의정부지방법원 2024타경7754. 파주시 문발동 619-9의 토지와 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 감정평가 이용상태는 단독(다가구)주택이고, 토지는 239.6㎡입니다. 현재 최저매각가는 543,540,000원으로 감정가 1,109,264,000원의 49% 수준까지 내려왔습니다. 가격만 보면 두 차례 유찰 효과가 크게 나타났지만, 이 물건은 단순히 유찰률만 보고 접근할 구조가 아닙니다.
권리의 기준점은 2013.12.30. 수산업협동조합중앙회 근저당권입니다. 이후 설정된 박재호 근저당, 카드사 가압류, 파주시·국민건강보험공단·국세 압류, 현재 경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 구조로 정리되어 있습니다. 현재 회차 배당표에서는 채권자 배당 후 소유자에게도 19,667,691원이 남고, 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2024타경7754 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 문발동 619-9 · 경기도 파주시 꽃창포길 619-9 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 단독(다가구)주택으로 이용중 |
| 토지 | 대 · 239.6㎡ · 평지 · 세로장방 · 소로한면 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 3층 · 사용승인 2013.12.06. |
| 소유자 | 김채숙 |
| 감정가 / 최저가 | 1,109,264,000원 / 543,540,000원 (2회 유찰) |
| 청구액 | 182,810,235원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸 구조
말소기준권리는 2013.12.30. 설정된 수산업협동조합중앙회 근저당권입니다. 등기상 채권최고액은 최초 364,800,000원이고, 이후 변경등기에는 261,200,000원이 기재되어 있습니다. 2022.05.11. 박재호 근저당권 120,000,000원, 2023년 카드사 가압류, 2023.10.10. 파주시 압류, 2024.10.30. 국민건강보험공단 압류, 2025.10.16. 국세 압류 및 현재 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각 소멸 대상입니다.
② 임차인 — 대다수 후순위지만 ‘미상’ 한 건은 별도 확인
| 임차인 / 점유자 | 호수·범위 | 전입 / 주민등록 | 보증금 | 대항력 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박시연 | 101호 | 2020-11-11 | 미상 | 없음 | 확인 필요 |
| 박근덕 | 102호 | 2021-03-03 | 미상 | 없음 | 확인 필요 |
| 이장원 | 201호 | 2018-11-02 | 미상 | 없음 | 확인 필요 |
| 김민규 | 202호 | 2014-03-11 | 미상 | 없음 | 확인 필요 |
| 유정실 | 203호 | 2021-11-01 | 미상 | 없음 | 2024-12-30 |
| 선유성 | 204호 | 2015-09-21 | 미상 | 없음 | 확인 필요 |
| 구범서 | 302호 | 2020-04-28 | 미상 | 없음 | 2024-12-20 |
| 이재원 | 401호 | 2018-07-25 | 미상 | 없음 | 확인 필요 |
| 고병화 | 402호 | 2022-03-03 | 미상 | 없음 | 2025-07-07 |
| 김태훈 | 3층 중 35㎡ | 2020-03-30 | 60,000,000원 | 없음 | 2023-05-23 |
| 김영욱 | 4층 중 40㎡ | 2021-09-13 | 50,000,000원 | 없음 | 2024-07-01 |
| 백세이 | 3층 중 31.88㎡ | 2023-01-30 | 25,000,000원 | 없음 | 2025-04-29 |
| 임차권자 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 확인 필요 |
확인된 점유자와 임차권등기자는 대부분 말소기준일인 2013.12.30. 이후 전입이므로 대항력이 없는 후순위 임차관계로 정리됩니다. 김태훈 60,000,000원, 김영욱 50,000,000원, 백세이 25,000,000원의 임차권등기도 모두 말소기준권리 이후입니다.
③ 예상배당표 (매각가 543,540,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,835,400원 |
| 1. 근저당 · 수산업협동조합중앙회 | 364,800,000원 | 364,800,000원 |
| 2. 근저당 · 박재호 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 23,476,602원 | 23,476,602원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 우리카드 | 7,760,307원 | 7,760,307원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 19,667,691원 |
현재 회차에서는 채권총액 516,036,909원이 모두 배당되는 계산이며, 소유자 잔여액은 19,667,691원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제가 반영되면 실제 배당순서와 금액은 달라질 수 있습니다.
④ 가격 — 싸다고 단정할 시세 근거는 없다
현재 최저가는 감정가의 49%까지 낮아졌습니다. 그러나 동일 용도·인근 실거래 평균이나 최신 거래값은 제시되어 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 ‘시세보다 싸다’거나 가격 메리트가 충분하다고 단정할 수 없습니다. 특히 다가구주택은 임대수익, 실제 가구수, 위반건축물 상태, 토지·건물 가치, 명도 비용에 따라 매수자가 체감하는 가치 차이가 큽니다.
⑤ 위반건축물 — 이 사건의 가장 큰 물리적 리스크
매각물건명세서 비고에는 이 건물이 일반건축물대장상 위반건축물로 등재되어 있으며, 파주시청 관련부서 확인 결과 2~3층 가구수 증가, 옥탑층 증축으로 원상복구 시정명령 및 이행강제금 부과조치 등을 받고 있는 것으로 조사됐다고 기재되어 있습니다.
⑥ 입지·토지 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 파주시 문발동 ‘달맞이공원’ 남측 인근으로, 단독·다가구주택 및 각종 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입과 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가되었습니다.
- 토지. 대 239.6㎡, 평지·세로장방·소로한면입니다. 공시지가는 1,338,000원/㎡입니다.
- 계획. 제2종일반주거지역·제1종지구단위계획구역이며 중로3류에 접합니다.
- 기타 제한. 가축사육제한구역·하수처리구역·토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 설비. 위생·급배수설비와 도시가스 난방설비가 되어 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 미상 임차권자 확인. 전입일·보증금이 확인되지 않은 임차권자의 실제 점유, 전입, 보증금과 권리신고 여부를 원본으로 확인하세요.
- 다가구 전체 점유현황 대조. 101호부터 402호 및 임차권등기 범위가 복수이므로 실제 호실 구성과 점유자를 현장에서 대조해야 합니다.
- 위반건축물 조사. 2~3층 가구수 증가와 옥탑층 증축의 정확한 면적, 시정명령 내용과 이행강제금 상태를 확인하세요.
- 세금 확인. 파주시·국민건강보험공단·국세 압류가 있어 당해세 여부와 배당 우선순위를 확인하세요.
- 토지거래허가구역 확인. 토지가 토지거래계약에관한허가구역에 포함되어 있으므로 적용 여부와 절차를 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가 대비 49%라는 이유만으로 저가라고 판단하지 말고 인근 다가구 매매·임대수익 자료를 별도로 확인하세요.
맺으며 — “49% 할인”보다 먼저 볼 것은 현황이다
현재 최저가는 543,540,000원으로 감정가 1,109,264,000원의 49%까지 내려왔고, 배당표상 매수인 인수액도 0원입니다. 하지만 이 숫자만으로 입찰 난도가 낮다고 보기는 어렵습니다. 여러 호실에 점유자가 있고, 일부 임차권등기가 존재하며, 전입일·보증금이 확인되지 않은 임차권자도 있습니다. 무엇보다 건축물대장상 2~3층 가구수 증가와 옥탑층 증축에 따른 위반건축물 문제가 확인됩니다. 등기 권리는 비교적 정리되어 있지만, 현황 리스크는 남아 있습니다. 이 사건은 가격 할인율보다 임차관계와 건축행정 리스크를 먼저 해소한 뒤 응찰가를 판단해야 합니다.
