광주지방법원 2025타경34456. 등기상 용도는 아파트로 분류돼 있으나 감정평가 이용상태는 오피스텔로 이용중인 첨단센트럴파크2차 201동 3층 302호입니다. 이 사건의 핵심은 최저가가 감정가의 70%까지 내려왔다는 사실이 아닙니다. 임차인 정다슬의 주민등록·점유개시가 2020.06.17이고 확정일자는 2020.05.13으로, 말소기준인 2023.04.20 주식회사지에프5홀딩스 근저당보다 앞섭니다. 따라서 정다슬은 대항력 있는 임차인이며 배당으로 보증금 전액을 회수하지 못하면 그 잔액을 매수인이 인수합니다.
현재 최저가 119,700,000원 가정에서 집행비용 2,475,800원을 제외한 117,224,200원이 임차보증금에 배당되고, 남는 42,775,800원은 매수인 인수로 계산됩니다. 그래서 경매장에서 실제로 부담하는 경제적 취득비용은 119,700,000원 + 42,775,800원 = 162,475,800원입니다. 최저가만 보면 최근 시세의 75.6%처럼 보이지만, 이 사건에서는 그 비교가 의미가 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경34456 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 광산구 쌍암동 676-3 첨단센트럴파크2차 201동 3층302호 |
| 용도 / 이용상태 | 아파트 · 오피스텔로 이용중 · 대상면적 49.24㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 18층 중 3층 · 사용승인일 2018.03.15 |
| 소유자 | 유한회사피알디 · 소유권이전 등기 2018.06.22 · 거래가액 150,500,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 171,000,000원 / 119,700,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 청구금액 | 174,610,410원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인이 핵심
말소기준은 2023.04.20 을구 9번 주식회사지에프5홀딩스 근저당권 13,000,000원입니다. 이후 국의 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 하지만 정다슬의 임차권등기 자체가 2024.06.19에 이뤄졌다는 이유만으로 안전하다고 보면 안 됩니다. 정다슬은 이미 2020.06.17 주민등록·점유를 갖추고 있었고 확정일자는 2020.05.13입니다. 즉 말소기준보다 앞선 대항력을 보유하고 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 정다슬 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 160,000,000원 | 2020.06.17 | 2020.05.13 | 있음 | 있음 | 없음 |
정다슬은 배당요구를 했고 배당요구일은 2024.06.19입니다. 보증기관 대위·승계 신고가 아니므로 보증금을 중복 합산할 사안도 없습니다. 따라서 이 사건의 실제 임차인은 1명, 실제 임차보증금은 160,000,000원으로 봅니다.
③ 가격 비교 — 최저가 1.197억이 아니라 실질취득 1.625억을 봐야 한다
첨단센트럴파크2차 실거래 표본은 전용 47.44㎡ 거래 12건이며, 최근 12개월 평균은 158,300,000원, 최신 거래는 2026.04의 147,000,000원입니다. 최근 구간과 이전 구간의 가격 추세는 +1.8%로 하락 추세는 아닙니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 47.44㎡ | 7 | 147,000,000원 |
| 2026.03 | 47.44㎡ | 16 | 152,000,000원 |
| 2026.01 | 47.44㎡ | 10 | 157,000,000원 |
| 2026.01 | 47.44㎡ | 12 | 160,000,000원 |
| 2025.12 | 47.44㎡ | 11 | 175,000,000원 |
| 2025.12 | 47.44㎡ | 17 | 156,000,000원 |
| 2025.10 | 47.44㎡ | 11 | 158,000,000원 |
| 2025.10 | 47.44㎡ | 17 | 158,000,000원 |
| 2025.08 | 47.44㎡ | 10 | 150,000,000원 |
| 2025.05 | 47.44㎡ | 8 | 170,000,000원 |
| 2025.04 | 47.44㎡ | 10 | 148,000,000원 |
| 2025.04 | 47.44㎡ | 11 | 163,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 10건 | 158,300,000원 |
명목 최저가만 시세와 나누면 최근 12개월 평균의 75.6%입니다. 그러나 대항력 임차인의 미배당 보증금을 더한 실질취득은 162,475,800원으로 최근 12개월 평균의 약 102.6%입니다. 최신 거래 147,000,000원과 비교하면 약 110.5% 수준입니다. 따라서 이 사건을 “감정가에서 30% 할인돼 싸다”고 평가해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 119,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,475,800원 |
| 1. 임차인 정다슬 보증금 | 160,000,000원 | 117,224,200원 |
| 2. 근저당 · 주식회사지에프5홀딩스 | 13,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 정다슬 | 174,610,410원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 임차보증금 중 117,224,200원이 배당되고 42,775,800원은 매수인 인수로 계산됩니다. 집행비용은 약 매각가의 2.1% 추정치이며, 실제 배당은 당해세·최우선변제 등으로 달라질 수 있습니다.
⑤ 우선매수권 — 외부 낙찰자는 ‘닫힌 경매’ 위험을 봐야 한다
가격 측면에서도 실질취득이 최근 시세 이상이고, 낙찰 가능성 측면에서도 우선매수권이 존재합니다. 따라서 명목 할인율 30%를 근거로 높은 가격 매력도를 부여하기 어렵습니다. 같은 단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수도 3.4회이며 매각률은 0.0으로 집계되어 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 등기상 아파트로 분류되지만 감정평가에서는 오피스텔로 이용중이라고 명시돼 있습니다.
- 입지. 광주광역시 광산구 쌍암동 첨단종합병원 동측 인근으로, 오피스텔·아파트단지·근린생활시설·업무시설이 혼재합니다.
- 교통. 단지까지 차량 진입이 가능하며 인근에 버스정류장이 위치합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 18층 건물의 3층이며 사용승인일은 2018.03.15입니다. 위생·급배수·난방·승강기·소화전·화재탐지·스프링클러·가스·기계식 주차설비가 있습니다.
- 토지. 정방형 평지의 주상용 건부지이며 남측으로 폭 15미터 포장도로에 접합니다. 공시지가는 1,541,000원/㎡입니다.
- 용도지역. 중심상업지역·방화지구·국가산업단지이며 중로2류에 접합니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다. 위반건축물 표시도 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아닌 실질취득 기준. 현재 회차는 119,700,000원이 아니라 인수액을 포함한 162,475,800원을 투자원가의 출발점으로 봐야 합니다.
- 최근 시세보다 높음. 실질취득은 최근 12개월 평균 158,300,000원보다 약 2.6%, 최신 거래 147,000,000원보다 약 10.5% 높습니다.
- 추가 유찰 착시. 2회·3회 유찰돼 낙찰가가 낮아져도 미배당 보증금 인수가 늘어 실질부담은 약 161,000,000원대에 머뭅니다.
- 우선매수권. 전세사기 피해자의 우선매수권이 있어 외부 입찰자의 최고가 낙찰이 그대로 확정된다고 전제하면 안 됩니다.
- 임차인 원본 확인. 정다슬의 임대차계약일·주민등록·점유·확정일자·배당요구와 매각물건명세서의 인수 문구를 입찰 전 다시 대조해야 합니다.
- 용도 확인. 사건 분류는 아파트지만 감정 이용상태는 오피스텔입니다. 실제 사용상태와 환금성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 배당 변동. 집행비용 및 실제 배당순위가 달라지면 미배당 임차보증금과 매수인 인수액도 변동할 수 있습니다.
맺으며 — “70% 최저가”가 이 사건의 가격은 아니다
이 사건은 표면적으로 감정가 171,000,000원에서 한 번 유찰돼 최저가가 119,700,000원까지 내려온 물건입니다. 하지만 정다슬은 말소기준보다 앞서 주민등록과 점유를 갖춘 대항력 임차인이고, 보증금은 160,000,000원입니다. 현재 배당으로 보증금을 모두 돌려받지 못하므로 42,775,800원이 매수인에게 넘어옵니다.
결국 현재 회차 실질취득은 162,475,800원. 최근 12개월 평균 158,300,000원과 최신 거래 147,000,000원을 모두 웃돕니다. 추가 유찰이 돼도 인수액이 늘어 실질부담은 160,000,000원 부근에서 크게 떨어지지 않습니다. 여기에 전세사기 피해자의 우선매수권, 같은 단지 경매의 평균 3.4회 유찰, 감정상 오피스텔 이용까지 겹칩니다. 명목 할인은 크지만 실질 가격 메리트는 낮고, 외부 낙찰 제한까지 있는 고주의 사건입니다.
