광주지방법원 2025타경34595. 등기상 물건은 광주 광산구 쌍암동 첨단센트럴파크2차 202동 2층 212호이며, 감정평가 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 사건 표시는 근린시설이고 매각물건명세서에도 오피스텔로 이용 중이라고 기재돼 있습니다. 소유자는 유한회사피알디이며 2018.04.19. 거래가 175,300,000원으로 소유권을 취득했습니다.
이 사건의 핵심은 감정가 168,000,000원이 1회 유찰돼 최저가가 117,600,000원으로 떨어졌다는 사실이 아닙니다. 임차인 신서진은 2023.03.06. 전입·점유했고, 말소기준 근저당은 2024.01.23. 설정됐습니다. 따라서 신서진은 대항력이 있으며, 배당으로 보증금 전액을 받지 못하면 부족분을 매수인이 인수합니다. 현재 회차에서는 예상배당 115,153,600원, 미배당 59,846,400원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경34595 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 광산구 쌍암동 676-3 첨단센트럴파크2차 202동 2층 212호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 업무시설(오피스텔)로 이용 중 |
| 대상 면적 | 55.85㎡ |
| 소유자 | 유한회사피알디 (2018.04.19. 소유권이전 · 거래가액 175,300,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 168,000,000원 / 117,600,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 175,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 말소보다 ‘선순위 인수’를 먼저 봐야 한다
임차인 분석 — 실제 임차인은 1명
| 구분 | 이름 | 전입·점유 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 실제 임차인 | 신서진 | 2023.03.06 · 건물전부 | 2023.02.13 | 175,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 해당 없음 |
| 보증기관 승계 | 시보증 | 실제 임차인 아님 | 해당 없음 | 별도 보증금 아님 | 별도 판정 대상 아님 | 별도 합산 안 함 | 신서진 승계 |
실제 임차인은 신서진 1명입니다. 시보증은 보증기관 대위·승계에 따른 중복 신고이므로 신서진의 보증금 175,000,000원과 별개의 임차보증금으로 합산하지 않습니다. 신서진은 확정일자와 배당요구가 있고, 전입·점유가 말소기준권리보다 앞서 대항력이 있습니다.
을구 12번 임차권등기 자체는 2024.08.19. 등기됐고 말소기준 이후 권리라 매각으로 소멸하지만, 등기 말소와 보증금 책임은 별개입니다. 매각물건명세서에 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있어, 현재 회차 부족분 59,846,400원은 매수인 부담으로 봐야 합니다.
② 가격 비교 — 최저가 72.5%만 보면 결론이 뒤집힌다
첨단센트럴파크2차의 확인된 동일면적 55.85㎡ 거래는 2022.05. 3층 162,180,000원 1건입니다. 거래 표본이 1건이고 시점도 현재 매각기일보다 앞서 있어 시세 근거는 얇습니다. 그럼에도 현재 최저가 117,600,000원만 놓고 보면 이 거래금액의 72.5%로 보입니다.
| 비교 항목 | 금액 | 해석 |
|---|---|---|
| 감정가 | 168,000,000원 | 평가 기준금액 |
| 현재 최저가 | 117,600,000원 | 1회 유찰 · 감정가 70% |
| 임차인 인수 | 59,846,400원 | 보증금 미배당액 |
| 현재 실질취득 | 177,446,400원 | 국 압류 금액 미포함 |
| 확인 실거래 | 162,180,000원 | 2022.05 · 55.85㎡ · 3층 · 1건 |
③ 유찰돼도 실질취득가는 보증금 수준에서 크게 내려가지 않는다
대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 구조에서는 낙찰가가 내려갈수록 배당액이 줄고 매수인이 떠안는 미배당 보증금이 늘어납니다. 이 사건도 같은 구조입니다.
| 회차 | 매각가 | 임차인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 117,600,000원 | 59,846,400원 | 177,446,400원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 82,320,000원 | 94,561,760원 | 176,881,760원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34.3% | 57,624,000원 | 118,813,232원 | 176,437,232원 |
최저가가 117,600,000원에서 82,320,000원, 다시 57,624,000원으로 내려가도 임차인 인수액이 59,846,400원에서 94,561,760원, 118,813,232원으로 커집니다. 결과적으로 총부담은 보증금 175,000,000원 수준에서 거의 고정됩니다. 회차가 더 내려간다는 사실 자체가 가격 메리트로 연결되지 않는 이유입니다.
④ 예상배당표 (매각가 117,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,446,400원 |
| 1. 임차인 신서진 보증금 | 175,000,000원 | 115,153,600원 |
| 2. 대원디앤아이주식회사 근저당 | 15,000,000원 | 0원 |
| 3. 주택도시보증공사 | 175,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 매각대금에서 집행비용 2,446,400원을 제외한 115,153,600원이 신서진 보증금에 배당되고, 부족분 59,846,400원은 매수인이 인수합니다. 갑구 3번 국 압류 금액은 확인되지 않아 위 배당표와 실질취득액에 포함되지 않았습니다. 당해세·임차인 최우선변제도 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주첨단병원 동측 인근으로, 주변은 아파트단지·오피스텔·음식점 등이 형성된 첨단지구 내 주상복합지대입니다.
- 교통. 가로망이 정비된 첨단지구에 위치해 일반적인 교통상황은 양호하며, 단지 남측으로 왕복 2차선 아스팔트 포장도로와 접합니다.
- 이용상태. 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 이용 중이며, 건물은 철근콘크리트구조 18층 건물 중 2층 212호입니다.
- 설비. 급배수·위생설비, 난방설비, 도시가스설비, 소방설비, 승강기가 설치돼 있습니다.
- 토지·규제. 중심상업지역·방화지구·국가산업단지에 해당하며, 공시지가는 1,541,000원/㎡입니다. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 없습니다.
- 거래·환금성. 첨단센트럴파크2차는 268세대이며 2018.03.15. 준공됐습니다. 동일면적 확인 거래는 2022.05. 1건이고, 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 3.6회입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 국 압류 금액 확인. 2023.07.31. 국 압류가 말소기준 2024.01.23.보다 앞서고 데이터상 매수인 인수로 분류돼 있습니다. 금액 확인 전에는 총 인수액을 확정할 수 없습니다.
- 임차보증금 인수액 확인. 현재 회차 기준 신서진 보증금 미배당액은 59,846,400원입니다. 실제 배당 결과에 따라 잔액이 달라질 수 있으므로 배당요구·채권계산서와 명세서를 원본 대조해야 합니다.
- 최저가 착시 금지. 최저가 117,600,000원만 보면 162,180,000원 실거래보다 낮지만, 인수까지 합친 현재 실질취득은 177,446,400원입니다.
- 유찰만 기다리는 전략 주의. 2회·3회 유찰 시 낙찰가는 내려가지만 임차인 인수액이 커져 실질취득은 각각 176,881,760원·176,437,232원으로 보증금 수준에서 유지됩니다.
- 보증기관 중복신고 분리. 시보증은 신서진 보증금에 대한 대위·승계 신고이므로 별도 임차보증금으로 중복 합산하지 않습니다.
- 용도 확인. 사건 표시는 근린시설이고 실제 감정 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 주거용 아파트로 전제하지 말고 이용·대출·세금 조건을 해당 용도에 맞춰 확인해야 합니다.
맺으며 — “117,600,000원짜리 물건”이 아니다
이 사건을 최저매각가만 보고 보면 감정가 168,000,000원에서 117,600,000원까지 내려온 1회 유찰 물건입니다. 하지만 권리까지 합치면 그림이 달라집니다. 대항력 있는 신서진의 보증금 175,000,000원 중 현재 회차 미배당액 59,846,400원을 매수인이 부담해 임차보증금 기준 실질취득은 177,446,400원입니다. 확인된 동일면적 거래 162,180,000원보다 높고, 여기에 2023.07.31. 국 압류까지 데이터상 인수로 남습니다.
더 유찰돼도 낙찰가 하락만큼 임차인 인수액이 늘기 때문에 총부담은 보증금 175,000,000원 수준에서 크게 낮아지지 않습니다. 이 물건의 핵심은 최저가가 얼마나 떨어졌느냐가 아니라, 배당 후 얼마를 추가로 떠안는가입니다. 현재 자료만 놓고 보면 가격 할인보다 대항력 임차보증금과 선순위 압류의 인수 위험을 먼저 확인해야 하는 사건입니다.
