40,000,000원 | 0원 |
| 을구 24번 · 강송학 | 100,000,000원 | 0원 |
| 을구 25번 · 부일건설주식회사 | 88,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
예상배당 시나리오상 총 채권액은 83,291,320,000원, 배당액은 248,658,000원, 미배당액은 83,042,662,000원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신가중학교 남동측 인근으로 아파트 단지, 단독주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 접근과 진·출입이 가능하고 전반적인 교통상황은 무난합니다. 남측에는 왕복 6차선 아스팔트포장도로가 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트 벽식구조, 지하 1층·지상 20층 건물의 15층이며 위생·급배수·난방·승강기·소방설비가 갖춰져 있습니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·제1종지구단위계획구역·택지개발지구이며, 비행안전제2구역과 학교 보호구역 관련 제한이 있습니다.
- 토지. 아파트 건부지로 이용 중인 부정형 토지이며 공시지가는 756,400원/㎡입니다.
- 공부 상태. 공부와의 차이가 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
- 환금성. 1,268세대 아파트로 거래 표본은 존재하지만, 동일 면적 실거래가가 210,000,000원부터 270,000,000원까지 분산돼 개별 층·상태에 따른 가격 차이가 큽니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 매각결과 확인. 매각기일은 2026.07.08이고 등기 발급일은 2026.07.22입니다. 매각 진행 여부와 변경·연기·낙찰 결과를 법원 기록에서 확인해야 합니다.
- 말소기준 재확정. 현대캐피탈 근저당은 말소기준으로 제시됐지만 2018.07.26. 말소 기록이 있습니다. 매각물건명세서의 최선순위 설정일자와 인수사항을 직접 대조하세요.
- 배당표 재검증. 2006년에 말소된 주택은행 근저당에 배당하는 산식이므로 실제 채권신고 및 배당순위와 일치하는지 확인해야 합니다.
- 가격 상한 설정. 신건 실질취득 253,000,000원은 최근 평균의 107.1%입니다. 최신 거래 220,000,000원과 최근 평균 236,166,666원을 중심으로 응찰가 상한을 정해야 합니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 최저가는 202,400,000원, 2회 유찰 시 161,920,000원입니다. 현재 회차와 가격 차이를 비교해 접근하세요.
- 점유·명도 확인. 임차인은 없지만 실제 점유자와 인도 상태는 현황조사서 및 현장 방문으로 확인해야 합니다.
- 관리비 체납. 공용부분 관리비 체납 여부를 관리사무소에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·배당요구 및 실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원이어도 신건 가격은 비싸다”
이 물건은 임차인이 없고 예상 인수액도 0원이라, 대항력 임차인이나 보증금 승계가 가격을 뒤집는 유형은 아닙니다. 그러나 신건 실질취득가 253,000,000원은 최근 12개월 평균 236,166,666원의 107.1%이고, 최신 거래 220,000,000원보다도 높습니다. 권리상 인수액이 없다는 사실만으로 가격 메리트를 부여할 수 없습니다.
더 중요한 점은 말소기준으로 제시된 현대캐피탈 근저당이 2018년 말소됐고, 예상배당표가 2006년에 말소된 주택은행 근저당에 매각대금을 배분하고 있다는 것입니다. 현재 남은 권리는 매각으로 소멸하는 구조로 보이지만, 기준권리와 배당순위의 원본 대조 없이는 안전하다고 확정하기 어렵습니다. 결론은 인수 위험은 낮아 보이지만 권리 기준은 재확인, 신건 가격은 보류입니다.
