광주지방법원 2025타경34546. 광주 서구 풍암동 ‘우미광장’ 105동 18층 1807호, 전용 약 59.96㎡ 아파트입니다. 18층 건물의 18층에 위치하며, 소유자 송경근은 2016.06.29. 거래가 144,000,000원으로 소유권을 이전받았습니다. 현재 최저매각가는 감정가와 같은 179,000,000원이고, 임차인 신고 내역과 매수인 인수액은 모두 없습니다.
가격보다 먼저 확인할 부분은 오래된 등기 흐름입니다. 권리관계상 말소기준으로 제시된 권리는 1999.05.06. 설정된 한국주택은행 명의의 공동담보 근저당권으로, 채권최고액은 28,384,200,000원입니다. 이후 권리는 매각으로 소멸하는 구조지만, 등기에는 2005.01.11. 이 근저당권에 관한 일부해지 말소기재도 존재합니다. 따라서 해당 말소가 본 호수에 미치는 범위와 공동담보 관계를 원본 등기부에서 대조해야 권리기준일을 최종 확정할 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경34546 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 서구 풍암동 1132 우미광장아파트 제105동 제18층 제1807호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 약 59.96㎡ · 18층 건물 내 18층 |
| 단지 | 우미광장 · 1,233세대 · 2000.04.21. 준공 |
| 소유자 | 송경근 (2016.06.29. 소유권이전, 거래가 144,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 179,000,000원 / 179,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국자산관리공사 / 199,738,737원 |
| 매각기일 | 2026.07.08. |
① 권리 흐름 — 인수는 0원, 기준권리 원본 확인은 필요
임차인 없음. 보증금 승계나 대항력 임차인 인수 문제는 없으며, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 2022.06.29. 설정된 에스비아이저축은행 근저당권은 2025.09.05. 한국자산관리공사로 이전됐고, 이후 한국자산관리공사가 임의경매를 신청했습니다. 2024년 신용보증기금과 광주신용보증재단의 가압류, 경매개시결정 등은 말소기준권리 이후 권리로 매각 시 소멸합니다.
② 시세 비교 — 실질취득가가 최근 평균의 106.5%
우미광장 동일 면적대의 최근 실거래는 2026년 2월부터 4월까지 총 12건입니다. 최근 12개월 평균은 168,041,666원, 최신 거래는 170,000,000원이며, 거래 범위는 150,000,000원~182,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 59.96㎡ | 7 | 170,000,000원 |
| 2026.04 | 59.96㎡ | 7 | 169,500,000원 |
| 2026.04 | 59.79㎡ | 3 | 150,000,000원 |
| 2026.03 | 59.79㎡ | 16 | 168,000,000원 |
| 2026.03 | 59.79㎡ | 5 | 174,500,000원 |
| 2026.03 | 59.96㎡ | 11 | 172,000,000원 |
| 2026.03 | 59.96㎡ | 18 | 163,000,000원 |
| 2026.02 | 59.96㎡ | 12 | 165,000,000원 |
| 2026.02 | 59.96㎡ | 13 | 182,000,000원 |
| 2026.02 | 59.96㎡ | 13 | 165,000,000원 |
| 2026.02 | 59.79㎡ | 11 | 167,500,000원 |
| 2026.02 | 59.96㎡ | 17 | 170,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 168,041,666원 |
최저가 179,000,000원은 최근 12개월 평균의 106.5%입니다. 매수인 인수액이 없어 실질취득가도 최저가와 같은 179,000,000원이므로, 가격 비교 기준을 달리 볼 이유가 없습니다. 최신 거래 170,000,000원보다 높고, 본건과 같은 18층·59.96㎡ 거래도 2026.03.에 163,000,000원으로 확인됩니다. 신건 최저가만 보고 가격 메리트가 있다고 판단하기는 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 179,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,306,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사한국주택은행 | 28,384,200,000원 | 175,694,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사국민은행 | 23,400,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 주식회사광주은행 | 57,600,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 남광주농업협동조합 | 70,800,000원 | 0원 |
| 5. 근저당 · 현대캐피탈주식회사 | 145,200,000원 | 0원 |
| 6. 근저당 · 방림신용협동조합 | 26,000,000원 | 0원 |
| 7. 근저당 · 주식회사에스비아이저축은행 | 224,400,000원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 신용보증기금 | 37,736,112원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 광주신용보증재단 | 56,750,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용을 제외한 175,694,000원이 1999년 근저당권에 배당되는 가정으로, 후순위 권리자와 소유자에게 돌아가는 금액은 0원입니다. 총 미배당액은 28,850,392,112원이며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·최우선변제 및 실제 채권액 확정, 공동담보 안분은 반영 결과가 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 금당초등학교 서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지와 근린생활시설이 소재하는 주택지대입니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트 벽식구조 슬래브지붕 18층 건물 내 18층 1807호이며, 위생·급배수설비와 바닥난방설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 부지 동측으로 왕복 4차선, 남측과 서측으로 왕복 2차선 아스팔트 포장도로에 접합니다. 토지는 평탄한 사다리형 아파트부지입니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·지구단위계획구역이며 금당초등학교 및 예닮몬테소리유치원 관련 절대·상대보호구역에 해당합니다. 공시지가는 1,083,000원/㎡입니다.
- 환금성. 1,233세대 규모의 아파트단지로 동일 면적 실거래가 이어지고 있으나, 최근 거래가 150,000,000원부터 182,000,000원까지 분산돼 개별 층·상태에 따른 가격 편차를 확인해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실질취득가로 비교. 인수액이 0원이므로 실질취득가는 최저가 179,000,000원입니다. 이를 최근 12개월 평균 168,041,666원 및 최신 거래 170,000,000원과 직접 비교해야 합니다.
- 1999년 근저당 원본 확인. 공동담보목록과 2005.01.11. 일부해지 말소기재의 범위를 원본 등기부에서 대조해 실제 말소기준권리와 배당 순위를 확정해야 합니다.
- 과거 말소기재 대조. 국민은행·광주은행·남광주농협·현대캐피탈·방림신협 근저당에는 말소기재가 있으므로 현재 유효 권리와 과거 권리를 구분해 확인해야 합니다.
- 점유·명도 확인. 임차인 신고는 없지만 실제 현장 점유자, 인도 가능 시기와 명도 협의 필요 여부를 매각 전 다시 확인해야 합니다.
- 관리비 체납. 공용부분 체납 관리비가 있으면 매수인이 부담할 수 있으므로 관리사무소에서 체납 여부와 금액을 확인해야 합니다.
- 유찰 시나리오. 현재 179,000,000원, 1회 유찰 143,200,000원, 2회 유찰 114,560,000원의 가격 구간별 자금계획을 별도로 세워야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·공동담보목록과 실거래 원문을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원과 가격 메리트는 다르다”
이 물건은 임차인 0명, 매수인 인수 0원이라는 점에서 대항력 보증금 승계 위험은 없습니다. 그러나 실질취득가 179,000,000원은 최근 12개월 평균 168,041,666원의 106.5%이고, 최신 거래 170,000,000원보다도 높습니다. 현재 신건 가격을 시세보다 싸다고 볼 근거는 없습니다.
권리 측면에서는 1999년 공동담보 근저당이 말소기준으로 제시된 동시에 2005년 일부해지 말소기재가 존재하는 만큼, 원본 등기부와 공동담보목록 확인이 선행돼야 합니다. 결론은 인수위험은 낮지만, 신건 가격은 보류입니다. 가격 메리트가 형성되는 회차와 등기 원본의 담보 범위를 모두 확인한 뒤 접근해야 하는 물건입니다.
