서울남부지방법원 2025타경8599. 온수역 북측 인근의 에코그린빌 제102동 4층 401호로, 감정평가상 주거용으로 이용되는 도시형생활주택·다세대입니다. 전용면적은 43.91㎡, 에코그린빌은 28세대이고 2019.02.07 준공됐습니다. 현재 소유자 주민성은 2021.07.20 거래가 284,000,000원에 소유권을 취득했습니다.
등기상 말소기준권리는 2022.06.16 현대해상화재보험 주식회사의 244,000,000원 가압류입니다. 그 뒤 국민건강보험공단 압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정, 부천시 압류 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 문제는 말소되는 채권들이 아니라, 그보다 앞서 대항력을 갖춘 임차인과 임차권등기입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경8599 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 온수동 86-10 에코그린빌 제102동 제4층 제401호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대·도시형생활주택 · 주거용 · 전용 43.91㎡ · 6층 건물 중 4층 |
| 소유자 | 주민성 (2021.07.20 소유권이전 · 거래가 284,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 297,000,000원 / 152,064,000원 (3회 유찰 · 감정가의 51.2%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 284,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.16 |
① 권리 흐름 — 말소보다 먼저 봐야 할 ‘대항력 임차인’
말소기준은 2022.06.16 현대해상화재보험 주식회사의 가압류입니다. 박정남은 2019.08.02 전입, 2019.06.24 확정일자를 갖고 2022.02.21 주택임차권등기를 마쳤으며, 보증금은 244,000,000원입니다. 말소기준보다 앞선 대항력 임차인으로, 현재 회차 배당에서는 집행비용을 제외한 149,135,104원만 배당되고 94,864,896원이 남습니다.
안성일은 2021.08.27 전입, 2021.08.09 확정일자를 갖고 있고 보증금은 284,000,000원입니다. 임차권등기 자체는 2023.09.21이지만, 매각물건명세서에는 이 임차권과 관련해서도 매수인에게 대항할 수 있는 임차인이 있으며, 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다. 현재 가정 배당에서는 박정남 배당으로 매각대금이 전부 소진되므로 안성일 배당은 0원이고, 그 보증금 전액 284,000,000원이 승계 위험으로 남습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 3명, 대항력 핵심은 2명
| 임차인 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박정남 · 건물전부 | 2019.08.02 / 2019.06.24 | 244,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 94,864,896원 인수 |
| 안성일 · 건물전부 | 2021.08.27 / 2021.08.09 | 284,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 284,000,000원 인수위험 |
| 맹서현 · 401호 | 2024.10.31 / 2021.08.09 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 대항력 승계 없음 |
③ 시세 비교 — 1.52억이 아니라 5.31억으로 비교해야 한다
에코그린빌 전용 43.91㎡의 확인된 실거래는 2건입니다. 2021.07 4층이 284,000,000원, 2023.04 5층이 295,000,000원이며, 전체 평균은 289,500,000원입니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래가는 모두 295,000,000원으로 제공돼 있고, 최근 거래 추세는 이전 대비 +3.9%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.04 | 43.91㎡ | 5 | 295,000,000원 |
| 2021.07 | 43.91㎡ | 4 | 284,000,000원 |
| 전체 평균 | 43.91㎡ | 2건 | 289,500,000원 |
| 최근 기준 | 43.91㎡ | 1건 | 295,000,000원 |
최저매각가만 시세와 나누면 최근 기준의 51.5%로 보이지만, 이 사건에서는 그 숫자가 가격 메리트를 뜻하지 않습니다. 승계 위험을 포함한 실질취득 530,928,896원은 최근 실거래 295,000,000원의 약 180.0%입니다. 최근 시세보다 약 235,928,896원 높은 수준이므로, “3회 유찰돼 싸다”는 결론은 권리부담을 빠뜨린 계산입니다.
④ 예상배당표 (매각가 152,064,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권·보증금 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,928,896원 |
| 1. 임차인 박정남 보증금 | 244,000,000원 | 149,135,104원 |
| 2. 임차인 안성일 보증금 | 284,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 현대해상화재보험 | 244,000,000원 | 0원 |
| 4. 강제경매 · 주택도시보증공사 | 284,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각대금은 집행비용 2,928,896원과 박정남 배당 149,135,104원으로 전액 소진됩니다. 박정남의 미배당 94,864,896원은 매수인 인수액으로 남고, 안성일 역시 매각물건명세서상 대항 가능한 임차인으로 명시돼 있어 배당받지 못한 보증금 284,000,000원의 승계 위험이 별도로 남습니다. 당해세·최우선변제 등은 별도 변동 요인입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 온수역 북측 인근에 위치하며 주변은 다세대주택과 단독주택 등이 혼재하는 주거지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 버스정류장과 지하철역이 인접해 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 6층 도시형생활주택으로, 위생·급배수·승강기·소화전·도시가스 개별난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 서측으로 노폭 약 4m 도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·자연녹지지역·제2종일반주거지역(7층 이하)·지구단위계획구역·교육환경보호구역·대공방어협조구역·정비구역·과밀억제권역 등이 확인됩니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 없습니다.
- 환금성. 28세대 규모이고 동일 면적 확인 실거래는 2건입니다. 단지 경매 통계상 평균 유찰 7.1회라는 점도 보수적으로 봐야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아니라 실질취득으로 계산. 현재 기준 152,064,000원에만 시선을 두면 안 됩니다. 대항력 임차보증금 잔액까지 포함한 530,928,896원이 핵심 가격입니다.
- 박정남 잔액. 현재 배당 가정상 94,864,896원이 미변제되고 매수인 인수로 남습니다.
- 안성일 승계. 매각물건명세서상 매수인에게 대항할 수 있는 임차인으로 기재돼 있으며, 현재 가정 배당은 0원입니다. 보증금 284,000,000원의 승계 위험을 입찰가 계산에서 빼면 안 됩니다.
- 맹서현 확인. 전입은 말소기준 이후라 대항력은 없지만 보증금이 확인되지 않았습니다. 현황과 계약관계를 원본에서 다시 대조해야 합니다.
- 명도·점유관계. 복수의 임차 관련 기록이 존재하므로 실제 점유자, 퇴거 여부, 임차권등기 존속 관계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 관리비·세금. 미납 관리비와 당해세 등은 별도 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구 및 임차권등기 관련 원본을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “51% 유찰”이 아니라 “180% 실질취득”을 봐야 한다
이 사건은 표면만 보면 감정가 297,000,000원짜리 물건이 3회 유찰돼 152,064,000원까지 내려온 사례입니다. 그러나 권리분석의 결론은 정반대입니다. 박정남에게 현재 예상 배당을 하고도 94,864,896원이 남고, 안성일은 284,000,000원 보증금 전액이 배당받지 못하는 구조입니다. 두 대항력 임차인의 승계 위험을 현재 낙찰가에 합치면 530,928,896원. 최신 실거래 295,000,000원보다 약 80.0% 높습니다.
따라서 이 물건의 핵심은 유찰 횟수가 아닙니다. 대항력 임차보증금이 낙찰가 하락분을 다시 채우는 구조라 다음 회차 최저가가 더 낮아져도 실질취득가가 그만큼 내려가지 않습니다. 권리승계가 해소됐다는 별도 근거가 확인되지 않는 한, 현재 자료 기준으로는 가격과 권리 모두 매우 보수적으로 접근해야 하는 사건입니다.
