의정부지방법원 2025타경5243. 고양시 덕양구 지축동 펜타필타워 7층 701호, 현황상 근린생활시설(공실)입니다. 현재 소유자는 차연옥이며, 2023.02.09 소유권이전 등기가 이뤄졌고 등기 원인은 2021.08.14 매매, 거래가액은 647,838,000원입니다. 같은 날 바로 이어 국민은행 근저당권이 채권최고액 372,000,000원으로 설정됐고, 이 근저당이 경매 권리분석의 말소기준권리입니다.
그 뒤 도봉세무서장 압류, 삼성카드 가압류, 국민건강보험공단 압류, 경매개시결정, 고양시 압류가 이어졌지만 모두 말소기준보다 늦어 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 등기상 후순위 권리보다 더 주의할 지점은 가격과 점유 확인입니다. 감정가 대비 49%라는 할인율은 ‘감정가 대비’ 수치일 뿐 현재 시장가 대비 할인율과 같은 뜻이 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경5243 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 덕양구 지축동 1005-6 펜타필타워 7층 701호 · 도로명 경기도 고양시 덕양구 지축로 78 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 현황 근린생활시설(공실) · 철근콘크리트구조 평스라브지붕 10층 중 7층 |
| 소유자 | 차연옥 · 2023.02.09 소유권이전 · 원인 2021.08.14 매매 · 거래가액 647,838,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 646,000,000원 / 316,540,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권 청구액 | 317,931,122원 |
| 말소기준권리 | 2023.02.09 국민은행 근저당권 · 채권최고액 372,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
확인된 임차인은 없습니다. 다만 감정평가 참고사항에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있습니다. 따라서 현재 배당표상 매수인 인수액이 0원인 점과 별개로, 실제 점유자·임대차 존재 여부는 입찰 전에 다시 확인할 필요가 있습니다. 보증금·확정일자 등이 확인되지 않은 점유자가 발견된다면 대항력 여부를 임의로 단정해서는 안 됩니다.
② 회차별 가격 — 감정가 49%지만 ‘시세보다 싸다’는 결론은 금지
현재 최저매각가는 316,540,000원으로 감정가 646,000,000원의 49%입니다. 3회 유찰 시 시나리오는 221,578,000원, 4회 유찰 시는 155,104,600원입니다.
하지만 이 비율은 어디까지나 감정가 대비 할인율입니다. 현 시점의 가격 메리트는 최근 실제 거래·임대수익 등 시장 기준과 대조한 뒤 판단해야 하며, 현재 최저가가 49%라는 이유만으로 ‘시세보다 저렴하다’거나 ‘싸게 살 수 있다’고 결론내릴 수 없습니다. 특히 현황이 공실 근린생활시설인 만큼 주거용 부동산과 같은 방식으로 가격을 해석해서는 안 됩니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 316,540,000원 | 311,308,440원 | 73,224,141원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 221,578,000원 | 217,675,908원 | 166,856,673원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 155,104,600원 | 152,133,136원 | 232,399,445원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 316,540,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,231,560원 |
| 을구 1번 근저당 · 주식회사국민은행 | 372,000,000원 | 311,308,440원 |
| 갑구 4번 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 12,532,581원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용 5,231,560원을 제외한 매각대금이 국민은행 근저당 배당에 사용되고, 삼성카드와 소유자에게 돌아가는 금액은 0원으로 계산됩니다. 채권자 전체 미배당은 73,224,141원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철 3호선 지축역 북동측 인근이며, 주변에 상업용·업무용 빌딩, 아파트단지, 오피스빌딩, 근린생활시설, 공원이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입 및 주정차가 가능하고, 인근에 지축역과 노선버스 정류장이 있습니다. 시내 접근성과 대중교통 여건은 감정평가에서 보통으로 평가됐습니다.
- 현황. 10층 건물의 7층 701호로, 현재 근린생활시설 상태의 공실입니다. 위생설비·승강기·소화전·주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북측·동측으로 로폭 약 30미터 내외, 남측으로 로폭 약 15미터 내외의 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·지구단위계획구역(고양지축지구)·공공주택지구·과밀억제권역 등에 해당하며, 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성 판단. 이미 2회 유찰된 공실 근린생활시설이므로 감정가 할인율만 보기보다 실제 매매수요와 임대 가능 조건을 확인해 응찰가를 정하는 것이 핵심입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 감정가 49%의 착시. 316,540,000원이 감정가 대비 낮다는 사실과 현재 시장가보다 싸다는 판단은 별개입니다. 시장가격 확인 전 가격 메리트는 보류해야 합니다.
- 점유·임대관계. 감정평가상 공실이면서 임대관계 미상입니다. 입찰 전 실제 점유자와 임대차 존재 여부를 다시 확인하세요.
- 압류 관련 배당. 국·국민건강보험공단·고양시 압류가 존재하므로 당해세 등 선순위 차감 여부를 확인해야 합니다.
- 신청채권 충족 여부. 현재 회차에서 국민은행 예상배당은 311,308,440원이고 신청채권 317,931,122원은 전액 충족되지 않는 시나리오입니다.
- 공실 근린시설의 가격 기준. 최저가보다 현재 주변 상업·업무용 부동산의 매매·임대 조건을 먼저 확인해 응찰 상한을 정하는 편이 안전합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사와 실제 점유·배당 관련 자료를 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 비교적 단순, 가격은 아직 확인이 더 필요하다”
이 사건의 등기 흐름은 비교적 명확합니다. 2023.02.09 국민은행 근저당이 말소기준이고, 그 뒤의 압류·가압류·경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현재 최저가 316,540,000원을 기준으로 한 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 가격 판단은 다릅니다. 2회 유찰로 감정가의 49%까지 내려왔지만, 이 숫자만으로 시세보다 싸다고 말할 수는 없습니다. 현황이 공실 근린생활시설이고 임대관계가 미상이며, 실제 가격·임대수익 기준을 확인해야 하기 때문입니다. 여기에 압류 3건의 우선 배당 여부까지 점검해야 합니다. 결론은 등기상 인수 구조는 양호하지만, 가격과 점유 확인 전에는 보수적으로 접근할 물건입니다.
