창원지방법원 2025타경12422. 김해시 대청동 갑오마을부영아파트 708동 4층 404호, 전용 59.1074㎡ 아파트입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 143,000,000원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 그러나 이 물건의 판단 기준은 최저가가 아닙니다. 매각물건명세서가 을구 11번 주택임차권에 대해 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시하고 있기 때문입니다.
임차권자 배현숙의 보증금은 140,000,000원이고, 제공된 예상배당에서는 선순위 국민은행 근저당에 매각대금이 소진돼 임차인 배당액이 0원으로 계산됩니다. 이 계산대로라면 낙찰자는 낙찰대금 143,000,000원 외에 보증금 140,000,000원을 추가 부담할 가능성이 있어, 실질취득액은 283,000,000원입니다. 최근 실거래 최고가 120,000,000원과 비교해도 235.8% 수준입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경12422 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 대청동 334-1 갑오마을부영아파트 제708동 제4층 제404호 |
| 도로명주소 | 경상남도 김해시 계동로 76-22 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 59.1074㎡ · 지상 15층 중 4층 |
| 사용승인일 | 2002.09.07 |
| 소유자 | 강정희 (2023.03.30. 매매, 거래가액 133,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 143,000,000원 / 143,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 140,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.08 |
① 권리 흐름 — 1.40억 임차권 인수 문구가 핵심
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 부분 | 보증금 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 배현숙 | 708동 404호 전부 | 140,000,000원 | 2022.06.30 / 2022.06.03 | 2022.04.25 | 인수 가능 명시 말소기준 판정은 원본 대조 | 배당요구 2024.06.11 | 해당 없음 |
배현숙은 임대차계약일 2022.04.18., 확정일자 2022.04.25., 점유개시일 2022.06.03., 주민등록일 2022.06.30.이며 2024.06.11. 임차권등기명령에 따른 주택임차권을 등기했습니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고로 표시되지 않았으므로 실제 임차인은 1명으로 봅니다.
임차인 자료에는 전입신고가 산정된 말소기준권리 이후라는 판단이 있으나, 매각물건명세서에는 대항력 있는 임차인이 있을 수 있다는 비고와 미배당 보증금 인수 문구가 함께 존재합니다. 따라서 단순히 “대항력 없음·전액 소멸”로 결론 내리기보다 인수 가능 140,000,000원을 기준으로 입찰가를 산정하는 것이 안전합니다.
③ 시세 비교 — 최저가도 시세보다 높고, 실질취득은 2.57배
갑오마을7단지부영10차 730세대, 전용 59.11㎡ 동일 면적의 최근 12개월 실거래 12건입니다. 거래가는 99,000,000원에서 120,000,000원 사이이고 평균은 110,041,666원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 59.11㎡ | 17 | 99,000,000원 |
| 2026.06 | 59.11㎡ | 10 | 119,000,000원 |
| 2026.06 | 59.11㎡ | 14 | 100,000,000원 |
| 2026.05 | 59.11㎡ | 13 | 119,000,000원 |
| 2026.05 | 59.11㎡ | 2 | 107,000,000원 |
| 2026.05 | 59.11㎡ | 6 | 110,000,000원 |
| 2026.05 | 59.11㎡ | 6 | 107,500,000원 |
| 2026.04 | 59.11㎡ | 11 | 110,000,000원 |
| 2026.04 | 59.11㎡ | 1 | 100,000,000원 |
| 2026.03 | 59.11㎡ | 10 | 119,000,000원 |
| 2026.01 | 59.11㎡ | 13 | 110,000,000원 |
| 2026.01 | 59.11㎡ | 17 | 120,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 59.11㎡ | 12건 | 110,041,666원 |
최저가 143,000,000원부터 이미 최근 12개월 평균의 130.0%입니다. 최신 거래 99,000,000원보다는 44,000,000원 높고, 최근 거래 최고가 120,000,000원보다도 23,000,000원 높습니다. 여기에 임차보증금 인수 가능액을 더한 실질취득 283,000,000원은 최근 평균보다 172,958,334원 높아 가격 메리트가 전혀 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 143,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 결과 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,802,000원 | 우선 공제 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 25,623,000,000원 | 140,198,000원 | 미배당 25,482,802,000원 |
| 2. 전세권 · 주식회사신영테크 | 29,000,000원 | 0원 | 2011.01.20. 말소 기록 |
| 3. 근저당 · 주식회사경남은행 | 43,200,000원 | 0원 | 2013.02.27. 말소 기록 |
| 4. 근저당 · 삼성생명보험주식회사 | 115,200,000원 | 0원 | 2018.03.07. 말소 기록 |
| 5. 근저당 · 교보생명보험주식회사 | 96,000,000원 | 0원 | 2022.06.03. 말소 기록 |
| 6. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 140,000,000원 | 0원 | 미배당 |
| 주택임차권 · 배현숙 | 140,000,000원 | 0원 | 매수인 인수 가능 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 잔여 없음 |
제공된 배당 시뮬레이션은 매각대금 143,000,000원에서 집행비용 2,802,000원을 공제한 140,198,000원을 국민은행 근저당에 배당하고, 이후 채권과 신청채권자에게는 0원을 배당하는 구조입니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않을 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 인수위험은 남는다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 보증금 인수 반영 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 143,000,000원 | 140,198,000원 | 25,906,202,000원 | 283,000,000원 |
| 1회 유찰 · 80% | 114,400,000원 | 111,998,400원 | 25,934,401,600원 | 254,400,000원 |
| 2회 유찰 · 64% | 91,520,000원 | 89,472,640원 | 25,956,927,360원 | 231,520,000원 |
1회 유찰 시 매각가는 114,400,000원, 2회 유찰 시 91,520,000원으로 내려갑니다. 그러나 임차보증금 140,000,000원이 그대로 인수된다는 전제에서는 실질취득액이 각각 254,400,000원과 231,520,000원입니다. 2회 유찰 가격조차 최근 실거래 최고가 120,000,000원의 192.9%에 해당하므로, 유찰 자체가 투자 메리트를 만들어 주지 않습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 현재 아파트로 이용 중이며, 철근콘크리트조 철골트러스박공지붕 15층 건물 내 4층 404호입니다.
- 주위환경. 계동초등학교 남동측 인근으로, 주변에 아파트·근린생활시설·주택·공원 등이 소재하며 주위환경은 보통인 편입니다.
- 교통. 단지까지 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통인 편입니다.
- 도로. 남서측 왕복 4차선, 남측 왕복 2차선, 북측 폭 약 20m 도로, 동측 폭 약 8m 보행자도로에 접합니다.
- 토지계획. 도시지역·제3종일반주거지역·장유지구 지구단위계획구역이며 대로3류·중로1류·중로2류·보행자전용도로와 접합니다.
- 규제. 가축사육제한구역·상대보호구역·역사문화환경보존지역에 해당하며 공시지가는 1,150,000원/㎡입니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 환금성. 730세대 단지이고 최근 동일 면적 거래가 12건 확인되지만, 거래가격은 99,000,000원에서 120,000,000원으로 현재 최저가보다 낮습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 매각물건명세서 원문 확인. 주택임차권 미배당 잔액 인수 문구의 범위와 말소 조건을 직접 확인해야 합니다.
- 말소기준 원본 대조. 2002.09.10. 국민은행 근저당이 말소기준으로 산정돼 있으나 2013.01.08. 말소 기록도 있으므로 현재 효력을 확인해야 합니다.
- 임차보증금 잔액 확인. 배현숙의 보증금 반환 여부, 배당요구 상태, 실제 배당 가능액과 인수잔액을 확인해야 합니다.
- 가격 기준은 실질취득액. 최저가가 아니라 낙찰대금과 인수보증금을 합친 총부담액으로 최근 실거래와 비교해야 합니다.
- 명도·점유 확인. 임차권등기 이후 현재 점유 상태와 인도 가능 시점을 현황조사 및 현장 방문으로 확인해야 합니다.
- 관리비 체납. 공용부분 체납관리비와 기타 인수 가능한 비용을 관리사무소에서 확인해야 합니다.
- 배당표 재산정. 당해세·최우선변제·실제 채권잔액을 반영한 법원 배당순위를 별도로 검토해야 합니다.
맺으며 — 최저가가 아니라 2.83억을 봐야 한다
이 물건의 표면 가격은 143,000,000원이지만, 권리분석상 핵심 숫자는 그 금액이 아닙니다. 배현숙의 임차보증금 140,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않으면 매수인이 잔액을 인수한다는 문구가 있고, 제공된 배당 계산에서는 임차인 배당이 0원입니다. 따라서 현재 회차의 실질취득액은 283,000,000원으로 봐야 합니다.
동일 면적 최근 12개월 평균은 110,041,666원, 최신 거래는 99,000,000원, 최고 거래도 120,000,000원입니다. 실질취득액은 최근 평균의 257.2%로 시세와의 괴리가 매우 큽니다. 게다가 말소기준으로 산정된 국민은행 근저당과 2013년 말소 기록 사이의 확인 문제도 남아 있습니다. 결론은 명확합니다. 최저가만 보면 안 되고, 인수액과 서류 불일치를 먼저 해소해야 하는 물건입니다.
