광주지방법원 2025타경34743. 광주 서구 치평동 갤러리303 제103동 3층 303호 아파트입니다. 소유자 박종순은 2015년 10월 7일 이 물건을 거래가 448,000,000원에 취득했습니다. 등기부에는 여러 근저당 이력이 남아 있지만, 2011년 광주은행 근저당은 2015년에, 제이티캐피탈과 에스피씨캐피탈 근저당은 각각 2018년과 2019년에 말소됐고, 월산농업협동조합의 기존 근저당 3건도 2023년 12월 1일 모두 말소됐습니다.
따라서 실제 말소기준은 같은 날 새로 설정된 광주중부신용협동조합 채권최고액 792,000,000원의 근저당입니다. 이후 설정된 광주광역시 서구 압류, 오케이저축은행과 광주신용보증재단 가압류, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 조사된 점유자 조영철의 전입일도 말소기준보다 늦은 2025년 2월 13일이므로 대항력은 없습니다. 권리상 매수인이 인수할 금액은 0원이지만, 가격은 별개의 문제입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경34743 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 서구 치평동 1330 갤러리303 제103동 제3층 제303호 |
| 물건종류 / 대상면적 | 집합건물(아파트) · 164.89㎡ · 철근콘크리트구조 15층 중 3층 |
| 단지 | 갤러리303 · 364세대 · 2010.05.20 준공 |
| 소유자 | 박종순 (2015.10.07 거래가 448,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 784,000,000원 / 784,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 권나영 / 65,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.08 |
① 권리 흐름 — 과거 담보는 말소, 2023년 근저당이 기준
② 점유자 분석 — 대항력은 없지만 보증금 확인 필요
조사된 점유자는 조영철 1명입니다. 전입일은 2025년 2월 13일로 말소기준일 2023년 12월 1일보다 늦어 대항력이 없습니다. 다만 점유 부분과 사용관계, 보증금, 확정일자가 확인되지 않아 실제 임대차관계와 배당요구 여부는 원본 서류 및 현장조사로 확인해야 합니다.
| 점유자 | 사용관계 | 전입일 | 보증금 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 조영철 | 알 수 없음 | 2025.02.13 | 미상 / 미상 | 없음 | 미확인 | 해당 없음 |
③ 시세 비교 — 최근 평균보다 1억50만원 높다
갤러리303의 비교 거래는 전용 152.23㎡부터 175.31㎡까지이며, 대상 비교면적은 164.89㎡입니다. 전체 12건 평균은 689,166,666원이지만, 가격 판단에는 더 최근 구간을 우선해야 합니다. 최근 12개월 10건 평균은 683,500,000원, 최신 거래는 2026년 4월 775,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 167.91㎡ | 11 | 775,000,000원 |
| 2026.03 | 152.23㎡ | 12 | 700,000,000원 |
| 2026.03 | 152.23㎡ | 15 | 630,000,000원 |
| 2026.02 | 175.31㎡ | 8 | 800,000,000원 |
| 2025.10 | 152.23㎡ | 10 | 670,000,000원 |
| 2025.10 | 152.23㎡ | 10 | 670,000,000원 |
| 2025.10 | 152.23㎡ | 14 | 620,000,000원 |
| 2025.09 | 152.23㎡ | 2 | 630,000,000원 |
| 2025.09 | 152.23㎡ | 9 | 680,000,000원 |
| 2025.05 | 152.23㎡ | 3 | 660,000,000원 |
| 2025.04 | 159.19㎡ | 14 | 740,000,000원 |
| 2025.03 | 159.19㎡ | 15 | 695,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 10건 | 683,500,000원 |
신건 최저가이자 실질취득액인 784,000,000원은 최근 12개월 평균보다 100,500,000원 높고, 비율로는 114.7%입니다. 최신 거래 775,000,000원과 비교해도 9,000,000원 높습니다. 전체 평균 대비로도 113.8%지만, 과거 거래가 섞인 전체 평균보다 중요한 신호는 최근 구간 가격이 이전 구간보다 4.7% 하락했다는 점입니다.
④ 예상배당표 (매각가 784,000,000원·채권최고액 기준 상한 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 10,240,000원 |
| 1. 근저당 · 광주중부신용협동조합 | 792,000,000원 | 773,760,000원 |
| 2. 압류 · 서구(광주광역시) | 미상 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주식회사오케이저축은행 | 308,911,487원 | 0원 |
| 4. 강제경매 신청 · 권나영 | 65,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 광주신용보증재단 | 55,320,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
등기부상 이미 말소된 광주은행·월산농업협동조합·제이티캐피탈·에스피씨캐피탈의 과거 근저당은 현재 배당·인수 대상에서 제외했습니다. 위 표는 광주중부신용협동조합 근저당의 실제 잔액이 아니라 채권최고액을 기준으로 한 상한 가정입니다. 실제 채무잔액, 당해세, 최우선변제 여부에 따라 후순위 배당은 달라질 수 있으나 매수인 인수액은 0원으로 분석됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 김대중컨벤션센터 서측 인근으로, 주변에 아파트·호텔·업무시설·전시장·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철역이 있어 일반적인 교통수단 이용은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 15층 건물 중 3층이며, 위생·급배수·소방·엘리베이터·도시가스·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 단지 동측으로 왕복 8차선 포장도로, 남측으로 왕복 2차선 포장도로에 접합니다.
- 토지. 2필 일단의 부정형 평지로 아파트 및 근린생활시설 건부지로 이용 중이며, 공시지가는 1,135,000원/㎡입니다.
- 규제. 준주거지역·도시지역·지구단위계획구역·제1종지구단위계획구역·비행안전제5구역 등에 포함되거나 저촉됩니다.
- 환금성. 364세대 단지에서 비교 거래 12건이 확인되지만, 최근 구간 가격이 이전 구간보다 4.7% 낮아 가격 하락 흐름을 반영한 응찰가 설정이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소등기 재확인. 을구 1·2·4·5·8·9번 근저당의 말소 여부와 현재 존속하는 을구 11번 근저당을 등기부 원본에서 다시 대조하세요.
- 점유관계 확인. 조영철의 현재 점유 여부, 점유 부분, 임대차계약서, 보증금, 확정일자 및 배당요구 여부를 확인하세요.
- 신건 고가 경계. 실질취득 784,000,000원은 최근 12개월 평균보다 100,500,000원 높고 최신 거래보다도 9,000,000원 높습니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세 -4.7%를 반영해 과거 전체 평균이 아니라 입찰 직전 최신 거래를 기준으로 상한가를 재산정하세요.
- 명도 비용. 대항력은 없더라도 실제 점유자가 있다면 인도명령·이사 협의에 필요한 기간과 비용을 반영하세요.
- 세금·관리비. 압류 관련 체납액, 당해세 및 공용부분 관리비 체납 여부를 별도로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·실거래 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”만으로는 부족하다
이 물건은 등기 흐름을 정확히 읽으면 과거 근저당들이 이미 말소됐고, 2023년 12월 1일 광주중부신용협동조합 근저당 이후 권리만 매각으로 정리되는 구조입니다. 점유자의 전입도 말소기준 이후라 대항력이 없어 권리상 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 신건 실질취득액 784,000,000원은 최근 12개월 평균 683,500,000원의 114.7%이며, 2026년 4월 최신 거래 775,000,000원보다도 높습니다. 최근 가격 흐름마저 -4.7%이므로 현재 회차에서는 가격 가점을 줄 수 없습니다. 권리는 통과, 점유관계는 확인, 가격은 보류. 이 물건은 인수 위험보다 신건 고가 매수 위험을 먼저 경계해야 합니다.
