서울남부지방법원 2025타경8599. 온수동 에코그린빌 102동 401호, 전용 43.91㎡의 주거용 다세대·도시형생활주택입니다. 소유자 주민성은 2021년 7월 20일 거래가 284,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 등기상 말소기준은 2022년 6월 16일 현대해상화재보험 주식회사 가압류 244,000,000원입니다. 그 뒤 국민건강보험공단 압류, 강제경매개시결정, 부천시 압류는 매각으로 소멸합니다.

문제는 말소기준보다 앞서 대항요건을 갖춘 임차인입니다. 박정남은 2019년 8월 2일 전입, 2019년 6월 24일 확정일자, 보증금 244,000,000원의 임차권자이고, 안성일도 2021년 8월 27일 전입·점유, 2021년 8월 9일 확정일자, 보증금 284,000,000원으로 대항력이 인정된 상태입니다. 매각물건명세서 역시 두 임차권과 관련해 매수인에게 대항할 수 있는 임차인이 있고, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소보다 ‘선순위 임차인’이 핵심

등기상 후순위 압류와 경매개시결정 자체는 매각으로 정리됩니다. 그러나 말소기준 전부터 대항력을 갖춘 임차인은 별개입니다. 박정남의 주택임차권등기는 2022년 2월 21일로 말소기준보다 앞서 있고, 보증금 244,000,000원 중 현재 매각가 배당에서 186,618,880원만 변제되어 57,381,120원이 부족합니다.

안성일의 임차권등기 자체는 2023년 9월 21일로 말소기준 뒤지만, 전입·점유는 2021년 8월 27일, 확정일자는 2021년 8월 9일입니다. 임차인 조사에서도 대항력이 있는 것으로 판정됐고, 매각물건명세서에도 안성일과 관련해 매수인에게 대항할 수 있는 임차인이 있다고 적시돼 있습니다. 따라서 등기 순위만 보고 안성일 보증금 284,000,000원을 ‘소멸’로 끝내면 안 됩니다.

② 임차인 — 실제 임차인 3명, 그중 대항력 2명

③ ‘64% 할인’의 착시 — 유찰돼도 실질취득은 거의 안 내려간다

대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 사건에서는 낙찰가가 내려가면 그만큼 미배당 보증금이 늘어납니다. 이 사건도 같은 구조입니다. 박정남 부족분에 안성일의 미배당 보증금 284,000,000원을 함께 반영하면, 유찰이 거듭돼도 매수인의 실질취득은 약 530,000,000원대에서 거의 고정됩니다.

현재 최저가 190,080,000원에서 3회 유찰 시 152,064,000원, 4회 유찰 시 121,651,200원까지 내려가지만 박정남 미배당액은 각각 94,864,896원, 124,851,917원으로 커집니다. 안성일의 284,000,000원 미배당 위험까지 더하면 실질취득은 531,461,120원 → 530,928,896원 → 530,503,117원으로 사실상 비슷합니다. 유찰 횟수가 가격 안전마진으로 연결되지 않는 구조입니다.

④ 시세 비교 — 최저가가 아니라 531,461,120원으로 봐야 한다

에코그린빌 전용 43.91㎡ 실거래 표본은 2건입니다. 2021년 7월 4층 거래가 284,000,000원, 2023년 4월 5층 거래가 295,000,000원이며 전체 평균은 289,500,000원입니다. 최근 시세 비교 기준은 295,000,000원이고, 지표상 이전 거래 대비 추세는 +3.9%입니다.

최저가 190,080,000원만 비교하면 295,000,000원의 64.4%입니다. 하지만 실제 부담을 반영한 531,461,120원은 같은 기준의 180.2%입니다. 최신 거래가보다 236,461,120원 높은 수준입니다. 따라서 이 사건에서 ‘감정가 2.97억짜리를 1.90억에 산다’는 식의 할인율 계산은 의미가 없습니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 190,080,000원 가정)

매각대금은 집행비용 3,461,120원과 박정남 배당 186,618,880원으로 전액 소진됩니다. 박정남의 부족분은 57,381,120원입니다. 안성일 역시 대항 가능한 임차인으로 명시돼 있어 보증금 미배당 잔액의 인수 여부를 원본에서 반드시 재확인해야 합니다. 맹서현의 보증금은 미상으로 우선변제 관련 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 구로구 온수동 86-10, 온수역 북측 인근에 위치합니다. 주변은 다세대주택과 단독주택이 혼재하는 주거지대입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 버스정류장과 지하철역이 인접합니다. 서측으로 폭 약 4m 도로에 접합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 6층 도시형생활주택이며 위생·급배수·승강기·소화전·도시가스 개별난방설비가 있습니다.
• 규제. 도시지역·자연녹지지역·제2종일반주거지역(7층 이하)·지구단위계획구역·교육환경보호구역·대공방어협조구역·정비구역·과밀억제권역 관련 사항이 있습니다.
• 토지. 토지면적 896.0㎡, 지목 대, 공시지가 1,996,000원/㎡입니다.
• 거래·경매 지표. 에코그린빌은 28세대, 사용승인일 2019.02.07입니다. 단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 6.9회, 낙찰률은 0.0%로 표시됩니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 박정남 부족분 확인. 현재 배당가정상 보증금 244,000,000원 중 57,381,120원이 미배당으로 남습니다.
• 안성일 인수 범위 확인. 보증금 284,000,000원, 전입 2021.08.27, 확정일자 2021.08.09이며 명세서상 매수인에게 대항할 수 있는 임차인으로 기재돼 있습니다.
• 맹서현 보증금 확인. 전입은 2024.10.31로 말소기준보다 늦어 대항력은 없지만 보증금이 미상이고 우선변제 여부도 확인이 필요합니다.
• 유찰가 착시 금지. 현재 64%, 다음 51%, 그 다음 41%로 최저가는 내려가지만 임차보증금 미배당 인수가 커져 실질취득액은 거의 그대로입니다.
• 시세 원본 대조. 동일 면적 실거래 표본은 2건뿐이며 최신 거래월은 2023.04입니다. 계약 취소·층·상태 등을 포함해 실제 시세를 재확인해야 합니다.
• 권리 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·배당요구 관련 서류에서 두 대항임차인의 현재 채권잔액과 인수 범위를 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “1.90억 낙찰”이 아니라 “5.31억 실질부담”으로 봐야 한다

겉으로 보면 감정가 297,000,000원이 두 번 유찰돼 최저가 190,080,000원까지 내려온 물건입니다. 최신 실거래 295,000,000원과 단순 비교하면 64.4%여서 큰 할인처럼 보입니다. 그러나 이 사건의 가격표는 최저가가 아닙니다.

박정남의 현재 미배당 57,381,120원과 안성일 보증금 284,000,000원의 미배당 인수위험을 함께 보면 매수인 인수위험은 341,381,120원, 실질취득은 531,461,120원입니다. 이는 시세 비교 기준 295,000,000원의 180.2%입니다. 더 유찰돼도 인수액이 늘어 실질취득은 530,000,000원대에서 거의 유지됩니다.

여기에 보증금이 확인되지 않은 맹서현까지 존재하고, 단지 경매 통계상 평균 6.9회 유찰이라는 지표도 있습니다. 따라서 이 물건은 “두 번 유찰돼 싸진 다세대”가 아니라 “대항력 임차인의 미배당 보증금이 낙찰가보다 중요한 고위험 인수형 사건”으로 보는 것이 맞습니다. 권리관계와 잔존 보증금이 명확히 정리되지 않는 한 가격만 보고 접근할 물건이 아닙니다.