의정부지방법원 2025타경62594. 파주시 와동동 파주디에이블오피스텔 18층 1806호입니다. 사건상 용도는 근린시설로 분류되어 있으나 감정평가 이용상태는 주방 및 욕실이 설치된 오피스텔입니다. 현재 감정가 159,000,000원에서 두 차례 유찰돼 최저매각가는 77,910,000원까지 내려왔습니다. 등기상 말소기준은 2023.08.24. 인천수산업협동조합의 채권최고액 10,000,000원 근저당권입니다.
권리 구조 자체는 매수인에게 무거운 편이 아닙니다. 경매개시결정과 파주시 압류는 말소기준권리 이후 권리로 매각으로 소멸하고, 배당 시나리오도 현재 회차부터 4회 유찰 시나리오까지 매수인 인수액을 모두 0원으로 보고 있습니다. 그러나 이 사건에는 신탁등기와 신탁주의사항이 존재합니다. 등기에는 부동산에 관한 임대차 등 법률행위 시 신탁원부를 통해 신탁 목적·수익자·관리 및 처분 조항 등을 확인할 필요가 있다고 기재돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경62594 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 와동동 1456-1 파주디에이블오피스텔 18층1806호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 주방 및 욕실이 설치된 오피스텔 |
| 현재 소유자 | 신영부동산신탁주식회사 (수탁자) |
| 감정가 / 최저가 | 159,000,000원 / 77,910,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 청구액 | 10,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
| 등기 발급일 | 2026.07.22 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸, 신탁은 별도 확인
2023.08.24. 주식회사엠제이개발이 거래가액 200,785,500원으로 소유권을 취득한 뒤 같은 날 인천수산업협동조합의 채권최고액 10,000,000원 근저당권이 설정됐고, 이어 신영부동산신탁주식회사 앞으로 신탁등기가 이뤄졌습니다. 이후 2025.03.13. 임의경매가 개시됐고, 2026.06.10. 파주시 압류가 추가됐습니다.
또한 등기에는 2025.12.18. 위 근저당권이 주식회사비씨엔피엘대부로 이전된 사실이 기재돼 있습니다. 따라서 배당 시나리오의 채권자 표기와 함께 입찰 전 최신 등기상 근저당권자를 다시 대조할 필요가 있습니다.
② 임차인 — 대항력은 없지만 보증금·배당요구는 확인 필요
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 위성욱 | 2023.10.05 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 위성욱의 전입일 2023.10.05.는 말소기준권리인 2023.08.24. 근저당권보다 늦어 대항력은 없습니다. 따라서 현재 확인된 구조만으로는 보증금이 매수인에게 승계되는 형태는 아닙니다. 다만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않아 우선변제 여부와 실제 배당관계는 추가 확인이 필요합니다.
③ 가격 판단 — 49%여도 ‘시세보다 싸다’고 단정할 수 없다
현재 회차 최저매각가는 77,910,000원으로 감정가 159,000,000원의 49%입니다. 3회 유찰 시 시나리오는 54,537,000원, 4회 유찰 시 38,175,900원입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 신청채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 77,910,000원 | 10,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 54,537,000원 | 10,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 38,175,900원 | 10,000,000원 | 0원 | 0원 |
다만 동일 물건의 최근 거래와 비교할 수 있는 시세 자료가 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 낙찰가 비율이 크게 낮아졌다는 사실은 확인할 수 있어도, 그것만으로 시장가격 대비 저평가라고 판단해서는 안 됩니다. 특히 용도 분류는 근린시설이고 실제 이용상태는 오피스텔이므로, 응찰 전 같은 건물 또는 유사한 오피스텔의 실제 거래·임대 수준을 별도로 확인해야 가격 판단이 가능합니다.
④ 예상배당표 (매각가 77,910,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,802,380원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 인천수산업협동조합 | 10,000,000원 | 10,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 66,107,620원 |
현재 회차 가정에서는 신청채권 10,000,000원이 전액 배당되고 미배당은 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시나리오입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지산초등학교 남측 인근의 파주운정지구 내 상가·업무 혼용지대입니다. 오피스텔과 음식점, 판매시설 등 근린생활시설, 병·의원, 사무실 등이 혼재합니다.
- 교통. 건물 내 차량 진·출입이 가능하고 인근 노선버스 정류장과 근거리에 운정역-경의중앙선이 있어 대중교통 편의도는 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 도로. 건물 북측은 왕복 8차선, 남측은 왕복 2차선 도로에 각각 접하고 있으며 남측 도로에 지하주차장 출입구가 연계돼 있습니다.
- 용도지역. 도시지역·중심상업지역·제1종지구단위계획구역이며, 토지 공시지가는 5,243,000원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하1층·지상20층 건물이며 위생·급배수·전기·승강기·화재탐지·옥내소화전·살수소화설비가 설치돼 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 신탁원부 확인. 신탁원부 제2023-2840호의 신탁 목적·수익자·관리 및 처분 조항과 임대차 관련 내용을 입찰 전에 대조하세요.
- 임차인 원본 확인. 위성욱은 대항력은 없지만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 미상입니다. 매각물건명세서와 현황조사를 다시 확인해야 합니다.
- 최신 등기 확인. 2025.12.18. 근저당권이 주식회사비씨엔피엘대부로 이전된 등기가 있으므로 현재 권리자와 채권 상태를 최신 등기에서 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가의 49%라는 이유만으로 저가 낙찰로 단정하지 말고, 같은 건물·인근 오피스텔의 최근 거래와 임대 수준을 별도로 확인하세요.
- 용도 확인. 사건상 근린시설 분류와 감정상 오피스텔 이용상태를 함께 확인해 실제 이용·대출·환금성 판단에 반영하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·신탁원부와 최신 권리관계를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “안심 입찰”은 같은 말이 아니다
이 물건의 긍정적인 부분은 분명합니다. 말소기준 이후 경매개시결정과 압류는 소멸하고, 위성욱의 전입일도 말소기준보다 늦어 대항력이 없습니다. 현재부터 4회 유찰 시나리오까지 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
하지만 신탁등기와 신탁주의사항, 임차인의 보증금·확정일자·배당요구 미상이라는 확인 과제가 남아 있습니다. 가격도 마찬가지입니다. 2회 유찰로 감정가의 49%까지 내려왔다는 사실은 매력적으로 보일 수 있지만, 최근 실거래 비교가 없는 상태에서는 시세 대비 저렴하다는 결론을 낼 수 없습니다. 따라서 이 사건은 권리 인수는 가볍지만, 신탁원부·임차관계·시장가격 확인을 끝낸 뒤 접근해야 하는 물건으로 보는 것이 적절합니다.
