광주지방법원 2025타경34669. 광주 광산구 신창동 신창2차부영아파트 205동 21층 2103호, 전유면적 84.7886㎡의 남향·계단식 아파트입니다. 소유자 김동현 씨는 2024.04.24 이 주택을 거래가 260,000,000원에 취득하면서 같은 날 한국스탠다드차타드은행 앞으로 채권최고액 187,200,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 현재 경매의 말소기준권리이고, 뒤이어 설정된 스마일캐피탈대부의 근저당권과 전세권, 경매개시결정은 매각으로 모두 소멸합니다.
등기에는 2005년부터 2018년까지 국민은행 근저당권이 여러 건 등장하지만, 각각 2013.07.05, 2016.06.24, 2017.04.26, 2024.04.24 말소된 이력이 확인됩니다. 따라서 과거 근저당의 최초 설정일만 보고 선순위 인수권리로 오인해서는 안 됩니다. 다만 예상배당 산정에는 이미 말소된 국민은행 근저당이 포함돼 있어, 등기 말소 이력과 배당 산정 사이의 불일치를 원본 서류로 반드시 재검증해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경34669 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 광산구 신창동 1270 신창2차부영아파트 205동 21층 2103호 |
| 도로명주소 | 광주광역시 광산구 신창로71번길 33 |
| 물건종류 / 전유면적 | 아파트 · 84.7886㎡ · 남향 · 계단식 · 22층 중 21층 |
| 소유자 | 김동현 (2024.04.24 거래가 260,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 278,000,000원 / 278,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 159,790,138원 |
| 매각기일 | 2026.07.08 |
① 권리 흐름 — 과거 근저당은 말소, 현재 권리는 후순위 소멸
② 임차인 분석 — 전입은 후순위, 보증금은 확인 필요
| 성명 | 사용관계 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 문동군 | 알수없음 | 2024.05.27 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
조사상 실제 임차인은 1명입니다. 문동군 씨의 전입신고일은 2024.05.27로, 말소기준권리 설정일인 2024.04.24보다 늦습니다. 따라서 전입신고만을 기준으로 한 대항력은 없고, 보증금이 낙찰자에게 승계되는 구조도 아닙니다. 다만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않아 배당관계와 실제 점유 형태는 매각물건명세서 및 현황조사 원본으로 보완해야 합니다.
③ 시세 비교 — 최근 평균보다 높은 신건 가격
신창2차부영은 1,344세대, 2005.09.02 사용승인 단지입니다. 비교표는 대상 면적과 일치하는 전용 84.79㎡의 2026년 3월~4월 실거래 12건입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 84.79㎡ | 4 | 281,000,000원 |
| 2026.04 | 84.79㎡ | 2 | 245,000,000원 |
| 2026.04 | 84.79㎡ | 11 | 294,000,000원 |
| 2026.04 | 84.79㎡ | 12 | 255,000,000원 |
| 2026.04 | 84.79㎡ | 1 | 224,000,000원 |
| 2026.03 | 84.79㎡ | 17 | 275,000,000원 |
| 2026.03 | 84.79㎡ | 17 | 254,000,000원 |
| 2026.03 | 84.79㎡ | 11 | 279,000,000원 |
| 2026.03 | 84.79㎡ | 15 | 258,500,000원 |
| 2026.03 | 84.79㎡ | 18 | 255,000,000원 |
| 2026.03 | 84.79㎡ | 5 | 253,000,000원 |
| 2026.03 | 84.79㎡ | 11 | 255,000,000원 |
| 최근 평균 | 84.79㎡ | 12건 | 260,708,333원 |
최근 실거래 범위는 224,000,000원~294,000,000원이고, 최근 12개월 평균은 260,708,333원입니다. 최신 거래는 2026.04의 281,000,000원이지만, 최저가 278,000,000원은 전체 최근 평균의 106.6%입니다. 일부 고가 거래와는 비슷한 수준이지만 평균적인 최근 거래보다 높은 가격이므로, 신건 최저가만 보고 ‘시세보다 저렴하다’고 평가할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 278,000,000원 산정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,692,000원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 국민은행 | 85,612,800,000원 | 273,308,000원 |
| 3. 을구 2번 근저당권 · 국민은행 | 54,400,000원 | 0원 |
| 4. 을구 4번 근저당권 · 국민은행 | 48,000,000원 | 0원 |
| 5. 을구 5번 근저당권 · 국민은행 | 70,400,000원 | 0원 |
| 6. 을구 8번 근저당권 · 국민은행 | 147,600,000원 | 0원 |
| 7. 을구 10번 근저당권 · 한국스탠다드차타드은행 | 187,200,000원 | 0원 |
| 8. 을구 11번 근저당권 · 스마일캐피탈대부 | 22,500,000원 | 0원 |
| 9. 을구 12번 전세권 · 스마일캐피탈대부 | 5,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
산정상 총 채권액은 86,147,900,000원, 채권자 배당액은 273,308,000원, 미배당액은 85,874,592,000원, 소유자 잔여액은 0원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 수문초등학교 남서측 인근에 위치하며, 부근은 아파트단지·단독주택·근린상가·학교 등으로 이루어진 아파트지대입니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 간선도로가 있어 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 기타지붕 22층 건물의 21층으로, 외벽은 몰탈 위 페인팅, 내벽은 벽지 및 타일, 창호는 샷시창호입니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·승강기·소화전·주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 사다리형 평지의 아파트 건부지이며 단지 동측으로 차량 진입로가 개설돼 있습니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·택지개발지구·제1종지구단위계획구역 등에 포함되고, 공시지가는 963,600원/㎡입니다.
- 단지 규모. 신창2차부영은 1,344세대이며 2005.09.02 사용승인된 단지입니다.
- 물건 상태. 아파트로 이용 중이고 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최신 등기 재확인. 국민은행 근저당권의 말소 여부와 한국스탠다드차타드은행 근저당권의 현재 권리관계를 최신 등기사항전부증명서로 대조하세요.
- 배당 산정 불일치 확인. 말소된 과거 근저당이 예상배당에 포함돼 있으므로 채권계산서·배당요구 내역·매각물건명세서 원본을 함께 확인하세요.
- 점유자 확인. 문동군 씨의 보증금, 확정일자, 배당요구 여부와 실제 점유 부분 및 임대차계약 존재 여부를 확인하세요.
- 가격 기준. 최저가 278,000,000원은 최근 평균 260,708,333원의 106.6%입니다. 최신 거래 281,000,000원 한 건만으로 가격 메리트를 단정하지 마세요.
- 개별 상태 점검. 21층 남향 물건의 내부 관리상태, 수리 필요성, 조망과 소음 등을 현장 확인해 실거래 편차를 반영하세요.
- 체납 확인. 관리비와 조세 관련 체납 여부를 관리주체와 관련 원본 서류를 통해 확인하세요.
맺으며 — 권리는 소멸형, 가격과 배당자료는 보수적으로
이 물건의 현재 등기 구조는 말소기준권리 이후의 권리가 소멸하는 형태입니다. 조사상 임차인 문동군 씨도 말소기준일 이후 전입해 대항력이 없으므로 매수인 인수액은 0원입니다. 권리 인수만 놓고 보면 비교적 단순합니다.
그러나 신건 최저가 278,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 260,708,333원의 106.6%입니다. 최신 거래 281,000,000원과 비슷한 수준이지만 최근 평균보다 높은 만큼 확실한 경매 할인으로 보기는 어렵습니다. 더구나 예상배당에는 등기상 이미 말소된 과거 국민은행 근저당이 포함돼 있습니다. 결론은 “인수는 0원, 가격은 보류, 배당자료는 재검증”입니다. 권리의 단순함보다 신건 가격과 원본 서류 사이의 일치 여부가 이 사건의 핵심입니다.
