광주지방법원 2025타경34581. 나주시 영산동 88-10 토지와 영산1길 27 소재 주택을 함께 매각하는 사건입니다. 감정 이용상태는 2층 단독주택과 단층 주택 일부이며, 제시외 건물을 포함한 일괄매각입니다. 소유자 김일은 2014.02.26 임의경매 매각으로 소유권을 취득했고, 같은 날 설정된 옥과농업협동조합 근저당권 72,000,000원이 현재 경매의 말소기준권리입니다.
말소기준 이후 설정된 김정목 근저당권과 신한저축은행 가압류, 이번 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 문제는 등기부 후순위 권리가 아니라 말소기준보다 먼저 전입한 점유자입니다. 김인대의 전입일은 2007.12.04로 기준권리보다 약 6년 이상 빠르지만, 보증금과 확정일자 자료가 없어 대항력과 인수액을 최종 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경34581 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 나주시 영산동 88-10 · 전라남도 나주시 영산1길 27 |
| 물건종류 | 토지·단독주택 · 제시외 건물 포함 일괄매각 |
| 건물 이용상태 | 2층 단독주택 · 단층 주택 일부 |
| 토지 | 대 149.0㎡ · 일반상업지역 · 평지 · 사다리형 · 소로한면 |
| 소유자 | 김일 (2014.02.26 임의경매로 인한 매각으로 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 158,137,320원 / 158,137,320원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 옥과농업협동조합 / 64,582,831원 |
| 매각기일 | 2026.07.08 |
① 권리 흐름 — 선순위 전입을 분리해 봐야 한다
2003년과 2014년의 각 임의경매 매각 과정에서 종전 가압류·압류·근저당권은 말소된 것으로 기재되어 있습니다. 현재 권리분석의 기준은 2014.02.26 옥과농업협동조합 근저당권이며, 그 이후의 김정목 근저당권과 신한저축은행 가압류 등은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인·점유자 분석
조사된 점유자는 2명이며, 보증기관의 대위·승계 중복신고는 없습니다. 강종기는 말소기준 이후 전입해 대항력이 없지만, 김인대는 선순위 전입으로 별도 확인이 필요합니다.
| 점유자 | 전입일 | 보증금 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김인대 | 2007.12.04 | 보증금 미상 확정일자 미상 | 가능·미상 | 판단 불가 | 인수 가능 |
| 강종기 | 2024.06.04 | 보증금 미상 확정일자 미상 | 없음 | 판단 불가 | 승계 없음 |
김인대가 실제 임차인이고 보증금이 낙찰가보다 크다면, 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어날 수 있습니다. 이 경우 매수인의 실질취득액은 낙찰가 + 미배당 보증금으로 계산되며, 결과적으로 보증금 수준에 가까워질 수 있습니다. 따라서 유찰로 최저가가 낮아져도 보증금이 확인되기 전에는 ‘싸졌다’고 판단할 수 없습니다.
③ 배당 시뮬레이션 (매각가 158,137,320원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,013,922원 |
| 왕곡단위농업협동조합 근저당권 | 미상 | 0원 |
| 왕곡농업협동조합 근저당권 | 26,000,000원 | 26,000,000원 |
| 왕곡농업협동조합 근저당권 | 7,000,000원 | 7,000,000원 |
| 파산자영산포신용협동조합 가압류 | 39,103,571원 | 39,103,571원 |
| 서광주농업협동조합 근저당권 | 49,000,000원 | 49,000,000원 |
| 서광주신용협동조합 근저당권 | 32,500,000원 | 32,500,000원 |
| 배갑수 근저당권 | 50,000,000원 | 1,519,827원 |
| 옥과농업협동조합 근저당권 | 72,000,000원 | 0원 |
| 김정목 근저당권 | 10,000,000원 | 0원 |
| 신한저축은행 가압류 | 20,008,420원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 316,753,002원 중 채권자 배당액은 155,123,398원, 미배당액은 161,629,604원으로 계산되어 있습니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 나주시립도서관 동측 인근으로, 주위는 단독주택과 상가가 혼재하는 지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하며 대중교통수단 이용 여건은 보통입니다.
- 건물. 2층 건물과 단층 건물 모두 시멘트벽돌조 슬래브지붕이며, 위생·급배수·난방설비가 구비되어 있습니다.
- 토지. 대 149.0㎡, 평지의 사다리형 토지로 소로에 한 면이 접합니다. 공시지가는 299,400원/㎡입니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역이며 소로2류에 접하고, 개발촉진지구·배수구역·가축사육제한구역·상대보호구역에 포함됩니다.
- 물건 상태. 위반건축물 사항과 공부상 차이는 확인되지 않았으나, 제시외 건물이 포함된 일괄매각입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 김인대 임대차 확인. 임대차계약서, 보증금 액수와 지급자료, 실제 점유 개시일, 확정일자와 배당요구 여부를 확인하세요.
- 가장임차인 여부 확인. 김인대가 과거 등기부상 채무자와 동일한 인물인 만큼 소유자·채무자와의 관계 및 점유 경위를 확인해야 합니다.
- 강종기 점유 확인. 대항력은 없더라도 현재 점유 여부와 인도·명도 대상 및 사용 부분을 확인하세요.
- 최신 등기 원본 대조. 2003년·2014년 매각으로 말소된 과거 권리가 실제 현재 등기에서 정리되었는지 확인하세요.
- 세금 확인. 국세·지방세 압류 이력이 있으므로 당해세와 체납세액이 배당 및 인수 판단에 미치는 영향을 확인하세요.
- 일괄매각 범위 확인. 토지와 건물, 제시외 건물의 위치·면적·소유관계 및 매각 포함 범위를 현장에서 대조하세요.
- 가격 검증. 인근 단독주택·토지 거래와 건물 상태를 별도로 조사한 뒤 보증금 인수 가능액을 더해 응찰 상한을 정하세요.
맺으며 — 최저가가 아니라 ‘보증금 확인’이 먼저다
이 사건은 신건이고 말소기준 이후 권리는 소멸하는 구조지만, 단순한 안전형 물건으로 볼 수 없습니다. 김인대가 2007.12.04 전입해 2014.02.26 말소기준보다 앞서고, 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다. 실제 임차인으로 인정되면 배당받지 못한 보증금이 매수인에게 승계될 수 있습니다.
여기에 과거 매각으로 말소된 권리가 배당 시뮬레이션에 포함된 불일치까지 있어, 현재 제시된 인수 0원과 배당액을 확정값으로 사용하기 어렵습니다. 선순위 임차관계 확인, 최신 등기 원본 대조, 배당표 재산정이 끝나기 전에는 응찰가를 산정하지 않는 것이 안전합니다. 이 물건의 결론은 가격 판단 보류, 권리 확인 선행입니다.
