106,820,000원
의정부지방법원 2025타경62606. 파주시 야당동 라빌레뜨 제5동 2층 201호 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 최저가가 감정가의 49%까지 내려왔다는 사실 자체가 아니라, 216,000,000원의 선순위 대항력 임차보증금을 실제로 낙찰자가 떠안는지입니다. 임차인 양수현은 2022.03.10 전입·점유를 시작했고, 2021.12.30 확정일자를 받았으며 2024.03.27 임차권등기를 마쳤습니다. 말소기준으로 선언된 2023.10.18 남동세무서장 압류보다 전입이 앞서므로 원칙적으로는 대항력 있는 임차인입니다.
현재 최저매각가 106,820,000원으로 배당을 가정하면 집행비용 2,295,480원을 제외한 104,524,520원이 임차보증금에 배당되고, 보증금 중 111,475,480원이 미배당으로 남습니다. 통상적인 대항력 인수형이라면 이 부족분을 낙찰자가 부담해 실질취득액이 보증금 수준으로 고정되는 구조입니다. 그러나 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 신청채권자인 주택도시보증공사가 2026.01.08 제출한 확약서에서 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 전액 변제받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의했습니다. 따라서 양수현 임차인에 관한 미배당액은 룰상 계산액으로만 남고, 매수인이 실제 승계할 금액은 0원으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경62606 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 야당동 178-124 라빌레뜨 5동 2층201호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택으로 이용 중 · 지상4층 건물 내 2층 201호 |
| 소유자 | 김은규 |
| 감정가 / 최저가 | 218,000,000원 / 106,820,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 222,852,821원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인은 있으나 확약이 승부처
등기상 현재 소유자는 김은규이고, 2020.04.01 소유권이전등기가 마쳐졌습니다. 2022.11.10에는 민간임대주택등기가 기재됐습니다. 말소기준권리는 2023.10.18 국(처분청 남동세무서장)의 압류입니다. 이후 2024.03.27 양수현의 주택임차권등기와 2025.03.14 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 데이터상 매각으로 소멸 처리됩니다.
② 임차인 분석 — 룰상 111,475,480원, 확약 반영 시 실질 0원
| 임차인 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 양수현 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.03.10 / 2021.12.30 | 216,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 0원 |
양수현은 배당요구를 했고 확정일자도 있어 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 현재 매각가 106,820,000원 가정에서는 집행비용을 제외한 104,524,520원이 임차보증금에 배당되고, 111,475,480원이 남습니다. 확약이 없었다면 이 금액은 매수인 인수위험으로 연결되는 구조입니다.
* 111,475,480원은 확약을 반영하지 않은 배당계산상 부족분입니다. 확약서가 적용되는 양수현 임차보증금에 관해서는 실질 인수액을 0원으로 판단합니다.
③ 가격 판단 — 49%라는 숫자만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
감정가는 218,000,000원이고 현재 최저매각가는 106,820,000원으로, 2회 유찰 후 감정가 49% 수준까지 내려왔습니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 74,774,000원, 4회 유찰 시 52,341,800원입니다.
다만 확인된 거래 자료에는 이 물건과 직접 비교할 수 있는 실거래 금액이 없습니다. 비교 단지 정보도 면적이 일치하지 않는 상태이므로, 106,820,000원이 시세보다 저렴하다고 단정하거나 가격 가점을 줄 근거는 부족합니다. 감정가 대비 할인율은 경매 회차를 설명하는 숫자일 뿐, 현재 시장가 대비 할인율과 같은 의미가 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 106,820,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,295,480원 |
| 1. 임차인 양수현 보증금 | 216,000,000원 | 104,524,520원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 222,852,821원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당계산에서는 임차보증금 부족분이 111,475,480원 발생합니다. 다만 양수현 임차보증금은 확약에 따라 대항력을 포기하고 미변제 시에도 임차권등기 말소에 동의했으므로, 이 부족분을 매수인의 실질 인수액으로 보지 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 야당역(경의중앙선) 남동측 인근으로, 주변은 다세대주택·단독주택·근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 야당역이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬래지붕 지상4층 건물의 2층 201호이며 난방·위생·급배수·승강기설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북동측으로 폭 약 5∼6미터 포장도로에 접합니다.
- 토지. 계획관리지역·성장관리계획구역이며 공시지가는 983,100원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 규제 확인. 가축사육제한구역과 토지거래계약에 관한 허가구역이 포함돼 있습니다.
- 비교 정보. 라빌레뜨105동은 8세대, 2019.02.11 사용승인 정보가 확인되며 경매물건 평균 유찰 횟수는 4.8회입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.01.08 제출된 대항력 포기·미변제 시 임차권등기 말소 동의 문구와 적용 대상을 매각기일 전 원본으로 다시 확인하세요.
- 임차권등기 상태 확인. 양수현의 임차권등기와 확약이 실제 매각절차에서 어떻게 반영되는지 매각물건명세서 최신본과 등기부를 대조하세요.
- 세금 압류 확인. 말소기준권리가 2023.10.18 남동세무서장 압류입니다. 세액은 제시돼 있지 않으므로 실제 배당순위와 금액은 최신 자료로 확인해야 합니다.
- 시세 실사. 직접 비교 가능한 실거래 금액이 확인되지 않습니다. 인근 동일 조건 다세대 매물·최근 거래를 별도로 조사해 106,820,000원의 적정성을 검증하세요.
- 현황·점유 확인. 감정자료에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있습니다. 임차권등기 이후 현재 실제 점유관계는 현장에서 확인하세요.
- 유찰 시나리오. 3회 유찰 시 74,774,000원, 4회 유찰 시 52,341,800원으로 내려가지만, 확약이 유지되는 한 양수현 임차보증금의 실질 인수는 0원이라는 논리를 회차별로 동일하게 적용해야 합니다.
맺으며 — “대항력 임차인 있음”보다 확약의 효력이 더 중요하다
표면만 보면 보증금 216,000,000원의 대항력 임차인이 있고 현재 최저가는 106,820,000원이어서, 보증금이 낙찰가를 크게 웃도는 전형적인 인수형 사건처럼 보입니다. 실제 배당계산도 111,475,480원의 부족분을 보여 줍니다. 그러나 이 사건은 신청채권자 주택도시보증공사가 대항력을 포기하고 전액을 변제받지 못해도 임차권등기를 말소하겠다고 확약했다는 점에서 결론이 달라집니다. 양수현 임차인에 관한 매수인 인수는 실질 0원. 따라서 현재 회차의 실질취득액은 106,820,000원으로 봅니다.
다만 여기서 곧바로 “감정가 49%라 싸다”는 결론으로 넘어가서는 안 됩니다. 이 사건 자료에는 직접 비교 가능한 실거래 시세가 확인되지 않고 비교 면적도 일치하지 않습니다. 권리위험은 확약으로 크게 낮아졌지만 가격 적정성은 별도 검증이 필요합니다. 권리는 확약 확인 후 통과 가능, 가격은 현장 시세 확인 전까지 보류. 이 사건의 최종 승부처입니다.
