118,819,000원
춘천지방법원 2025타경298. 양양군 강현면 중복리 145-4 토지와 근린생활시설을 일괄 매각하는 사건입니다. 토지는 425㎡이고, 감정평가상 기호 2·3 건물은 모두 근린생활시설로 이용 중입니다. 건물은 경량철골구조 판넬경사지붕 단층이며, 제시외 건물과 토지 위 석축·바닥포장·조경수·수도설비 등이 매각·평가 범위에 포함됩니다.
말소기준권리는 2024년 2월 27일 설정된 강현농업협동조합 근저당권 132,000,000원입니다. 그 뒤 설정된 최영만의 근저당권 2건과 김청재의 근저당권, 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 제공된 배당 추정에서는 매수인이 떠안을 금액이 0원으로 계산됩니다. 다만 임차인 신고 내역과 별개로 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있어, 실제 점유자와 사업장 사용관계는 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경298 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 양양군 강현면 중복리 145-4 주1동 도로명주소: 강원특별자치도 양양군 강현면 복골길201번길 38 |
| 물건종류 / 이용 | 대지 + 토지 · 기호 2·3 건물 공히 근린생활시설로 이용 중 |
| 토지 | 425㎡ · 지목 대 · 평지 · 세로장방 · 세로한면(가) |
| 건물 구조 | 경량철골구조 판넬경사지붕 단층 · 징크판넬 외벽 · 인테리어 및 타일 내벽 · 샷시 창호 |
| 소유자 | 손서은 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 242,488,500원 / 118,819,000원 (2회 유찰·감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 강현농업협동조합 / 113,067,100원 |
| 매각기일 | 2026.07.08 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 석축·바닥포장·조경수·수도설비 등 토지가치에 포함 |
① 권리 흐름 — 후순위 근저당은 소멸
2024년 2월 27일 강현농업협동조합 근저당권이 말소기준입니다. 이후 최영만 명의의 75,000,000원 근저당권과 65,000,000원 근저당권, 김청재 명의의 65,000,000원 근저당권은 모두 후순위로 매각 시 소멸합니다. 2024년 12월 최영만이 신청했던 임의경매는 취하되어 이미 말소됐고, 현재는 강현농업협동조합이 신청한 2025타경298 사건이 진행된 구조입니다.
② 가격 판단 — 감정가 49%가 곧 시세 49%는 아니다
현재 최저매각가는 118,819,000원으로 감정가 242,488,500원의 49%입니다. 그러나 농촌지대의 토지·근린생활시설은 토지 형상, 도로 조건, 건물 상태, 영업 가능성에 따라 가격 편차가 커서 감정가 대비 할인율만으로 저가 여부를 판단하기 어렵습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 총 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰(49%) | 118,819,000원 | 116,355,534원 | 220,644,466원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 83,173,300원 | 81,276,181원 | 255,723,819원 | 0원 |
| 4회 유찰 시(24%) | 58,221,310원 | 56,773,326원 | 280,226,674원 | 0원 |
현재 회차 추정에서는 신청채권자 청구액 113,067,100원이 충족되는 시나리오지만, 한 차례 더 유찰될 경우 신청채권자 역시 전액을 회수하지 못하는 구조입니다. 유찰이 이어질수록 채권자의 미배당은 커지지만, 각 시나리오에서 계산된 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 118,819,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,463,466원 |
| 1. 근저당 · 강현농업협동조합 | 132,000,000원 | 116,355,534원 |
| 2. 근저당 · 최영만 | 75,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 최영만 | 65,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 김청재 | 65,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 합계 337,000,000원 중 채권자 예상배당은 116,355,534원이며, 총 미배당은 220,644,466원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 실제 확정채권액과 배당순위에 따라 달라질 수 있습니다.
④ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 상복리마을회관 남동측 인근으로, 주변은 전·답 등 농경지와 단독주택, 펜션 등이 소재하는 농촌지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진입은 가능하며, 대체로 개별 운송수단을 이용해 출입하는 입지입니다.
- 건물 이용. 기호 2·3 건물은 모두 근린생활시설로 이용 중이며, 기본적인 위생설비가 설치돼 있습니다.
- 토지 조건. 지목은 대, 면적은 425㎡이며 평지·세로장방형·세로한면(가) 조건입니다. 개별공시지가는 67,800원/㎡입니다.
- 용도지역. 보전관리지역·자연취락지구이며 가축사육제한구역, 진입표면구역, 비행안전구역, 비행안전제5구역에 포함됩니다.
- 경계 조건. 하천 및 하천구역과 접하는 것으로 표시돼 있어 토지이용계획과 실제 경계를 확인해야 합니다.
- 공부·위반. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표기는 없습니다.
- 환금성. 농촌지대의 토지·근린생활시설로 아파트처럼 표준화된 물건이 아니며, 영업 활용도와 현장 수요가 매각 가능 가격에 큰 영향을 미칩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 임대관계가 미상이므로 현장 방문을 통해 실제 영업자·점유자와 임대차계약, 사업자등록 여부를 확인하세요.
- 매각 범위 대조. 일괄매각·제시외 건물 포함 물건입니다. 등기부 표시 주1동, 공동담보에 기재된 토지와 주2동, 감정평가상 기호 2·3 및 제시외 건물의 포함 범위를 매각물건명세서와 감정평가서 원본에서 대조하세요.
- 토지 경계 확인. 석축·바닥포장·조경수·수도설비가 토지가치에 포함돼 있으므로 현황 경계와 인접 토지 침범 여부를 확인하세요.
- 이용 제한 검토. 보전관리지역·자연취락지구와 비행안전·진입표면 규제가 향후 증축, 용도변경, 개발계획에 미치는 영향을 확인하세요.
- 하천 접면 확인. 하천·하천구역 접함 표기를 토지이용계획확인서와 지적도에서 재확인하세요.
- 수익가치 검증. 감정가 대비 49%만 보지 말고 인근 근린생활시설 매매사례, 실제 임대료, 공실 가능성, 건물 보수비를 함께 산정하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 원본과 현장 상태를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 가격 검증 완료”
이 사건의 등기상 핵심은 명확합니다. 2024년 2월 27일 강현농업협동조합 근저당권이 말소기준이고, 후순위 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 예상 인수액도 0원입니다.
그러나 물건 자체는 토지와 근린생활시설, 제시외 건물을 함께 매각하는 개별성이 큰 물건입니다. 감정가의 49%까지 내려왔다는 사실만으로 가격 메리트를 확정할 수 없고, 임대관계도 미상입니다. 권리는 비교적 단순하지만, 가격·점유·매각 범위·토지이용 제한은 현장 확인이 필요한 사건입니다. 결론은 등기상 인수는 0원, 가격 판단은 보류입니다.
