광주지방법원 2025타경34643. 광주광역시 북구 북동 24-11, 도로명 독립로 271의 건물과 토지를 일괄매각하는 사건입니다. 감정평가상 건물은 지하 1층·지상 5층의 철근콘크리트조 건물이고, 지하 1층부터 지상 5층까지 각각 학원으로 이용 중입니다. 감정가는 1,885,483,720원이고 두 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 1,055,872,000원입니다.
등기상 현재 소유자는 마옥춘이며, 말소기준권리는 2021.05.21. 서창농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 1,536,000,000원이고 토지 북동 24-11과 공동담보입니다. 그 이후의 가압류·근저당·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 이 사건은 등기권리보다 점유관계가 더 중요한 변수입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경34643 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 북구 북동 24-11 · 광주광역시 북구 독립로 271 |
| 물건종류 / 이용 | 도시형생활주택 + 토지 · 지하1층~지상5층 각각 학원 이용 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1층 / 지상5층 |
| 토지 | 대 277.7㎡ · 중심상업지역 · 상업용 · 평지 · 사다리형 · 광대로한면 |
| 소유자 | 마옥춘 |
| 감정가 / 최저가 | 1,885,483,720원 / 1,055,872,000원 (2회 유찰 · 감정가 56%) |
| 신청채권자 / 청구 | 서창농업협동조합 / 1,331,013,440원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
| 매각조건 | 일괄매각 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만 점유가 변수
현재 권리관계의 기준은 2021.05.21. 설정된 서창농업협동조합 근저당권입니다. 이후 2021.08.04. 주식회사 광주화교협회 가압류 230,000,000원, 2022.07.28. 최미화 근저당 78,000,000원, 2023.06.07. 주식회사광주은행 근저당 108,000,000원, 2025.05.13. 윤경선 근저당 45,000,000원과 각 압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
② 점유자 — 선순위 4명의 보증금 확인이 최우선
| 점유자 | 전입·등록일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| SUN SHENG PIN | 2020.04.08 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
| 주식회사 글로벌24 | 2020.04.14 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
| 주식회사 한폐 | 2020.04.14 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
| 주식회사 한국화문교육촉진회 | 2018.03.16 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
| 엠에스에셋 유한회사 | 2023.04.07 | 미상 | 말소기준 후 | 미상 | 대항력 없음 |
| 아륭홀딩스 유한회사 | 2025.07.24 | 미상 | 말소기준 후 | 미상 | 대항력 없음 |
말소기준일 2021.05.21.보다 앞선 점유자는 SUN SHENG PIN, 주식회사 글로벌24, 주식회사 한폐, 주식회사 한국화문교육촉진회 등 4명입니다. 다만 이들의 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로, 단순히 전입·등록일만으로 최종 인수액을 확정할 수 없습니다. 특히 보증금이 확인되지 않은 상태에서는 실질취득액 역시 확정할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,055,872,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 12,958,720원 |
| 2. 근저당 · 서창농업협동조합 | 1,536,000,000원 | 1,042,913,280원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 광주화교협회 | 230,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 최미화 | 78,000,000원 | 0원 |
| 5. 근저당 · 주식회사광주은행 | 108,000,000원 | 0원 |
| 6. 근저당 · 윤경선 | 45,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 1,997,000,000원 중 현재 회차 예상 배당액은 1,042,913,280원이고, 미배당은 954,086,720원입니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 선순위 점유자의 실제 인수 여부도 별도 확인이 필요합니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 점유 리스크는 그대로
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 56% | 1,055,872,000원 | 1,042,913,280원 | 954,086,720원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 39% | 739,110,400원 | 729,319,296원 | 1,267,680,704원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 27% | 517,377,279원 | 509,803,506원 | 1,487,196,494원 |
현재 최저가만 놓고 보면 감정가의 56%까지 하락했습니다. 그러나 이 사건에는 비교 가능한 실거래 자료가 없고, 선순위 점유자 보증금도 확인되지 않았습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 싸다고 평가할 근거는 없습니다. 유찰로 낙찰가가 내려가더라도 인수할 보증금이 있다면 실질취득비용은 낙찰가만큼 단순하게 내려가지 않습니다.
⑤ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 광주수창초등학교 남동측 인근. 주변은 단독주택, 오피스텔, 상가, 공공 및 업무시설 등이 소재하는 노선 상가지대입니다.
- 교통. 차량 진출입 가능하며 인근에 노선버스정류장 및 지하철역 등이 소재합니다.
- 현재 이용. 지하1층부터 지상5층까지 각각 학원으로 이용 중입니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 승강기설비, 시스템 냉난방설비가 설치되어 있습니다.
- 토지. 277.7㎡, 지목 대, 상업용, 평지·사다리형, 광대로한면이며 공시지가는 2,252,000원/㎡입니다.
- 규제. 중심상업지역·방화지구·시가지경관지구·정비구역·가로구역별 최고높이 제한지역·시도지정문화유산구역·전통상업보존구역·중점경관관리구역 등에 해당하고, 문화공원 저촉 및 대로3류 접합입니다.
- 공부 차이. 해당사항 없으며 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 선순위 4명 보증금 확인. SUN SHENG PIN, 주식회사 글로벌24, 주식회사 한폐, 주식회사 한국화문교육촉진회의 임대차계약·보증금·점유범위를 확인해야 합니다.
- 확정일자·배당요구 확인. 보증금만큼이나 실제 배당과 잔존 인수액을 결정하는 핵심 자료입니다.
- 최저가만으로 실질취득액 계산 금지. 현재 1,055,872,000원에 선순위 인수 가능액을 더해 판단해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 건물과 토지가 함께 매각되는 조건입니다.
- 현재 학원 이용 확인. 각 층의 실제 점유자·사용관계와 현황조사 내용을 현장에서 대조해야 합니다.
- 토지 규제 확인. 정비구역·문화유산구역·문화공원 저촉 등 다수의 토지이용 제한이 표시되어 있습니다.
- 배당표 한계 확인. 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당과 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “56% 할인보다 선순위 보증금이 먼저다”
이 사건의 말소기준 자체는 명확합니다. 2021.05.21. 서창농업협동조합 근저당 이후에 설정된 가압류·근저당·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 문제는 그보다 앞서 등록된 선순위 점유자 4명입니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 실제 인수액을 현재 숫자로 확정할 수 없습니다.
따라서 감정가 1,885,483,720원에서 최저가 1,055,872,000원으로 내려왔다는 사실만으로 가격 메리트를 단정할 수 없습니다. 현재 확인 가능한 배당표는 매수인 인수를 0원으로 계산하지만, 권리분석에서는 선순위 보증금 확인 전까지 실질취득액 미확정으로 보는 것이 맞습니다. 이 물건의 승부처는 추가 유찰 여부가 아니라, 선순위 점유관계와 인수 가능액을 얼마까지 확정할 수 있느냐입니다.
