춘천지방법원 2025타경10266. 속초시 노학동 속초테르바움 102동 1층 102호입니다. 사건상 용도는 아파트이고, 감정평가 이용상태는 연립주택·복층 구조입니다. 김서현이 2023년 8월 14일 매매를 원인으로 거래가 699,000,000원에 취득했고, 같은 해 9월 26일 소유권이전등기를 마쳤습니다. 현재 최저매각가는 337,120,000원으로 감정가 688,000,000원의 49%이며, 두 차례 유찰된 상태입니다.

권리분석의 중심은 2023년 9월 26일 설정된 소학타운개발주식회사 명의의 을구 4번 근저당권입니다. 사건 자료에서는 이 권리를 말소기준권리로 두고 있으며, 이후의 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 박옥자는 2023년 12월 20일, 유수협은 2023년 10월 18일 전입해 모두 말소기준일보다 늦으므로 대항력이 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 후순위 권리는 소멸

말소기준 이후에는 신한카드 107,191,694원, 엔에이치농협캐피탈 98,138,685원, 한국캐피탈 6,867,220원, 다미존주식회사 34,588,300원의 가압류가 이어집니다. 속초시, 국민건강보험공단, 국 명의 압류와 엠씨아이대부주식회사의 임의경매개시결정도 모두 후순위로 표시돼 있습니다. 매수인에게 승계되는 금액은 0원으로 계산돼 있지만, 국세·지방세 압류가 당해세에 해당하면 배당금액과 후순위 미배당 규모는 달라질 수 있습니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 대항력 없음

보증기관의 대위·승계 신고는 없으므로 실제 임차인은 2명입니다. 두 사람 모두 전입일이 말소기준일인 2023.09.26보다 늦어 대항력은 없고, 낙찰자가 보증금을 인수하는 구조도 아닙니다. 다만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않아 우선변제 가능성과 실제 점유관계는 매각물건명세서 원본에서 다시 확인해야 합니다.

③ 시세 비교 — 숫자는 낮지만 동일 면적 비교가 아니다

속초테르바움 거래 자료의 전체 12건 평균은 444,166,666원, 최근 12개월 6건 평균은 428,333,333원입니다. 현재 최저가 337,120,000원은 최근 12개월 평균의 78.7%이고, 최신 거래인 2026년 7월 370,000,000원보다도 낮습니다. 그러나 최근 거래 면적은 74.37~106.75㎡인 반면 비교 기준 면적은 39.056㎡로 일치하지 않습니다.

④ 예상배당표 (매각가 337,120,000원 가정)

채권 합계 486,785,899원 중 331,600,320원이 배당되고, 미배당액은 155,185,579원입니다. 신청채권자 엠씨아이대부주식회사의 예상배당은 0원으로 계산돼 있습니다. 국세·지방세 압류 3건이 당해세에 해당하면 선순위 차감액과 후순위 배당은 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 인수액은 0원

이 사건은 대항력 임차보증금을 매수인이 떠안는 인수형이 아닙니다. 따라서 유찰로 매각가가 낮아지면 채권자의 미배당액은 늘지만, 매수인 실질취득액은 각 회차의 매각가와 동일합니다. 현재 회차의 실질취득액은 337,120,000원이며, 별도 인수금은 없습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 속초종합경기장 남동측 근거리에 위치하며, 주변에는 농경지·근린생활시설·숙박시설·휴양시설이 혼재합니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하고 단지 내 도로를 통해 공도로 진출입할 수 있습니다. 대중교통 편의성은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 기타지붕 4층 건물의 1층 102호이며, 석재붙임 외벽·벽지 및 타일 마감·플라스틱샤시 창호가 적용돼 있습니다.
• 설비. 위생·급배수, 도시가스보일러 개별난방, 화재탐지, 소화전, 승강기, 지하주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
• 토지·규제. 부정형 평지의 연립주택 건부지입니다. 자연녹지지역·지구단위계획구역이며 유원지 저촉, 관광지(척산온천), 가축사육제한구역 등의 지정이 있습니다.
• 공부·위반. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 199세대·2020년 준공 단지이나, 최근 거래 추세가 -6.9%이고 비교 가능한 동일 면적 거래가 확보되지 않아 매도가격 산정에는 보수적인 접근이 필요합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 동일 면적 시세 확인. 제시된 거래는 74.37~106.75㎡이고 비교 기준은 39.056㎡입니다. 같은 면적·복층·1층 조건의 실거래와 매물을 별도로 확인하세요.
• 을구 3번 원본 대조. 속초남부새마을금고 근저당, 엠씨아이대부로의 이전, 느티나무제사차유한회사 근질권의 존속과 배당순위를 확인하세요.
• 세금 압류 확인. 속초시·국민건강보험공단·국 압류 중 당해세가 있는지, 매각대금에서 우선 차감되는 금액이 얼마인지 확인하세요.
• 임차인 서류 확인. 박옥자·유수협의 보증금, 확정일자, 배당요구 여부와 실제 점유범위를 매각물건명세서 및 현황조사 원본에서 확인하세요.
• 명도 계획. 대항력은 없지만 실제 점유자 2명이 확인됩니다. 인도명령과 이사협의에 필요한 일정·비용을 반영하세요.
• 복층·1층 상태 점검. 내부 구조, 채광, 습기, 누수, 전용·공용면적, 지하 또는 반지하 공간과의 관계를 현장에서 확인하세요.
• 관리비 확인. 관리사무소를 통해 공용부분 관리비 체납과 주차·시설 이용조건을 확인하세요.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 원본을 직접 확인한 뒤 응찰가를 결정하세요.

맺으며 — 권리는 0원 인수, 가격은 동일 면적 검증 후

이 물건은 박옥자·유수협 두 임차인의 전입이 말소기준보다 늦어 대항력이 없고, 후순위 가압류와 압류도 매각으로 소멸하는 인수 0원 구조입니다. 권리만 놓고 보면 매수인이 보증금을 떠안을 가능성은 낮습니다.

다만 현재 최저가 337,120,000원이 최근 12개월 평균 428,333,333원의 78.7%라는 이유만으로 가격이 싸다고 결론 내리기는 어렵습니다. 거래표본 면적이 물건의 비교 기준 면적과 다르고, 최근 거래 추세도 -6.9%입니다. 여기에 을구 3번 근저당의 처리와 말소기준 지정, 세금 압류의 당해세 여부까지 배당 원본 확인이 필요합니다. 결론은 권리 인수는 0원, 가격 메리트는 동일 면적 시세를 확인한 뒤 판단입니다.