창원지방법원 2025타경12422. 김해시 대청동 갑오마을부영아파트 708동 404호입니다. 감정가 143,000,000원에서 3회 유찰되어 현재 최저매각가는 100,100,000원으로 내려왔습니다. 겉으로는 시세보다 낮은 가격에 접근할 수 있는 아파트지만, 등기부를 살펴보면 2024.06.11. 등기된 배현숙의 주택임차권이 존재합니다. 이 임차권은 2025.11.17. 강제경매개시결정보다 앞선 권리로, 원칙적으로 매수인에게 대항할 수 있는 구조입니다.
상황을 바꾼 것은 주택도시보증공사의 확약서입니다. 주택도시보증공사는 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다고 밝혔습니다. 따라서 그 확약이 적용되는 보증금 채권은 배당 부족액이 발생하더라도 매수인이 실질적으로 떠안지 않는 것으로 분석합니다. 다만 확약서 제출 주체는 주택도시보증공사이고, 등기된 임차권자는 배현숙이므로 권리 승계 관계와 확약의 실제 적용 범위를 원본으로 확인하는 것이 입찰의 전제입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경12422 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 대청동 334-1 갑오마을부영아파트 708동 4층 404호 도로명주소: 경상남도 김해시 계동로 76-22 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 59.1074㎡ · 15층 건물 중 4층 404호 |
| 단지 | 갑오마을7단지부영10차 · 730세대 · 사용승인 2002.09.07 |
| 현재 소유자 | 강정희 (2023.04.06. 소유권이전 · 거래가 133,000,000원) |
| 감정가 | 143,000,000원 |
| 최저매각가 | 100,100,000원 (감정가의 70% · 3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구액 | 주택도시보증공사 / 140,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.04 |
| 선순위 임차권 | 배현숙 · 보증금 140,000,000원 · 2024.06.11. 등기 |
| 확약서 | 2026.09.03. 주택도시보증공사 제출 · 대항력 및 잔존 보증금 반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 포기 확약
이 사건에서 말소기준권리로 제시된 것은 2025.11.17. 갑구 8번 강제경매개시결정입니다. 그보다 먼저 등기된 을구 11번 주택임차권은 원칙적으로 매수인 인수 가능성이 있는 권리입니다. 이미 말소된 과거 근저당권과 전세권은 현재 살아 있는 인수권리로 계산하지 않습니다.
임차인 현황 — 실제 확인 임차인 1명
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 배현숙 708동 404호 전부 |
140,000,000원 | 전입 2022.06.30 확정 2022.04.25 |
대항력 있음 | 우선변제 | 승계관계 확인 |
| 임대차계약일 | 2022.04.18 |
|---|---|
| 점유개시일 | 2022.06.03 |
| 전입신고일 | 2022.06.30 |
| 확정일자 | 2022.04.25 |
| 임차권등기일 | 2024.06.11 (을구 11번) |
| 배당요구 | 있음 · 2024.06.11 |
| 보증금 | 140,000,000원 |
| 예상 배당액 | 97,898,600원 (현재 최저가 매각 가정) |
| 규칙상 미배당액 | 42,101,400원 |
| 확약 적용 시 실질 인수 | 0원 |
등기된 실제 임차인은 배현숙 1명입니다. 주택도시보증공사는 경매 신청채권자로 확인되며 별도의 실제 임차인으로 세지 않습니다. 임차보증금과 신청채권액을 서로 다른 임차인 보증금처럼 합산하지 않습니다. 다만 보증기관과 임차권자 사이의 채권 승계 관계 및 확약의 법적 적용 범위는 원본 확인이 필요합니다.
② 시세 비교 — 가격 메리트는 확약의 유효성이 전제
갑오마을7단지부영10차의 동일 평형(전용 약 59.11㎡) 최근 실거래 12건을 살펴보면, 평균은 111,250,000원입니다. 현재 최저매각가 100,100,000원은 최근 12개월 평균의 90.0%로, 낙찰대금만 비교하면 평균보다 낮습니다. 최신 거래는 2026.10. 128,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.10 | 59.11㎡ | 13 | 128,000,000원 |
| 2026.10 | 59.11㎡ | 19 | 110,000,000원 |
| 2026.09 | 59.11㎡ | 13 | 145,000,000원 |
| 2026.09 | 59.11㎡ | 1 | 91,000,000원 |
| 2026.09 | 59.11㎡ | 11 | 100,000,000원 |
| 2026.08 | 59.11㎡ | 6 | 100,000,000원 |
| 2026.08 | 59.11㎡ | 9 | 113,000,000원 |
| 2026.08 | 59.11㎡ | 7 | 110,000,000원 |
| 2026.08 | 59.11㎡ | 4 | 118,000,000원 |
| 2026.08 | 59.11㎡ | 4 | 118,000,000원 |
| 2026.08 | 59.11㎡ | 11 | 103,000,000원 |
| 2026.06 | 59.11㎡ | 17 | 99,000,000원 |
| 최근 평균 | 59.11㎡ | 12건 | 111,250,000원 |
최근 거래가는 91,000,000원~145,000,000원으로 편차가 있습니다. 현재 최저가가 평균보다 낮다는 점은 긍정적이지만, 일부 거래는 최저가와 비슷하거나 더 낮습니다. 따라서 단순한 시세 할인율만으로 높은 수익을 단정하기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 100,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,201,400원 |
| 1. 임차인 배현숙 보증금 | 140,000,000원 | 97,898,600원 |
| 2. 경매 신청채권자 · 주택도시보증공사 | 140,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표는 최저가 매각 및 추정 집행비용을 전제로 한 계산입니다. 임차인 미배당액 42,101,400원은 확약을 반영하지 않은 규칙상 금액입니다. 확약이 유효하게 적용되는 경우 해당 금액의 실질 인수는 0원으로 봅니다. 주택도시보증공사 관련 채권의 승계 관계, 배당 귀속 및 중복계산 여부는 원본 확인이 필요하며, 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았습니다.
④ 유찰 회차별 인수 시나리오
확약의 효과를 제외한 일반적인 선순위 보증금 인수 규칙을 적용하면, 추가 유찰로 낙찰대금이 낮아져도 미배당 보증금이 증가합니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 규칙상 인수액 | 합산 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재(3회 유찰·70%) | 100,100,000원 | 42,101,400원 | 142,201,400원 |
| 4회 유찰(56%) | 80,080,000원 | 61,761,440원 | 141,841,440원 |
| 5회 유찰(44.8%) | 64,064,000원 | 77,489,152원 | 141,553,152원 |
합산 실질취득액은 각 회차 낙찰가와 규칙상 미배당 보증금 인수액의 합계로 계산했습니다. 위 표는 확약이 적용되지 않는 경우의 위험 비교이며, 실제 확약 적용분의 인수액은 0원입니다. 별도의 대항력 임차인이 존재한다면 그 위험은 다시 계산해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 김해시 대청동 계동초등학교 남동측 인근에 위치합니다. 주변에는 아파트, 근린생활시설, 주택, 공원 등이 형성되어 있으며 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.
- 교통. 단지까지 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 남서측 왕복 4차선 도로, 남측 왕복 2차선 도로, 북측 폭 약 20m 도로와 연결되는 입지입니다.
- 건물. 2002.09.07. 사용승인된 철근콘크리트조 아파트입니다. 위생·급배수·난방·승강기·소방 관련 설비를 갖추고 있으며 대상 호실은 4층입니다.
- 토지·규제. 제3종일반주거지역 및 지구단위계획구역에 해당합니다. 가축사육제한구역, 상대보호구역, 역사문화환경보존지역 등 관련 제한사항이 있습니다. 공시지가 기준은 1,150,000원/㎡입니다.
- 공부 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 730세대 규모의 아파트 단지로 동일 평형 최근 거래 표본이 확인됩니다. 다만 최근 거래가격이 91,000,000원부터 145,000,000원까지 분포하여 개별 호수의 층·상태·거래조건에 따른 가격 차이를 고려해야 합니다.
- 경매 이력. 동일 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 2.6회입니다. 본건은 이미 3회 유찰되었지만 선순위 임차권 문제까지 고려하여 낙찰가를 판단해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.09.03. 제출된 주택도시보증공사의 확약서 원문과 매각물건명세서를 대조하고, 대항력 포기·잔존 보증금 청구권 포기·임차권등기 말소 동의가 어느 권리까지 미치는지 확인해야 합니다.
- 임차권자와 신청채권자의 관계. 등기상 임차권자는 배현숙, 경매 신청채권자는 주택도시보증공사입니다. 보증금 채권의 승계 관계 및 확약의 권리자 구속력을 확인해야 합니다.
- 미상 임차인 여부. 명세서상 대항력 있는 임차인 존재 가능성이 기재되어 있습니다. 실제 점유자와 전입세대, 임대차계약, 보증금 및 확정일자 유무를 확인하고, 추가 점유자가 있으면 대항력 가능·미상 상태에서 별도로 분석해야 합니다.
- 가격 판단 기준. 확약 적용 시 최저가 100,100,000원은 최근 12개월 실거래 평균 111,250,000원보다 낮습니다. 하지만 확약이 적용되지 않는 인수형이면 실질취득 부담이 최근 평균을 초과합니다.
- 추가 유찰 판단. 이미 3회 유찰된 물건입니다. 단순히 최저매각가가 더 낮아진다는 이유로 입찰하지 말고, 미배당 보증금 증가와 실질취득 부담을 함께 확인해야 합니다.
- 점유·명도. 임차권등기가 있다는 사실만으로 현재 점유상태가 확정되는 것은 아닙니다. 실점유자를 확인하고 인도 협의 및 명도 가능성을 검토해야 합니다.
- 관리비·공과금. 체납 관리비 중 승계 문제가 생길 수 있는 부분과 그 밖의 미납금, 당해세 등 배당에 영향을 주는 사항을 확인해야 합니다.
- 최종 원본 대조. 입찰 전에 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 확약서, 배당요구 관련 서류 및 실거래가 원본을 확인해야 합니다.
맺으며 — “확약이 가격 메리트를 결정한다”
이 사건은 3회 유찰된 아파트를 최근 시세의 90.0% 수준에 살 수 있는지가 표면적인 투자 포인트입니다. 하지만 실제 판단의 중심에는 선순위 임차보증금 140,000,000원이 있습니다.
확약이 없다면 현재 최저가에 낙찰받더라도 배당 부족액 42,101,400원을 인수하는 구조로, 실질취득 부담은 142,201,400원입니다. 이 기준에서는 최근 실거래 평균보다 비싸므로 가격 메리트가 없습니다. 추가 유찰만으로 이러한 구조가 근본적으로 해소되는 것도 아닙니다.
반면 주택도시보증공사의 대항력 포기·잔존 보증금 반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의 확약이 해당 보증금 채권에 유효하게 적용된다면 실질 인수액은 0원입니다. 이때는 최저매각가 100,100,000원을 기준으로 최근 거래 평균보다 낮은 가격에서 검토할 수 있습니다.
다만 매각물건명세서의 미상 대항력 임차인 가능성과 확약 적용 범위를 확인하지 않은 채 권리가 깨끗하다고 결론내리기는 어렵습니다. 가격은 관심권, 권리 확인은 필수. 이 물건은 입찰가를 정하기 전에 확약의 실제 효력과 남아 있는 임대차 위험부터 확정해야 하는 사건입니다.
