광주지방법원 2025타경34559. 광주 서구 치평동 호반아파트 102동 14층 1404호입니다. 감정가는 225,000,000원이고 두 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 126,000,000원입니다. 표면상 감정가의 56%까지 내려온 물건이지만, 권리구조는 단순한 저가 아파트 경매가 아닙니다. 말소기준권리는 2022.12.27. 국의 압류인데, 그보다 앞선 2022.12.09. 김문기 명의 소유권이전청구권 가등기가 존재합니다. 이 가등기는 매각물건명세서에 매수인 인수권리로 명시되어 있습니다.
임차인도 별도로 봐야 합니다. 김필수는 2020.06.19. 전입, 2020.04.28. 확정일자를 갖고 있고 보증금은 147,000,000원입니다. 전입일이 말소기준권리인 2022.12.27.보다 앞서므로 대항력이 있는 임차인으로 정리되어 있으며, 배당으로 전액 회수되지 않는 잔액은 매수인이 인수합니다. 현재 최저가 126,000,000원 가정에서는 배당 후 23,564,000원이 남는 것으로 계산되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경34559 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 서구 치평동 1166-7 호반아파트 102동 14층 1404호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 아파트로 이용중 · 철근콘크리트조 슬래브지붕 14층 중 14층 |
| 소유자 | 신현각 |
| 감정가 / 최저가 | 225,000,000원 / 126,000,000원 (2회 유찰) |
| 청구액 | 147,563,800원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 가등기가 핵심
가등기에는 2024.03.22. 임정민의 가처분이 붙었다가 2025.11.20. 해제되어 말소되었습니다. 그러나 가등기 자체는 현재 인수 대상으로 남아 있습니다. 한편 말소기준권리 이후의 송정새마을금고 가압류 200,000,000원, 안성시 압류, 광주광역시 서구 압류, 2025.12.11. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 — 배당되지 않는 보증금은 매수인이 인수
| 임차인 | 사용부분 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김필수 | 건물 전유부분 전부 | 2020.06.19 | 2020.04.28 | 147,000,000원 | 대항력 有 우선변제 잔액 인수 |
김필수는 2020.06.16. 점유를 시작하고 2020.06.19. 주민등록을 마쳤으며, 2020.04.28. 140,000,000원에 대한 확정일자를 받았습니다. 2022.05.26. 보증금 7,000,000원을 증액해 총 보증금은 147,000,000원이고, 증액분에도 같은 날 확정일자가 있습니다. 2025.10.24. 임차권등기명령에 따라 주택임차권이 등기되었습니다.
③ 실질취득액 — 최저가 1.26억만 보면 안 된다
현재 회차의 예상 배당은 매각대금 126,000,000원에서 집행비용 2,564,000원을 먼저 차감한 뒤, 임차인 김필수에게 123,436,000원이 배당되는 구조입니다. 보증금 147,000,000원 중 23,564,000원이 미배당으로 남아 매수인이 인수하게 됩니다.
| 회차 | 매각가 | 예상 인수 | 매각가+인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 126,000,000원 | 23,564,000원 | 149,564,000원 |
| 3회 유찰 시 | 88,200,000원 | 60,787,600원 | 148,987,600원 |
| 4회 유찰 시 | 61,739,999원 | 86,771,321원 | 148,511,320원 |
대항력 임차인의 보증금이 매각가보다 큰 구조에서는 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금 인수액이 커집니다. 실제로 현재 회차부터 4회 유찰 시나리오까지 매각가 자체는 크게 떨어지지만 매각가와 인수액을 합친 부담은 약 1.49억원 수준에서 크게 내려가지 않습니다. 따라서 가격 비교도 126,000,000원이 아니라 실질취득 149,564,000원을 기준으로 보는 것이 맞습니다.
④ 시세 비교 — 실질취득 기준으로는 최근 시세 아래
호반아파트 전용 59.91㎡ 동일 평형의 최근 12개월 거래 12건 평균은 191,083,333원입니다. 최신 거래는 2026.03. 165,000,000원, 최근 12건의 범위는 165,000,000원~210,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 59.91㎡ | 4 | 165,000,000원 |
| 2026.03 | 59.91㎡ | 1 | 175,000,000원 |
| 2026.02 | 59.91㎡ | 4 | 200,000,000원 |
| 2026.02 | 59.91㎡ | 5 | 185,000,000원 |
| 2026.01 | 59.91㎡ | 3 | 190,000,000원 |
| 2025.11 | 59.91㎡ | 2 | 190,000,000원 |
| 2025.11 | 59.91㎡ | 5 | 187,000,000원 |
| 2025.11 | 59.91㎡ | 13 | 189,000,000원 |
| 2025.11 | 59.91㎡ | 12 | 200,000,000원 |
| 2025.10 | 59.91㎡ | 14 | 202,000,000원 |
| 2025.10 | 59.91㎡ | 8 | 210,000,000원 |
| 2025.09 | 59.91㎡ | 12 | 200,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 59.91㎡ | 12건 | 191,083,333원 |
현재 회차 실질취득 149,564,000원은 최근 12개월 평균 191,083,333원과 최신 거래 165,000,000원보다 낮습니다. 다만 이 가격 차이를 곧바로 투자 메리트로 평가할 수는 없습니다. 선순위 가등기가 소유권 자체를 위협하는 권리로 남아 있기 때문입니다. 이 사건에서는 가격보다 가등기 인수위험의 해소 여부가 먼저입니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 126,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,564,000원 |
| 1. 임차인 김필수 보증금 | 147,000,000원 | 123,436,000원 |
| 2. 가압류 · 송정새마을금고 | 200,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 김필수 | 147,563,800원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당가정에서는 임차보증금 부족분 23,564,000원이 매수인 인수액으로 남습니다. 국세·지방세 압류 3건은 당해세 해당 여부에 따라 선순위 차감 가능성이 있어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 계수초등학교 서측 인근에 위치하며, 주위는 상가 및 아파트단지가 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 제반 교통상황은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 14층 중 14층이며, 기본적인 위생·급배수·난방·승강기설비가 구비되어 있습니다.
- 단지. 호반아파트는 356세대이고 사용승인일은 1998.01.08.입니다.
- 규제. 도시지역, 제2종일반주거지역·제3종일반주거지역, 지구단위계획구역이며 비행안전제6구역(전술), 군용비행장 소음대책구역 제2종구역 등이 포함됩니다.
- 토지. 공시지가 1,193,000원/㎡, 지목 대, 아파트 건부지이며 위반건축물 표시는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 가등기 원인과 본등기 가능성. 2022.12.06. 매매예약에 따른 김문기 가등기가 실제로 본등기될 수 있는 상태인지 반드시 확인해야 합니다.
- 임차보증금 잔액. 현재 배당가정상 23,564,000원을 매수인이 인수하므로 최저가만으로 자금계획을 세우면 안 됩니다.
- 임차인 관계 확인. 김필수는 임차인이면서 강제경매개시결정 채권자 이름과 동일하므로 임대차계약과 채권관계를 원본으로 대조해야 합니다.
- 조세 압류 확인. 국·안성시·광주광역시 서구 압류가 있어 당해세 여부에 따라 실제 배당과 인수부담 판단이 달라질 수 있습니다.
- 가격 기준. 현재 회차의 비교 기준은 126,000,000원이 아니라 매각가와 예상 인수를 더한 149,564,000원입니다.
맺으며 — 싸게 보이는 가격보다 먼저 봐야 할 권리가 있다
감정가 225,000,000원에서 최저가가 126,000,000원까지 내려왔고, 인수액까지 더한 실질취득 149,564,000원도 최근 12개월 평균 191,083,333원과 최신 거래 165,000,000원보다 낮습니다. 그러나 이 사건은 단순한 가격 할인형 경매가 아닙니다. 대항력 있는 임차인의 보증금 잔액을 인수해야 하고, 무엇보다 말소기준보다 앞선 소유권이전청구권 가등기가 매수인에게 그대로 인수됩니다. 매각물건명세서가 명시하듯 그 가등기에 기한 본등기가 이루어질 경우 매수인이 소유권을 상실할 수 있습니다. 따라서 이 물건의 핵심은 추가 유찰 여부가 아니라 선순위 가등기의 법적 상태와 소멸 가능성을 입찰 전에 확정하는 것입니다.
