광주지방법원 2025타경34643. 광주 북구 북동 24-11 토지와 건물의 일괄매각 사건입니다. 사건상 용도는 도시형생활주택과 토지이지만, 감정 당시 이용상태는 지하1층과 지상1층부터 지상5층까지 각각 학원입니다. 토지는 277.7㎡의 대지이며 중심상업지역, 평지, 사다리형, 광대로 한 면에 접합니다. 소유자는 마옥춘이고, 신청채권자는 서창농업협동조합, 청구금액은 1,331,013,440원입니다.

등기부의 과거 권리만 보면 복잡해 보입니다. 신한은행·하나은행 근저당, 김승호 임차권, 광주화교협회 가등기 등이 차례로 설정됐지만 각각 말소 기록이 있습니다. 현재 말소기준권리는 2021.05.21. 설정된 서창농업협동조합 근저당권, 채권최고액 1,536,000,000원입니다. 그 이후의 가압류·근저당·압류·경매개시결정은 원칙적으로 매각으로 소멸합니다.

그러나 이 사건의 핵심은 등기권리보다 점유관계입니다. 말소기준일보다 앞선 2018.03.16.과 2020.04.08., 2020.04.14. 신고 명의가 네 곳 있습니다. 이들의 보증금이 밝혀지지 않아 배당으로 얼마가 소진되고 얼마가 매수인에게 남는지 계산할 수 없습니다. 최저가가 감정가와 같다는 사실만으로 가격 메리트를 평가해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기는 정리됐지만 점유가 남는다

2015.06.12. 신한은행 근저당권 720,000,000원은 2018.01.09. 말소됐고, 2018.01.04. 하나은행 근저당권 1,164,000,000원은 2020.01.22. 말소됐습니다. 2020.01.22. 신한은행 근저당권 1,092,000,000원도 2021.05.21. 말소됐습니다. 김승호 명의 상가건물임차권은 최초 보증금 20,000,000원에서 13,759,410원으로 변경된 뒤 2021.03.25. 말소됐습니다.

② 임차인·점유 관계 — 선순위 4곳의 보증금 확인이 핵심

현재 확인되는 신고 명의는 6곳이며, 이 가운데 말소기준일 이전 신고가 4곳입니다. 보증기관의 대위·승계 신고는 없어 보증금 중복합산 문제는 없지만, 선순위 4곳 모두 보증금이 밝혀지지 않았습니다. 같은 건물의 어느 층·어느 부분을 점유하는지, 실제 임대차계약이 존재하는지, 보증금이 얼마인지, 배당요구를 했는지를 각각 대조해야 합니다.

③ 가격 검증 — 실거래 비교 없이 신건의 싸고 비쌈을 판단할 수 없다

감정가와 최저가는 모두 1,885,483,720원이고 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 다만 동일 용도·규모의 최근 12개월 거래 평균이나 최신 실거래가 확인되지 않아, 감정가가 현재 시장가보다 낮은지 높은지 판단할 근거가 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율 0%라는 사실만으로 가격 매력도를 부여할 수 없습니다.

토지는 중심상업지역의 대지 277.7㎡이고 개별공시지가는 ㎡당 2,252,000원입니다. 건물은 도시형생활주택으로 분류됐지만 감정 당시 전 층이 학원으로 이용되고 있습니다. 주거용 집합건물처럼 동일 단지·동일 평형 거래를 단순 비교하기 어려우므로, 주변 상업용 건물의 수익가치·토지가치·공실과 임대차 현황을 별도로 검증해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 1,885,483,720원 가정)

총 채권액 5,023,000,000원, 예상 배당액 1,864,228,883원, 미배당액 3,158,771,117원. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

⑤ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 광주수창초등학교 남동측 인근의 노선 상가지대입니다. 주변에 단독주택, 오피스텔, 상가, 공공·업무시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철역이 있어 교통상황은 보통입니다.
• 현재 이용. 지하1층과 지상1층부터 지상5층까지 각각 학원으로 이용 중입니다. 도시형생활주택이라는 사건상 용도와 실제 이용상태가 다르므로 용도 적법성·임대차 관계를 확인해야 합니다.
• 토지. 중심상업지역의 대지 277.7㎡, 상업용, 평지, 사다리형이며 광대로 한 면에 접합니다. 개별공시지가는 ㎡당 2,252,000원입니다.
• 규제. 방화지구, 시가지경관지구, 정비구역, 시도지정문화유산구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 전통상업보존구역, 중점경관관리구역 등에 해당합니다. 대로3류에 접하고 문화공원에 저촉됩니다.
• 공부 차이. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 주거 전용 물건이 아니라 토지와 건물 전체를 인수하는 고가 상업용 성격이며, 학원 운영·임대수익과 공실, 용도규제에 따라 매수층이 제한될 수 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 선순위 4곳 계약서 확인. 한국화문교육촉진회, SUN SHENG PIN, 글로벌24, 한폐의 임대차계약서·보증금·차임·점유 부분·배당요구 여부를 각각 확인해야 합니다.
• 실질취득액 재계산. 낙찰가에 배당으로 소멸하지 않는 선순위 보증금을 더해 총취득원가를 산정해야 합니다. 보증금 확인 전에는 입찰 상한을 확정하기 어렵습니다.
• 현장 점유 대조. 지하1층부터 지상5층까지 학원 이용 상태와 명의별 실제 점유 부분, 출입구·호실 구획·전대차 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
• 과거 임차권 말소 확인. 김승호 임차권은 2021.03.25. 말소 기록이 있으므로 실제 퇴거·보증금 정산 여부와 현재 점유 여부를 확인해야 합니다.
• 배당표 재산정. 말소된 선순위 근저당이 예상배당에 포함돼 있으므로 등기부 원본과 채권신고 내역을 기준으로 배당순위를 다시 계산해야 합니다.
• 압류·당해세 확인. 국세·지방세 관련 압류가 있어 당해세가 존재하면 매각대금에서 우선 차감될 수 있습니다.
• 가등기 원문 확인. 2021.01.13. 광주화교협회 가등기는 2021.04.15. 말소됐으나, 보전가등기의 성격과 말소 완결 여부를 원문으로 확인해야 합니다.
• 용도·규제 검토. 도시형생활주택과 학원 이용의 관계, 정비구역·문화유산구역·방화지구 등 규제가 향후 사용·증축·리모델링에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
• 시세 및 수익가치 조사. 주변 상업용 건물 거래, 층별 임대료, 공실률, 운영비, 수선비를 조사한 뒤 감정가 1,885,483,720원의 적정성을 검증해야 합니다.

맺으며 — 이 사건은 ‘가격 미상’보다 ‘인수액 미상’이 더 위험하다

등기부상 과거 근저당·가등기·임차권이 말소돼 있고, 2021.05.21. 서창농업협동조합 근저당 이후 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 여기까지만 보면 권리가 정리된 물건처럼 보입니다.

하지만 말소기준일보다 먼저 신고된 임차인 4곳의 보증금이 모두 미상입니다. 이들이 배당으로 전액 회수하지 못하면 매수인이 나머지를 승계할 수 있으므로, 실질취득액은 1,885,483,720원보다 높아질 수 있습니다. 실거래가 비교자료도 없어 신건 최저가가 시세보다 저렴하다는 판단은 불가능합니다.

등기상 후순위 권리는 소멸하지만, 선순위 점유관계는 미확정. 이 물건은 먼저 입찰가를 계산할 사건이 아니라, 임대차계약과 배당요구 내역을 확보한 뒤 인수액부터 확정해야 하는 사건입니다.