의정부지방법원 2024타경71045. 고양시 일산서구 덕이동 하이파크시티일산아이파크1단지 103동 603호, 전용 124.8758㎡ 아파트입니다. 현재 소유자는 김수진 씨로, 2019년 12월 4일 매매를 원인으로 거래가 410,000,000원에 취득했습니다. 등기에는 2014년 농협은행 근저당이 먼저 보이지만 이 권리는 2017년 2월 28일 해지로 말소됐습니다. 따라서 현존 권리 기준으로는 2020년 2월 25일 설정된 우리은행 근저당 187,000,000원이 말소기준 역할을 합니다.
임차권자 장세하 씨의 임대차계약일은 2022년 3월 15일, 확정일자는 2022년 3월 22일, 주민등록과 점유 개시는 2022년 4월 22일입니다. 모두 2020년 우리은행 근저당보다 늦으므로 대항력은 없고, 보증금 470,000,000원이 배당으로 회수되지 못하더라도 매수인이 미배당 보증금을 승계하지 않습니다. 이 사건의 실질취득가는 최저매각가와 같은 519,000,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2024타경71045 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산서구 하이파크로 113, 103동 6층 603호 (덕이동, 하이파크시티일산아이파크1단지) |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 124.8758㎡ · 22층 아파트 내 6층 |
| 단지 정보 | 하이파크시티일산아이파크1단지 · 693세대 · 2011.01.14 준공 |
| 소유자 | 김수진 (2019.12.04 매매, 거래가 410,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 519,000,000원 / 519,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 케이에프더블유이사공삼유동화전문 유한회사 / 163,277,371원 |
| 매각기일 | 2026.07.08 |
| 대지권 | 대지권 미등기 · 최저매각가격에 대지권가격 포함 · 토지·건물 취득세납부확인서 제출 |
① 권리 흐름 — 임차보증금 승계는 없다
2014년 농협은행 근저당은 2017년에 이미 말소됐고, 2022년 에잇퍼센트 근저당도 2022년 4월 22일 해지로 말소됐습니다. 현존 말소기준은 2020년 우리은행 근저당입니다. 이후의 신한은행 가압류, 장세하 씨의 임차권등기, 경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
| 임차인 | 임차 부분 | 보증금 | 전입·점유 / 확정일자 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 장세하 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 470,000,000원 | 2022.04.22 / 2022.03.22 | 대항력 없음 배당요구 있음 승계 없음 |
② 시세 비교 — 최근 거래는 하락 중이다
같은 단지 전용 124.88㎡~127.87㎡의 실거래 12건입니다. 전체 평균은 495,458,333원이지만, 2024년의 560,000,000원 거래 등 과거 고가 거래가 포함돼 있습니다. 현재 가격 판단에서는 최근 12개월 평균 474,000,000원, 최신 거래 430,000,000원과 최근·과거 거래 추세 -7.2%를 우선해서 봐야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 124.88㎡ | 2 | 430,000,000원 |
| 2026.03 | 124.88㎡ | 17 | 465,000,000원 |
| 2026.02 | 127.87㎡ | 6 | 500,000,000원 |
| 2026.01 | 124.96㎡ | 24 | 480,000,000원 |
| 2025.12 | 124.88㎡ | 12 | 495,000,000원 |
| 2025.04 | 124.96㎡ | 17 | 500,000,000원 |
| 2025.04 | 124.88㎡ | 11 | 507,500,000원 |
| 2025.02 | 127.87㎡ | 1 | 525,000,000원 |
| 2025.01 | 124.88㎡ | 24 | 500,000,000원 |
| 2024.11 | 124.88㎡ | 7 | 560,000,000원 |
| 2024.11 | 124.88㎡ | 6 | 490,000,000원 |
| 2024.11 | 124.96㎡ | 3 | 493,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 5건 | 474,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 495,458,333원 |
실질취득가 519,000,000원은 최근 12개월 평균보다 45,000,000원 높고, 최신 거래보다 89,000,000원 높습니다. 최근 평균의 109.5%, 최신 거래의 120.7%이므로 신건 가격을 두고 ‘시세보다 저렴하다’거나 ‘가격 메리트가 있다’고 평가할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 519,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 7,590,000원 |
| 2. 농협은행주식회사 근저당 | 327,600,000원 | 327,600,000원 |
| 3. 주식회사우리은행 근저당 | 187,000,000원 | 183,810,000원 |
| 4. 주식회사에잇퍼센트 근저당 | 360,000,000원 | 0원 |
| 5. 주식회사 신한은행 가압류 | 47,572,884원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 922,172,884원 중 511,410,000원이 배당되고, 미배당액은 410,762,884원으로 계산됩니다. 소유자 잔여금과 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광성드림학교 서측 인근이며, 주변은 아파트단지·학교·다세대주택·근린생활시설이 소재하는 주거지대입니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통편의성은 보통 수준입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 22층 아파트 내 6층이며 난방·승강기·위생·급배수·소화전 설비를 갖췄습니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·덕이도시개발 지구단위계획구역·도시개발구역·과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 693세대 아파트이지만 같은 면적 거래가 430,000,000원부터 560,000,000원까지 분산돼 있어 층·상태에 따른 가격 편차가 큽니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 기준. 전체 평균 495,458,333원보다 최근 12개월 평균 474,000,000원과 최신 거래 430,000,000원을 우선 기준으로 삼으세요.
- 하락 추세. 최근 거래가 과거 거래보다 7.2% 하락했습니다. 호가가 아니라 실제 거래 흐름을 기준으로 응찰가 상한을 정해야 합니다.
- 임차인·명도. 장세하 씨의 대항력과 보증금 승계는 없지만, 현재 점유자와 인도 상태는 현장에서 별도로 확인해야 합니다.
- 대지권 미등기. 대지권가격 포함 여부, 취득세납부확인서, 대지권 배분과 향후 등기 절차를 법원 기록에서 확인하세요.
- 배당 구조. 농협 근저당의 2017년 말소 기록과 예상배당 내역이 일치하는지, 임차권자 배당순위가 어떻게 반영되는지 원본을 대조하세요.
- 체납 확인. 관리비와 당해세, 공용부분 체납액은 관리사무소와 관할 행정기관을 통해 확인하세요.
- 서류 원본. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·문건접수내역·배당요구서·실거래 원본을 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원이어도 가격은 비쌀 수 있다”
이 사건의 핵심은 보증금 470,000,000원이라는 큰 숫자가 아니라 순위입니다. 장세하 씨의 전입과 점유는 2020년 우리은행 근저당보다 늦으므로 대항력이 없고, 낙찰자가 보증금을 인수하지 않습니다. 권리만 보면 실질취득가는 낙찰가인 519,000,000원으로 확정됩니다.
그러나 그 519,000,000원이 최근 12개월 평균 474,000,000원보다 9.5% 높고, 최신 거래 430,000,000원보다 20.7% 높다는 점이 문제입니다. 시장도 최근 7.2% 하락했습니다. 여기에 대지권 미등기와 등기 말소기록·배당 시뮬레이션 간 대조 필요성까지 있습니다. 결론은 권리 인수는 0원, 신건 가격은 보류입니다. 이 물건의 안전마진은 권리가 아니라 유찰 이후의 가격에서 확보해야 합니다.
