광주지방법원 2025타경34559. 광주 서구 치평동 호반아파트 102동 14층 1404호, 전용 59.91㎡ 아파트입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 225,000,000원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 표면적으로는 대항력 있는 임차인 김필수의 보증금 147,000,000원이 현재 매각가 가정에서 전액 배당되어 매수인 인수액이 0원으로 계산됩니다. 그러나 이 사건의 핵심은 임차보증금보다 앞서 등기된 갑구 3번 소유권이전청구권 가등기입니다.

가등기는 2022.12.09. 접수됐고 말소기준인 2022.12.27. 국세 압류보다 빠릅니다. 매각물건명세서에도 이 가등기가 말소되지 않고 매수인에게 인수되며, 매매예약이 완결돼 본등기가 이루어지면 낙찰자가 취득한 소유권을 상실할 수 있다고 명시돼 있습니다. 최저가가 시세보다 낮더라도 회피해야 할 수 있는 권리인데, 이 물건은 최저가마저 최근 실거래 평균과 최신 거래보다 높습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 가등기가 남는다

1997년과 1998년에 설정된 한국주택은행 근저당권 2건은 2004.01.15. 일부해지를 원인으로 말소됐고, 2003년 국민은행 근저당권도 2014.03.17. 해지로 말소됐습니다. 신재봉·이소영· 전문건설공제조합·나현경 명의의 과거 전세권 역시 각각 말소기록이 있습니다. 따라서 오래된 근저당권과 전세권을 현재의 인수권리로 오인해서는 안 됩니다.

2022.12.20. 한재연이 신청한 종전 강제경매개시결정도 2023.11.09. 말소됐습니다. 말소기준 이후 접수된 송정새마을금고 가압류 200,000,000원, 안성시 압류, 광주광역시 서구 압류 및 2025.12.11. 현재 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 국세·지방세 압류 3건은 당해세 여부에 따라 실제 배당순서와 임차인의 미배당액에 영향을 줄 수 있습니다.

② 임차인 분석 — 현재는 전액 배당 추정, 미배당 잔액은 승계

실제 임차인은 김필수 1명입니다. 전입일 2020.06.19.이 말소기준일 2022.12.27.보다 빠르고 확정일자와 배당요구도 갖춰 대항력과 우선변제권이 인정되는 구조입니다. 임차권등기 자체는 2025.10.24. 접수돼 매각으로 말소되지만, 배당으로 반환받지 못한 보증금 잔액은 매수인이 인수합니다.

또한 임차권자 김필수는 현재 강제경매의 신청채권자와 동일인입니다. 임대차계약의 실제 체결과 보증금 지급·증액 내역, 점유관계, 소유자와의 관계 및 강제경매 채권의 발생원인을 원본 자료로 대조해야 합니다.

③ 시세 비교 — 최저가가 최근 시세보다 17.7% 높다

호반아파트 동일 면적 59.91㎡의 최근 12개월 실거래 12건입니다. 평균은 191,083,333원, 최신 거래는 2026.03. 4층 165,000,000원입니다. 현재 최저가 225,000,000원은 최근 12개월 평균의 117.7%로, 권리위험을 제외하더라도 시세보다 저렴하다고 평가할 수 없습니다.

거래 범위는 165,000,000원부터 210,000,000원까지이며, 이 사건과 같은 14층 거래도 2025.10.에 202,000,000원으로 신고됐습니다. 그럼에도 신건 최저가는 225,000,000원으로 최고 거래가보다도 높습니다. 특히 2025.09.~2025.10.에는 200,000,000원~210,000,000원 거래가 있었지만 2026.03. 최신 거래는 165,000,000원과 175,000,000원으로 낮아져, 과거 고가 거래가 포함된 전체 평균만으로 가격을 낙관해서는 안 됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 225,000,000원 가정)

배당 추정상 총 매각대금 225,000,000원은 집행비용 3,950,000원, 임차보증금 147,000,000원, 한국주택은행 근저당 74,050,000원으로 전액 소진됩니다. 다만 해당 한국주택은행 근저당권에는 2004.01.15. 말소기록이 있으므로 실제 배당표에서는 말소등기와 채권계산서 반영 여부를 반드시 대조해야 합니다. 국세·지방세의 당해세 여부도 반영 결과를 바꿀 수 있습니다.

⑤ 유찰별 실질취득 — 2회 유찰부터 보증금 미배당 승계 발생

2회 유찰 시 낙찰가는 144,000,000원으로 내려가지만, 대항력 있는 임차인의 보증금 중 5,816,000원이 배당되지 않아 매수인이 승계합니다. 따라서 실질취득액은 144,000,000원 + 5,816,000원 = 149,816,000원입니다. 이 구간부터는 최저가만 볼 것이 아니라 반드시 인수액을 더한 실질취득액으로 시세와 비교해야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 계수초등학교 서측 인근에 위치하며, 주변은 상가와 아파트단지가 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 물건까지 차량 출입이 가능하고 제반 교통상황은 보통입니다. 단지 내 포장도로와 접하는 진입로가 개설돼 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 14층 건물의 최상층 1404호입니다. 위생·급배수·난방·승강기설비가 갖춰져 있습니다.
• 토지·규제. 평지의 아파트 부지로 제2종·제3종일반주거지역과 지구단위계획구역에 걸쳐 있습니다. 계수초등학교 절대·상대보호구역, 비행안전제6구역 및 군용비행장 소음대책구역 제2종구역에 해당합니다.
• 공시지가. 1㎡당 1,193,000원이며, 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 356세대, 1998.01.08. 사용승인 단지로 동일 면적 실거래 12건이 확인되지만 거래가격은 165,000,000원부터 210,000,000원까지 차이가 큽니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 가등기 원인과 실질 확인. 김문기 명의 가등기가 담보가등기인지 순위보전가등기인지, 매매예약 완결권이 존속하는지 확인해야 합니다.
• 본등기·소송 여부 확인. 가등기에 기한 본등기청구, 가등기 말소청구, 사해행위취소 관련 사건의 진행·확정 여부를 법원 기록으로 대조해야 합니다.
• 말소 동의 확보. 매각 전 가등기 말소가 확정되거나 가등기권자의 유효한 말소 협조가 확인되지 않으면 입찰을 보류하는 것이 안전합니다.
• 임차관계 검증. 김필수의 임대차계약서, 보증금 147,000,000원 지급자료, 2022.05.26. 증액된 7,000,000원 내역과 실제 점유관계를 확인해야 합니다.
• 동일인 관계 확인. 임차권자와 현재 강제경매 신청채권자가 김필수로 동일하므로 채권의 발생원인과 임대차의 진정성을 함께 확인해야 합니다.
• 조세채권 확인. 서광주세무서장·안성시·광주광역시 서구에 당해세 금액과 법정기일을 확인해 임차인 배당 및 인수액을 다시 계산해야 합니다.
• 말소등기와 배당표 대조. 과거 한국주택은행·국민은행 근저당권 및 전세권의 말소기록이 실제 배당표에 정확히 반영되는지 확인해야 합니다.
• 가격 상한 재검토. 신건 최저가가 최근 12개월 평균의 117.7%이므로 현재 회차에는 가격 메리트가 없습니다.
• 관리비·명도 확인. 미납 관리비와 현재 점유자를 관리사무소·현황조사·전입세대 확인을 통해 다시 점검해야 합니다.

맺으며 — “비싼 신건에 소유권 상실 위험까지 떠안을 이유가 없다”

이 물건은 단순히 임차인이 있는 아파트가 아닙니다. 대항력 있는 임차인 김필수의 보증금 147,000,000원이 현재 배당 추정상 전액 변제되더라도, 선순위 소유권이전청구권 가등기가 매수인에게 남습니다. 가등기권자가 본등기를 마치면 낙찰자가 소유권을 상실할 수 있다는 점이 매각물건명세서에 명시된 사건입니다.

가격도 방어막이 되지 못합니다. 현재 실질취득액 225,000,000원은 최근 12개월 평균 191,083,333원의 117.7%이고, 최신 실거래 165,000,000원과 같은 14층 거래 202,000,000원보다도 높습니다. 2회 유찰돼 실질취득액이 149,816,000원까지 내려가더라도 가등기 인수와 소유권 상실 가능성은 그대로입니다. 권리 부적격, 가격 부적격. 가등기가 확정적으로 말소되지 않는 한 이 사건의 결론은 입찰 보류입니다.