의정부지방법원 2024타경7754. 경기도 파주시 문발동 619-9에 위치한 철근콘크리트구조 3층 다가구주택과 토지입니다. 토지면적은 239.6㎡, 사용승인일은 2013.12.06입니다. 감정서상 단독(다가구)주택으로 이용되고 있으며, 제시외 건물을 포함한 일괄매각 대상입니다. 소유자는 김채숙으로 확인됩니다.

등기부상 말소기준은 2013.12.30 수산업협동조합중앙회 근저당권입니다. 이후 설정된 근저당권, 가압류, 압류 및 임차권등기는 원칙적으로 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 주택 전체에 다수의 임대차관계가 존재하는 만큼, 등기상 권리 소멸과 점유자 인도·보증금 반환 문제가 동일한 것은 아닙니다.

특히 이 사건은 가격보다 건축법상 위반사항의 해소 가능성, 각 호실의 실제 점유관계, 임대차 보증금, 체납세금의 배당순위를 먼저 확인해야 합니다. 최저가가 감정가의 약 34%까지 떨어졌다는 사실만으로 투자 매력을 인정하기는 어렵습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 2013년 근저당

권리의 핵심은 2013.12.30 설정된 수산업협동조합중앙회 근저당권입니다. 이 근저당권이 말소기준으로 작용하며, 그 이후 설정된 박재호 근저당권과 카드사 가압류, 후순위 압류 및 주택임차권등기는 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다.

다만 최초 근저당권의 채권최고액은 364,800,000원이었으나, 2016.01.18 295,920,000원, 2020.02.18 261,200,000원으로 변경된 이력이 있습니다. 아래 예상배당은 최초 채권최고액인 364,800,000원을 사용하므로, 실제 배당순위와 채권액을 확정한 결과로 해석해서는 안 됩니다. 특히 신청채권액과 실제 피담보채권액은 구분해야 합니다.

② 임차인 분석 — 실제 점유자와 보증금 확인이 핵심

임차관계에 관한 기재는 총 13건입니다. 이 중 성명이 확인된 임차인·점유자는 12명이고, 별도로 인적사항이 특정되지 않은 임차권자 기재가 있습니다. 임차보증금이 확인되는 등기상 임차권자는 김태훈·김영욱·백세이 3명이며, 확인된 보증금 합계는 135,000,000원입니다. 나머지 점유자의 보증금이 확인되지 않았으므로 이를 전체 임대차보증금으로 보아서는 안 됩니다.

확인된 전입일은 모두 말소기준일인 2013.12.30 이후입니다. 해당 날짜만을 기준으로 보면 선순위 대항력은 인정되지 않는 것으로 분류되지만, 보증금·확정일자·임대차관계가 불명확한 점유자에 대해서는 실제 점유와 권리관계를 추가 조사해야 합니다.

호실 정보에도 확인할 부분이 있습니다. 401호에는 이재원과 김영욱이 각각 기재되어 있고, 4층 호실로 표시된 점유자도 있지만 감정서의 건물 구조는 지상 3층으로 설명되어 있습니다. 이는 옥탑층 증축 및 가구 수 증가라는 위반사항과 함께, 실제 건물의 층별 구획·호실 표시·점유관계를 현장에서 대조해야 할 사유입니다.

과거 김재을 명의의 주택임차권등기도 있습니다. 보증금은 70,000,000원, 등기일은 2020.02.10이었으나 2020.05.21 말소됐습니다. 따라서 현재 유효한 임차권등기 보증금 135,000,000원에 해당 금액을 추가로 합산하지 않습니다.

③ 예상배당표 (매각가 380,478,000원 가정)

최저매각가 그대로 낙찰된다는 가정의 배당 추정입니다. 집행비용 6,126,692원을 먼저 차감하고, 선순위 근저당권에 364,800,000원을 배당하면 박재호 근저당권에는 9,551,308원만 배당되는 계산입니다. 카드사 가압류 채권에는 배당 여력이 없으며, 소유자 잔여금도 없습니다.

위 배당 가정에서 채권자 총 청구액은 516,036,909원, 채권자 예상 배당액은 374,351,308원, 미배당액은 141,685,601원입니다. 이 미배당액은 채권자에게 지급되지 못하는 금액으로, 매수인의 인수액과 동일한 개념이 아닙니다. 계산상 매수인 인수액은 0원이지만 미상 임대차와 세금 관련 사항은 별도 검증이 필요합니다.

④ 유찰 시나리오 — 가격 하락과 위험 감소는 다르다

현재 최저가 380,478,000원은 감정가의 약 34.3%입니다. 이후 추가 유찰을 가정한 예상 최저가와 미배당액은 다음과 같습니다.

여기서 중요한 것은 입찰가가 낮아져도 위반건축물 문제와 다수 점유자의 명도 문제는 사라지지 않는다는 점입니다. 경매 절차에서 말소되는 채권의 미배당액은 원칙적으로 매수인이 별도로 갚는 구조가 아니지만, 건축법상 원상복구 비용과 향후 이행강제금 위험, 인도 비용 및 취득 부대비용은 별도의 경제적 부담으로 남을 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 파주시 문발동의 달맞이공원 남측 인근입니다. 주변에는 단독·다가구주택 및 근린생활시설이 혼재하며, 주위환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 출입과 접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 있습니다. 감정평가상 전반적인 교통 여건은 보통 수준입니다.
• 건물. 2013.12.06 사용승인된 철근콘크리트구조 3층 건물이며, 위생·급배수설비와 도시가스 난방설비 등이 설치되어 있습니다.
• 토지. 면적 239.6㎡, 지목 대, 평지이며 세로장방형으로 기재되어 있습니다. 제2종일반주거지역 및 제1종지구단위계획구역에 속합니다.
• 도시계획. 중로3류(폭 12m~15m)에 접하며, 가축사육제한구역, 하수처리구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 관련 사항이 표시되어 있습니다. 토지 취득 및 이용 과정의 적용 제한을 확인해야 합니다.
• 환금성. 다가구주택과 토지의 일괄매각으로, 개별 호실을 구분 소유하는 아파트와 구조가 다릅니다. 여기에 건축물 위반사항과 다수 임대차관계가 있어, 향후 매수자 확보 및 금융기관 담보평가 과정에서 불리하게 작용할 수 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 위반건축물 시정 범위. 파주시청 건축 관련 부서에서 2~3층 가구 수 증가와 옥탑층 증축에 대한 원상복구 명령 내용, 시정 여부, 이행강제금 부과·납부 및 향후 부과 가능성을 확인해야 합니다.
• 층별 실제 이용상태. 3층 건물이라는 감정 내용과 401호·402호 점유관계, 옥탑층 증축 및 제시외 건물의 관계를 현장과 건축물대장·건축도면으로 대조해야 합니다.
• 임차인 보증금 전수조사. 박시연·박근덕·이장원·김민규·유정실·선유성·구범서·이재원·고병화의 보증금, 확정일자 및 실제 계약관계를 확인해야 합니다. 인적사항이 불명확한 임차권자도 별도로 확인해야 합니다.
• 중복 점유관계. 401호에 이재원과 김영욱이 함께 기재된 사유와 실제 점유자가 누구인지 파악해야 합니다.
• 임차권등기. 김태훈·김영욱·백세이의 임차권등기와 배당요구 내역, 우선변제순위 및 말소 가능성을 확인해야 합니다. 기존에 말소된 김재을 임차권등기는 별도로 구분합니다.
• 근저당 변경 이력. 수산업협동조합중앙회의 최초 채권최고액 364,800,000원과 이후 변경된 261,200,000원 사이의 차이를 확인하고, 실제 채권계산서와 배당표를 검증해야 합니다.
• 조세채권. 파주시, 국민건강보험공단, 파주세무서 관련 압류에 대해 실제 체납액과 법정기일, 당해세 여부 및 배당순위를 확인해야 합니다.
• 실질취득원가. 낙찰대금 외에 취득 관련 세금, 명도비용, 원상복구비, 수선비 및 금융비용 등을 고려해야 합니다. 추정 인수액 0원을 총 추가비용 0원으로 해석해서는 안 됩니다.
• 매매 시세 확인. 인근 다가구주택의 최근 거래와 정상 임대수익을 비교하고, 위반 부분을 반영한 보수적인 가치평가를 선행해야 합니다.
• 매각서류 원본 대조. 2026.10.21 매각기일 전에 최신 등기사항증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 건축물대장을 확인해야 합니다.

맺으며 — “3.8억이라는 숫자보다 무엇을 정상화해야 하는지가 중요하다”

감정가 1,109,264,000원에서 380,478,000원까지 내려온 이 물건은 겉으로 보기에는 낙폭이 매우 큰 경매입니다. 하지만 다가구주택은 보증금과 점유관계, 건축물 적법성, 임대수익, 토지가치를 함께 보아야 합니다.

말소기준권리가 비교적 명확하고 주요 후순위 등기가 매각으로 소멸한다는 점은 유리합니다. 그러나 보증금 미상 점유자와 인적사항 미확인 임차권자, 위반건축물에 대한 시정명령, 실제 배당액을 바꿀 수 있는 근저당권 변경 및 조세채권은 입찰 전에 해소해야 할 중요한 검토사항입니다.

현재 예상배당에서 인수액이 0원으로 계산되더라도, 이를 곧바로 안전한 투자라는 뜻으로 받아들여서는 안 됩니다. 감정가 대비 할인은 크지만 시세 대비 가격 메리트는 입증되지 않았고, 건축물의 정상 이용 가능성에도 중대한 불확실성이 존재합니다.

최종 판단은 보수적입니다. 건축물 위반사항의 해소 범위와 비용, 임차인 전수조사, 조세채권 및 근저당 배당순위를 확인하기 전에는 현재 최저가를 적정 입찰가로 판단하기 어렵습니다. 이 사건의 승부처는 유찰 횟수가 아니라 정상화 이후의 실질 가치와 총취득비용입니다.