의정부지방법원 2025타경5243. 고양시 덕양구 지축동 펜타필타워 7층 701호의 근린시설입니다. 감정평가상 현황은 근린생활시설(공실)이고, 건물은 철근콘크리트구조 10층 중 7층입니다. 소유자 차연옥은 2023.02.09 소유권이전을 받았고 거래가액은 647,838,000원입니다. 같은 날 국민은행 근저당권 372,000,000원이 설정됐으며, 이 권리가 말소기준입니다.
그 뒤 도봉세무서 압류, 삼성카드 가압류, 국민건강보험공단 압류, 임의경매개시결정, 고양시 압류가 이어졌지만 모두 말소기준권리보다 뒤입니다. 등기상 매각으로 소멸하는 구조이고, 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 국세·지방세 압류 중 당해세에 해당하는 금액이 있다면 배당 선순위에서 차감될 수 있어 채권자 미배당액은 달라질 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경5243 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 덕양구 지축동 1005-6 펜타필타워 7층701호 |
| 도로명 | 경기도 고양시 덕양구 지축로 78 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 현황 근린생활시설(공실) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 10층 중 7층 701호 |
| 소유자 | 차연옥 · 2023.02.09 소유권이전 · 거래가액 647,838,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 646,000,000원 / 221,578,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 317,931,122원 |
| 매각기일 | 2026.10.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
임차인은 없습니다. 따라서 대항력·우선변제·보증금 인수 문제도 없고, 배당 시나리오상 매수인이 떠안는 금액은 0원입니다. 말소기준은 2023.02.09 설정된 국민은행 근저당권 372,000,000원이며, 이후 압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 가격 판단 — 3회 유찰보다 중요한 것은 ‘시세 공백’
감정가는 646,000,000원, 현재 최저매각가는 221,578,000원입니다. 현재 회차는 3회 유찰 후 감정가의 34.3% 수준입니다. 다음 시나리오는 4회 유찰 시 155,104,600원, 5회 유찰 시 108,573,220원으로 제시돼 있습니다.
그러나 이 사건에는 비교할 실거래 시세 자료가 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율이 크다는 이유만으로 ‘시세보다 싸다’거나 ‘가격 메리트가 확실하다’고 단정할 수 없습니다. 특히 감정평가상 현황이 근린생활시설이면서 공실이므로 실제 임대수익, 공실기간, 주변 유사 호실 거래와 임대조건을 별도로 확인하지 않으면 가격 적정성을 판단하기 어렵습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 | 221,578,000원 | 217,675,908원 | 166,856,673원 |
| 4회 유찰 시 | 155,104,600원 | 152,133,136원 | 232,399,445원 |
| 5회 유찰 시 | 108,573,220원 | 106,253,195원 | 278,279,386원 |
③ 예상배당표 (매각가 221,578,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,902,092원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 372,000,000원 | 217,675,908원 |
| 2. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 12,532,581원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 3,902,092원을 제외한 217,675,908원이 국민은행에 배당되는 시나리오입니다. 총 채권액 384,532,581원 대비 미배당액은 166,856,673원이며, 매수인 인수액은 0원입니다. 국세·지방세 중 당해세가 있으면 실제 배당순서는 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 지하철 3호선 지축역 북동측 인근에 위치하며, 주변에는 상업용·업무용빌딩, 아파트단지, 오피스빌딩, 근린생활시설, 공원 등이 있습니다.
- 교통. 차량 출입과 주정차가 가능하고 인근에 지축역과 노선버스 정류장이 있습니다. 시내 접근성과 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 현황. 근린생활시설로 이용 중이며 공실입니다. 임대 현황은 미상입니다.
- 도로. 북측·동측 약 30미터 내외, 남측 약 15미터 내외 포장도로에 각각 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·지구단위계획구역(고양지축지구)·공공주택지구이며, 과밀억제권역 및 제한보호구역 등에 해당합니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 최저가 221,578,000원이 싸다고 단정하지 말고, 펜타필타워 및 지축역 인근 유사 근린생활시설의 실제 매매사례를 확인해야 합니다.
- 공실·임대수익. 현황이 공실이고 임대관계도 미상입니다. 예상 임대료·관리비·공실기간을 확인해 수익성을 별도로 계산해야 합니다.
- 세금 배당. 국세·지방세 압류 3건 중 당해세 여부와 금액을 확인해야 실제 배당구조를 더 정확히 판단할 수 있습니다.
- 매수인 인수. 현재 자료상 임차인 및 인수 권리는 없고, 배당 시나리오상 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 세금·관리비 관련 자료를 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 별도 검증”
이 사건의 장점은 권리구조가 비교적 명확하다는 점입니다. 2023.02.09 국민은행 근저당이 말소기준이고, 이후 압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하며 임차인도 없습니다. 따라서 현재 자료상 매수인 인수는 0원입니다.
반면 가격 판단은 단순하지 않습니다. 감정가 646,000,000원에서 3회 유찰돼 최저가가 221,578,000원까지 내려왔지만, 비교 가능한 실거래 시세가 없고 물건은 근린생활시설·공실입니다. 즉 큰 할인율만 보고 가격 메리트를 부여할 수 없는 사건입니다. 권리는 통과, 가격과 환금성은 보수적으로 검증. 현재 사건의 핵심은 이 두 요소를 분리해서 보는 것입니다.
