광주지방법원 2025타경34595. 광주첨단병원 동측 인근 첨단센트럴파크2차 202동 2층 212호로, 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 이용 중인 근린시설입니다. 소유자 유한회사피알디는 2018.04.19. 거래가 175,300,000원에 소유권을 취득했습니다. 현재 경매의 핵심은 최저가가 아니라 대항력 임차인의 보증금 미회수액입니다.
신서진은 2023.03.06. 전입과 점유를 시작했고, 확정일자는 2023.02.13.입니다. 말소기준권리인 대원디앤아이주식회사의 근저당권은 2024.01.23. 설정됐으므로 임차인의 대항력이 앞섭니다. 임차인은 배당요구도 했지만 매각대금에서 보증금 전액을 회수하지 못하면 그 잔액은 매수인이 부담합니다. 따라서 유찰로 낙찰가가 낮아질수록 인수액이 늘어, 총 취득부담은 보증금 수준에서 거의 고정됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경34595 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 광산구 쌍암동 676-3 첨단센트럴파크2차 제202동 제2층 제212호 |
| 도로명주소 | 광주광역시 광산구 첨단중앙로170번길 87 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 업무시설(오피스텔) · 전용 55.85㎡ · 18층 건물 중 2층 |
| 단지 | 첨단센트럴파크2차 · 268세대 · 2018.03.15. 준공 |
| 소유자 | 유한회사피알디 (2018.04.19. 소유권이전, 거래가 175,300,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 168,000,000원 / 168,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 175,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.08. |
① 권리 흐름 — 임차인과 선순위 압류가 남는다
말소기준권리는 2024.01.23. 접수된 대원디앤아이주식회사 근저당권 15,000,000원입니다. 그보다 뒤의 임차권등기와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하지만, 임차인의 대항력은 등기일이 아니라 전입·점유 시점인 2023.03.06.을 기준으로 판단하므로 매수인에게 대항할 수 있습니다.
또한 2023.07.31. 국 명의 압류가 말소기준권리보다 앞서 있고, 등기상 매수인 인수 대상으로 분류돼 있습니다. 압류 금액은 표시되지 않아 현재 실질취득액 178,152,000원 외에 추가 부담이 생길 가능성을 배제할 수 없습니다. 반면 2020년부터 2023년 사이 설정된 라온아이앤디·지에프5홀딩스 근저당권은 각각 해지로 말소돼 현존 인수권리로 보지 않습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 구분 | 점유 / 일자 | 보증금 | 권리 판정 | 매수인 부담 |
|---|---|---|---|---|
| 신서진 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 전입·점유 2023.03.06. 확정일자 2023.02.13. 배당요구 2024.08.19. | 175,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 | 10,152,000원 현재 회차 예상 미배당액 |
| 시보증 보증기관 승계 신고 | 신서진 보증금의 대위·승계 | 별도 합산 없음 | 승계·중복신고 | 신서진 보증금과 중복 계산하지 않음 |
실제 임차인은 신서진 1명입니다. 보증기관의 대위·승계 신고는 신서진의 보증금 175,000,000원을 다시 신고한 것이므로 별도의 보증금으로 더해서는 안 됩니다. 신청채권자인 주택도시보증공사의 청구액도 175,000,000원이지만, 이를 임차보증금과 중복해 매수인 부담으로 계산하지 않습니다.
③ 유찰해도 실질취득액은 거의 내려가지 않는다
| 회차 | 예상 낙찰가 | 임차인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 168,000,000원 | 10,152,000원 | 178,152,000원 |
| 1회 유찰 · 감정가 80% | 134,400,000원 | 43,281,600원 | 177,681,600원 |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 107,520,000원 | 69,785,280원 | 177,305,280원 |
1회 유찰 시 최저가는 134,400,000원으로 내려가지만 임차인 인수액이 43,281,600원으로 늘어 실질취득은 177,681,600원입니다. 2회 유찰에서도 실질취득은 177,305,280원입니다. 즉 화면에 표시되는 최저가는 크게 내려가도 매수인의 총 부담은 약 177,000,000원대에서 거의 고정됩니다. 국세 압류액은 이 계산에 포함되지 않았습니다.
④ 시세 비교 — 실질취득은 확인 거래보다 높다
확인된 동일면적 55.85㎡ 실거래는 2022.05. 3층 거래 1건이며, 거래금액은 162,180,000원입니다. 표본이 한 건이고 거래 시점도 제한적이므로 시세 정밀도는 낮지만, 현재 최저가 168,000,000원조차 이 거래의 103.6%입니다.
| 비교 항목 | 시점 / 조건 | 금액 | 거래 대비 |
|---|---|---|---|
| 동일면적 실거래 | 2022.05. · 55.85㎡ · 3층 | 162,180,000원 | 100.0% |
| 감정가 / 최저가 | 신건 · 감정가 100% | 168,000,000원 | 103.6% |
| 현재 실질취득 | 임차인 인수 10,152,000원 포함 | 178,152,000원 이상 | 109.8% |
현재 실질취득액은 확인 거래보다 15,972,000원 높습니다. 따라서 감정가 대비 할인율이나 최저가만으로 가격 메리트를 주장할 수 없습니다. 선순위 압류 부담까지 더해질 수 있다는 점을 고려하면, 확인된 가격 자료만으로도 시세보다 싸다고 평가하기 어렵습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 168,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,152,000원 |
| 1. 임차인 신서진 보증금 | 175,000,000원 | 164,848,000원 |
| 2. 대원디앤아이주식회사 근저당 | 15,000,000원 | 0원 |
| 3. 주택도시보증공사 신청채권 | 175,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
임차인 신서진의 보증금 부족분 10,152,000원은 매수인이 인수합니다. 보증기관의 대위·승계 청구는 동일 보증금의 중복 신고이므로 별도 보증금으로 합산하지 않습니다. 2023.07.31. 압류의 구체적 금액은 반영되지 않았습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 공부상 근린시설이며 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다. 공동주택인 아파트로 가정해 가격이나 대출 조건을 적용하면 안 됩니다.
- 입지. 광주첨단병원 동측 인근 첨단지구 내 주상복합지대로, 주변은 아파트단지, 오피스텔, 음식점 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 가로망이 정비된 첨단지구에 위치해 일반적인 교통상황은 양호하며, 단지 남측으로 왕복 2차선 아스팔트 포장도로와 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 18층 건물 중 2층이며 급배수·위생·난방·도시가스·소방·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·규제. 중심상업지역·방화지구·국가산업단지에 포함되고 중로2류에 접합니다. 토지는 평지의 정방형이며 공시지가는 1,541,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가 대신 실질취득액 계산. 현재 회차 기준 최소 178,152,000원이며, 유찰돼도 임차인 인수액이 늘어 총부담은 약 177,000,000원대에 머뭅니다.
- 국세 압류 원금 확인. 2023.07.31. 광산세무서장 처분 압류가 말소기준보다 앞섭니다. 체납세액과 해제 가능성을 확인하기 전에는 응찰 상한을 확정하기 어렵습니다.
- 임차인 배당·인수 재확인. 신서진의 보증금 175,000,000원과 배당요구, 임차권등기의 존속 및 예상 미배당액을 배당표 원본과 대조해야 합니다.
- 보증기관 중복 합산 금지. 시보증의 신고와 주택도시보증공사의 청구를 신서진 보증금과 별도 임차보증금으로 더하지 않아야 합니다.
- 용도·대출 조건 확인. 감정평가상 오피스텔로 이용 중인 근린시설이므로 주택 수 산정, 취득세, 대출비율과 실제 사용 가능 여부를 확인해야 합니다.
- 관리비·점유 확인. 공용부분 관리비 체납, 현재 점유자, 내부 상태와 인도 절차를 관리사무소 및 현장조사를 통해 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구 및 세금 관련 서류를 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “1.68억 낙찰”이 아니라 “1.78억 이상 취득”
이 사건은 최저가 숫자만 보면 감정가 168,000,000원의 평범한 신건처럼 보입니다. 그러나 대항력 있는 신서진의 보증금이 175,000,000원이고, 현재 회차 예상 미배당액 10,152,000원을 매수인이 인수합니다. 실질취득액은 이미 178,152,000원 이상으로, 확인된 동일면적 거래 162,180,000원보다 15,972,000원 높습니다.
유찰돼도 상황은 크게 달라지지 않습니다. 낙찰가가 내려간 만큼 인수액이 증가해 1회 유찰 시 177,681,600원, 2회 유찰 시 177,305,280원의 실질취득 부담이 남습니다. 여기에 금액 미상의 선순위 국세 압류와 오피스텔 이용 근린시설의 환금성 부담까지 있습니다. 결론은 명확합니다. 최저가는 낮아질 수 있지만 총비용은 싸지지 않습니다. 권리와 가격 모두 보수적으로 접근해야 하는 물건입니다.
