광주지방법원 2025타경34656. 곡성읍 학정리 ‘대명해피니스1차’ 103동 305호, 전용 75.1777㎡의 다세대 물건으로 감정평가상 연립주택으로 이용 중입니다. 권리 흐름의 핵심은 2018년 2월 1일 설정된 곡성축산업협동조합 근저당권 48,000,000원입니다. 이 권리가 말소기준이 되며, 이후의 애니원캐피탈대부 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
등기 순서만 보면 말소기준보다 앞선 농협은행 근저당권 24,000,000원이 눈에 띄지만, 이 권리는 2018년 2월 2일 해지를 원인으로 말소됐습니다. 따라서 현재 매수인이 인수할 선순위 근저당권으로 남아 있지 않습니다. 다만 확인된 임차인 신고는 없고 감정평가 참고사항에는 임대관계 미상으로 기재돼 있어, 실제 점유자와 전입세대는 입찰 전 별도로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경34656 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 곡성군 곡성읍 학정리 763 대명해피니스 제103동 제3층 제305호 |
| 도로명주소 | 전라남도 곡성군 곡성읍 삼인동길 43 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 감정상 연립주택 · 전용 75.1777㎡ · 지상 4층 중 3층 |
| 단지 / 사용승인 | 대명해피니스1차 · 51세대 · 2016.12.16 |
| 소유자 | 강동호 (2016.04.06 매매, 2017.03.06 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 158,000,000원 / 158,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 웰릭스에프앤아이대부 주식회사 / 23,047,756원 |
| 매각기일 | 2026.07.08 |
① 권리 흐름 — 선순위 근저당은 이미 말소
말소기준은 2018.02.01 곡성축산업협동조합 근저당권 48,000,000원입니다. 2017.06.15 설정된 농협은행 근저당권 24,000,000원은 날짜상 앞서지만 2018.02.02 해지로 말소됐으므로 매수인에게 승계되지 않습니다. 말소기준 이후 설정된 애니원캐피탈대부 근저당권 26,000,000원은 웰릭스에프앤아이대부 주식회사로 이전됐고, 경매개시결정과 함께 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 시세 비교 — 최근 12개월 가격보다 13.4% 높다
동일 면적 75.18㎡의 실거래 8건 중 전체 평균은 150,625,000원입니다. 그러나 이 평균에는 2021~2022년의 155,000,000원~164,000,000원 거래가 포함돼 있습니다. 가격 판단에서는 최근 12개월 3건의 평균 139,333,333원과 최신 거래 138,000,000원을 우선해 보는 것이 타당합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 75.18㎡ | 2층 | 138,000,000원 |
| 2025.06 | 75.18㎡ | 4층 | 140,000,000원 |
| 2025.04 | 75.18㎡ | 2층 | 140,000,000원 |
| 2025.03 | 75.18㎡ | 1층 | 155,000,000원 |
| 2025.03 | 75.18㎡ | 1층 | 155,000,000원 |
| 2022.06 | 75.18㎡ | 3층 | 158,000,000원 |
| 2022.03 | 75.18㎡ | 3층 | 164,000,000원 |
| 2021.09 | 75.18㎡ | 1층 | 155,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 75.18㎡ | 3건 | 139,333,333원 |
현재 최저가이자 실질취득액인 158,000,000원은 최근 12개월 평균의 113.4%입니다. 최신 거래 138,000,000원보다도 20,000,000원 높습니다. 전체 실거래 평균과 비교해도 최저가는 104.9%이며, 최근 거래군이 이전 거래군보다 11.5% 하락한 흐름까지 겹칩니다.
③ 예상배당표 (매각가 158,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,012,000원 |
| 1. 농협은행주식회사 근저당 | 24,000,000원 | 24,000,000원 |
| 2. 곡성축산업협동조합 근저당 | 48,000,000원 | 48,000,000원 |
| 3. 애니원캐피탈대부 근저당 | 26,000,000원 | 26,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 56,988,000원 |
배당 시뮬레이션은 채권최고액을 기준으로 산정됐습니다. 농협은행 근저당은 2018.02.02 해지 말소가 등기돼 있어 현재 인수권리가 아닙니다. 실제 배당은 채권잔액, 배당요구, 당해세 및 최우선변제 여부에 따라 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지상 4층 건물 내 3층 305호이며, 연립주택으로 이용 중입니다. 사용승인일은 2016.12.16입니다.
- 주위환경. 학정리2구 마을회관 남서측 인근으로 연립주택·단독주택과 전·답 등 농경지가 함께 있는 읍소재지 내 농촌지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 남동측 근거리에 버스승강장이 있으며, 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로·토지. 부정형 평지의 연립주택 건부지로, 북동측 약 10미터 아스팔트 포장도로에 접합니다. 공시지가는 69,300원/㎡입니다.
- 설비. 기본 위생·급배수설비, 도시가스 개별난방, 승강기설비가 설치돼 있습니다.
- 규제. 도시지역·자연녹지지역·도시계획구역이며 가축사육제한구역과 곡성중앙초등학교 상대보호구역에 해당합니다. 공부와의 차이와 위반건축물은 없습니다.
- 환금성. 51세대 연립주택이고 최근 12개월 거래는 3건입니다. 최근 거래가격이 이전 거래군보다 11.5% 낮아진 만큼 매도기간과 가격 변동을 보수적으로 봐야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최근 시세를 기준으로 상한 설정. 전체 평균 150,625,000원보다 최근 12개월 평균 139,333,333원과 최신 거래 138,000,000원을 우선해 응찰가를 판단해야 합니다.
- 신건 고가 매수 경계. 실질취득액 158,000,000원은 최근 12개월 평균의 113.4%입니다. 현재 가격에는 최근 시세 대비 할인 효과가 없습니다.
- 점유자 확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 임대관계가 미상입니다. 전입세대, 점유자 신분, 보증금, 확정일자 및 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
- 말소 등기 원본 대조. 농협은행 근저당의 2018.02.02 해지 말소와 애니원캐피탈대부 근저당의 웰릭스에프앤아이대부 이전 관계를 등기 원본에서 재확인해야 합니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 126,400,000원, 2회 유찰 101,120,000원 구간을 최근 실거래와 비교해 자금계획을 세워야 합니다.
- 관리비·세금 확인. 체납 관리비의 공용부분과 당해세, 집행비용 변동분은 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 가격과 환금성이 문제다
등기상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다. 말소기준보다 앞선 농협은행 근저당권도 이미 해지 말소돼 권리 구조 자체는 복잡하지 않습니다. 그러나 권리가 정리된다는 사실이 가격 메리트를 만들어 주지는 않습니다.
현재 실질취득액 158,000,000원은 최근 12개월 평균 139,333,333원의 113.4%이고, 최신 거래 138,000,000원보다도 높습니다. 최근 거래 추세는 -11.5%이며 51세대 연립주택이라는 환금성 조건까지 감안해야 합니다. 확인된 임차인 신고가 없더라도 임대관계는 미상이므로 점유조사도 남아 있습니다. 결론은 권리는 통과, 신건 가격은 보류입니다. 현재 회차에서 싸게 취득하는 물건으로 평가하기 어렵습니다.
