광주지방법원 2025타경34433. 광주 동구 지산동 이화맨션 나동 1층 108호 아파트입니다. 현재 소유자는 박영희이고, 2017.11.17. 거래가액 92,500,000원으로 소유권을 취득했습니다. 같은 날 하나은행이 채권최고액 64,240,000원의 근저당권을 설정했고, 이 권리가 이번 경매의 말소기준권리입니다. 해당 근저당은 2021.03.31. 채권최고액이 61,000,000원으로 변경됐으며, 2025.07.16. 한국주택금융공사로 이전됐습니다. 이후 한국주택금융공사가 2025.11.20. 임의경매개시결정을 받아 경매가 진행되고 있습니다.
말소기준 이후에는 북동신용협동조합과 골든러쉬파트너스대부, 고송하의 근저당권이 순차적으로 설정됐습니다. 이 후순위 권리들은 등기 분석상 매각으로 소멸합니다. 현재 회차의 예상 매각가 67,200,000원에서는 채권총액 146,740,000원 가운데 65,590,400원이 배당되고, 81,149,600원의 미배당이 발생하지만, 이 후순위 미배당액이 곧바로 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경34433 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 동구 지산동 315-7 이화맨션 나동 1층108호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 아파트로 이용 중 |
| 소유자 | 박영희 (2017.11.17. 거래가액 92,500,000원으로 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 96,000,000원 / 67,200,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 청구액 | 50,681,853원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
| 등기 발급 | 광주지방법원 등기국 · 2026.07.19 |
① 권리 흐름 — 2017년 근저당 이후는 소멸
핵심은 2017.11.17. 하나은행 근저당입니다. 이 근저당은 한국주택금융공사로 이전됐지만 말소기준의 선후관계 자체가 달라지는 것은 아닙니다. 2018.05.02. 북동신용협동조합 근저당, 2021.04.06. 및 2022.07.13. 골든러쉬파트너스대부 근저당, 2022.09.08. 고송하 근저당과 2025.11.20. 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 전입은 말소기준 이후
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 나현애 | 알수없음 | 2025.09.03 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
실제 임차인은 나현애 1명입니다. 전입일은 2025.09.03.으로, 말소기준일인 2017.11.17.보다 늦습니다. 따라서 이 전입을 기준으로는 대항력이 없고 매수인이 보증금을 승계하지 않습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 범위는 별도 확인이 필요하지만, 현재 산정된 매수인 인수액은 0원입니다.
③ 가격 판단 — 70%라는 숫자만으로 ‘저렴’ 판정 금지
감정가는 96,000,000원, 현재 최저매각가는 67,200,000원으로 감정가의 70%입니다. 1회 유찰에 따라 가격이 낮아진 것은 분명하지만, 감정가 할인율과 실제 시장가격 할인율은 같은 개념이 아닙니다. 따라서 현재 가격을 두고 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 크다”고 단정해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 67,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,609,600원 |
| 2. 근저당 · 주식회사하나은행 | 64,240,000원 | 64,240,000원 |
| 3. 근저당 · 북동신용협동조합 | 24,000,000원 | 1,350,400원 |
| 4. 근저당 · 주식회사골든러쉬파트너스대부 | 10,500,000원 | 0원 |
| 5. 근저당 · 주식회사골든러쉬파트너스대부 | 18,000,000원 | 0원 |
| 6. 근저당 · 고송하 | 30,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권총액은 146,740,000원, 채권자 예상배당은 65,590,400원, 미배당은 81,149,600원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 집행비용은 1,609,600원으로 산정돼 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물의 1층 108호이며, 현재 아파트로 이용 중입니다.
- 입지. 광주동산초등학교 북동측 인근으로, 주변에 아파트 단지·근린생활시설·단독주택 등이 소재합니다.
- 교통. 단지까지 차량출입이 가능하고, 인근에 버스정류장과 간선도로가 있습니다.
- 토지. 2필지 일단의 부정형 토지로 아파트 건부지로 이용 중이며, 지형은 평지입니다.
- 도로. 단지 북서측 진입로를 통해 차량출입이 가능하며, 토지 도로접면은 소로한면입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 소로2류 저촉, 중점경관관리구역이 포함됩니다. 지산동 315-24에는 상대보호구역과 현상변경허가 대상구역도 기재돼 있습니다.
- 공시지가. 1㎡당 1,120,000원으로 기재돼 있습니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 대항력 확인. 나현애의 2025.09.03. 전입은 2017.11.17. 말소기준 이후이므로 대항력은 없습니다.
- 임대조건 확인. 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 매각물건명세서와 현황조사 원문을 입찰 직전 다시 대조하세요.
- 근저당 이전관계 확인. 하나은행의 2017년 근저당이 2025.07.16. 한국주택금융공사로 이전된 연결관계를 등기부 원본에서 확인하세요.
- 후순위 미배당과 인수 구분. 현재 회차 미배당 81,149,600원이 발생하지만, 현재 분석상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 가격 검증. 감정가 96,000,000원의 70%인 67,200,000원이라는 이유만으로 저가매수로 판단하지 말고 주변 아파트 실거래와 직접 비교하세요.
- 점유·명도 확인. 임차인의 구체적 점유 부분이 확인되지 않으므로 현장 점유 상태를 확인하고 인도 절차 가능성을 검토하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 별도 검증”
이화맨션 나동 108호의 권리분석 핵심은 명확합니다. 2017.11.17. 근저당이 말소기준이고, 그 이후 설정된 후순위 근저당권은 매각으로 소멸합니다. 실제 임차인 나현애의 전입도 2025.09.03.으로 말소기준 이후여서 대항력이 없고 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 현재 회차 기준 실질취득금액은 최저매각가와 같은 67,200,000원으로 볼 수 있습니다.
다만 투자 판단은 여기서 끝나지 않습니다. 한 차례 유찰되어 감정가의 70%까지 내려온 것은 사실이지만, 감정가 대비 할인과 시세 대비 할인은 다릅니다. 최근 실거래와 직접 비교하지 않은 상태에서 “싸다”는 결론을 내리는 것은 위험합니다. 이 사건은 권리에서는 합격권, 가격에서는 확인 후 판단이 가장 일관된 결론입니다.
