광주지방법원 2025타경34752. 광주광역시 서구 양동 5-271 소재 단독주택과 토지를 일괄매각하는 사건입니다. 등기부에는 근저당이나 압류가 앞서 있지 않고, 2025.12.31. 상록수제일차유동화전문 유한회사의 강제경매개시결정이 말소기준으로 산정됐습니다. 신청채권자의 청구금액은 29,937,666원이며, 현재 최저가 63,261,500원을 기준으로 집행비용과 청구금액을 배당하고도 소유자에게 잔여금이 발생하는 구조입니다.
등기권리 흐름은 비교적 단순하지만 물건 자체는 단순하지 않습니다. 공부상 주택·시멘트기와지붕인 건물이 현황에서는 상업용·강판지붕으로 이용되고 있고, 제시외 건물도 매각에 포함됩니다. 특히 인접지 침범 여부와 정확한 소재를 확인하려면 지적측량이 필요하다고 명시돼 있어, 최저가만 보고 바로 가격 메리트를 판단하기보다 경계·점유·이용 상태를 먼저 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경34752 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 서구 양동 5-271 · 광주광역시 서구 천변좌로254번길 7-3 |
| 물건종류 / 이용상태 | 단독주택 + 토지 · 공부상 주택, 현황 상업용 |
| 건물 구조 | 목조 강판지붕 단층 · 공부상 시멘트기와지붕 · 사용승인일 미상 |
| 토지 | 대 33.1㎡ · 일반상업지역 · 공시지가 860,500원/㎡ · 주상기타 |
| 현재 소유자 | 설장수 (2026.01.16. 증여) |
| 감정가 / 최저가 | 63,261,500원 / 63,261,500원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 상록수제일차유동화전문 유한회사 / 29,937,666원 |
| 매각기일 | 2026.07.08 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수액은 0원
등기상 별도의 선순위 근저당·압류 없이 2025.12.31. 강제경매개시결정이 말소기준으로 산정됐습니다. 이후 2026.01.16. 설장수에게 증여로 소유권이 이전됐지만, 매각이 완료되면 낙찰자가 소유권을 취득하는 구조이며 별도의 인수 권리로 계산되지 않습니다. 예상배당표상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 판단 — 최저가보다 ‘실질취득과 현장비용’이 기준
현재 확인된 인수액이 0원이므로 각 회차의 실질취득액은 해당 회차 매각가격과 같습니다. 다만 동일 용도의 최근 실거래 비교 없이 63,261,500원이 시세보다 저렴하다고 단정할 근거는 없습니다. 제시외 건물, 경계 측량, 공부와 현황의 차이, 점유관계 확인에 필요한 비용과 시간을 함께 반영해야 합니다.
| 회차 | 매각가격 | 매수인 인수 | 실질취득 | 신청채권 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 63,261,500원 | 0원 | 63,261,500원 | 0원 | 31,785,127원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 50,609,200원 | 0원 | 50,609,200원 | 0원 | 19,360,568원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 40,487,360원 | 0원 | 40,487,360원 | 0원 | 9,420,922원 |
③ 예상배당표 (매각가 63,261,500원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,538,707원 |
| 1. 경매개시결정 · 상록수제일차유동화전문 유한회사 | 29,937,666원 | 29,937,666원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 31,785,127원 |
현재 회차에서는 신청채권자 청구금액 29,937,666원이 전액 배당되고, 소유자에게 31,785,127원이 남는 것으로 추정됩니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당과 잔여금은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광역시 서구 양동 소재 양동시장 내에 위치하며, 주위는 점포와 단독주택 등이 소재하는 시장지대입니다.
- 교통. 인근까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 지하철역과 시내버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 공부상 주택이지만 현황은 상업용으로 이용 중입니다.
- 건물. 목조 강판지붕 단층 건물로 외벽은 치장벽돌쌓기 등, 내벽은 페인트·벽지 등, 바닥은 장판 등, 창호는 섀시창호 마감입니다.
- 토지. 지목은 대, 면적은 33.1㎡이며 평지·세로장방 형태, 도로접면은 세로한면(불)입니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·전통상업보존구역·중점경관관리구역에 해당합니다.
- 환금성. 소규모 토지와 상업용 현황, 공부와 현황의 차이, 제시외 건물과 측량 필요사항이 함께 있어 매수층과 활용 가능성이 확인 결과에 따라 달라질 수 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 지적측량. 제시외 건물의 인접지 침범 여부와 정확한 소재를 파악하기 위해 지적측량이 필요합니다.
- 일괄매각 범위. 토지·건물과 제시외 건물이 함께 매각되므로 실제 포함 범위와 구조를 현장에서 대조하세요.
- 공부·현황 차이. 공부상 주택·시멘트기와지붕과 현황 상업용·강판지붕의 차이를 확인하고 활용 계획에 반영하세요.
- 점유·임대차. 확인된 임차인은 없지만 임대관계가 미상입니다. 현장 점유자와 영업 여부, 인도 협의 가능성을 확인하세요.
- 도로·경계. 토지의 도로접면이 세로한면(불)로 기재돼 있으므로 실제 출입 상태와 경계를 확인하세요.
- 세금·우선변제. 예상배당에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 관련 원본을 확인하세요.
- 가격 상한. 인수액은 0원이지만 실거래 비교 없이 최저가가 싸다고 단정하지 말고, 측량·정비·명도 가능 비용을 응찰가에서 차감하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현장 상태를 직접 대조한 뒤 입찰 여부를 결정하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만 물건은 단순하지 않다
이 사건은 등기만 보면 매수인 인수액 0원의 단순한 구조입니다. 신청채권자의 청구금액도 현재 최저가와 1회·2회 유찰 시나리오에서 모두 전액 배당되는 것으로 계산됩니다. 그러나 투자 판단의 중심은 배당표가 아니라 현황 상업용 이용, 공부와 다른 지붕, 제시외 건물, 지적측량 필요, 임대관계 미상입니다.
따라서 결론은 권리는 검토 가능, 가격 평가는 보류, 현장 확인은 필수입니다. 최저가 63,261,500원에 인수액 0원을 더한 실질취득액도 63,261,500원이지만, 이를 곧바로 시세보다 저렴하다고 볼 수는 없습니다. 측량 결과와 점유관계, 실제 사용 가능 범위가 확인된 뒤에야 적정 응찰가를 정할 수 있는 물건입니다.
