의정부지방법원 2025타경63039. 고양시 일산동구 풍동 스타팰리스 109동 4층 402호의 다세대주택입니다. 이 사건은 단순히 “감정가 396,000,000원에서 2회 유찰돼 277,200,000원까지 내려왔다”는 가격만 보면 안 됩니다. 등기부 을구에는 임차권자 이지은의 주택임차권이 있고, 임차보증금은 398,000,000원, 주민등록일자·점유개시일자는 2021.03.15, 확정일자는 2021.03.02입니다.
말소기준권리는 2024.05.03 고양시 압류입니다. 따라서 이지은의 전입·점유와 임차권등기는 모두 말소기준보다 앞섭니다. 원칙대로라면 현재 최저가 277,200,000원에 매각될 경우 집행비용 4,680,800원을 제외한 272,519,200원이 임차보증금에 배당되고, 미배당 125,480,800원은 대항력 때문에 매수인이 인수하게 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경63039 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산동구 풍동 1398 스타팰리스 109동 4층402호 |
| 도로명 | 경기도 고양시 일산동구 애니골길 46 |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택으로 이용중 |
| 대상면적 | 50.0643㎡ |
| 소유자 | 이순용 |
| 감정가 / 최저가 | 396,000,000원 / 277,200,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 398,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.21 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 있지만 확약으로 실질 인수 해소
이 사건의 말소기준은 2024.05.03 고양시 압류입니다. 임차권자 이지은은 그보다 앞선 2021.03.15 전입·점유, 2021.03.02 확정일자를 갖고 있고, 2023.03.29 임차권등기까지 마쳤습니다. 따라서 원칙적인 권리분석만 하면 대항력 있는 선순위 임차권입니다. 이후 2025.05.01 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
임차인 분석
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이지은 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 398,000,000원 | 2021.03.15 / 2021.03.02 | 대항력 有 우선변제 有 배당요구 | 해당 없음 |
② 시세 비교 — 할인폭은 작고 최근 추세는 하락
스타팰리스101동-110동의 비교 거래 중 최근 12개월 실거래는 6건, 평균은 284,666,666원입니다. 현재 최저가 277,200,000원은 이 평균의 97.4%입니다. 최신 거래는 2026.05 280,000,000원으로 현재 최저가와 큰 차이가 없습니다. 더 중요한 신호는 최근 거래 흐름이 이전 구간보다 -10.2%라는 점입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 48.42㎡ | 4 | 280,000,000원 |
| 2026.03 | 50.06㎡ | 4 | 275,000,000원 |
| 2026.02 | 48.42㎡ | 2 | 315,000,000원 |
| 2025.12 | 48.42㎡ | 2 | 268,000,000원 |
| 2025.09 | 50.06㎡ | 4 | 320,000,000원 |
| 2025.09 | 48.42㎡ | 3 | 250,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 6건 | 284,666,666원 |
전체 12건 평균은 300,833,333원이지만, 과거에는 415,000,000원 같은 높은 가격의 거래가 포함돼 있습니다. 현재 가격 판단에서는 전체 평균보다 최근 12개월 평균 284,666,666원과 최신 거래 280,000,000원을 우선해서 보는 것이 타당합니다. 현재 최저가 277,200,000원은 최근 평균을 밑돌지만 97.4% 수준이라 할인폭 자체는 크지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 277,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,680,800원 |
| 1. 임차인 이지은 보증금 | 398,000,000원 | 272,519,200원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 398,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 임차보증금 부족액은 125,480,800원입니다. 확약이 없다면 이 금액이 대항력에 따라 매수인 인수 대상이 될 수 있으나, 2026.08.05. 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약으로 해당 임차권의 실질 인수는 0원으로 봅니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 확약 여부가 핵심
| 회차 | 매각가 | 원칙상 인수 | 확약 적용 실질인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 70%) | 277,200,000원 | 125,480,800원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 56%) | 221,760,000원 | 180,144,640원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 45%) | 177,408,000원 | 223,875,712원 | 0원 |
대항력 포기 확약이 없다면 낙찰가가 낮아질수록 임차인의 미배당 보증금이 늘어 매수인 인수액도 커지는 구조입니다. 하지만 이 사건은 해당 임차권에 대한 확약이 있으므로 위 원칙상 인수액이 실질 매수인 부담으로 이어지지 않는다는 점이 핵심입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 4층 건물의 4층 402호입니다.
- 입지. 풍동고등학교 서측 인근으로 다세대주택·아파트·근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 경의중앙선 풍산역이 있어 대중교통사정은 보통입니다.
- 설비. 개별 난방, 위생·급배수, 승강기 설비가 되어 있습니다.
- 토지. 자연녹지지역·자연취락지구이며 공시지가는 1,306,000원/㎡입니다.
- 도로. 단지 내 도로가 개설돼 있고 서측 약 6미터 도로를 통해 외곽공도와 연계됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 이 사건의 결론을 바꾸는 핵심은 2026.08.05. 인수조건변경확약서입니다. 대항력 포기와 임차권등기 말소 동의가 매각조건에 정확히 반영됐는지 확인해야 합니다.
- 원칙상 인수액과 실질 인수액을 혼동하지 않기. 현재 회차의 계산상 부족액은 125,480,800원이지만 확약 적용 시 실질 인수는 0원입니다.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 300,833,333원보다 최근 12개월 평균 284,666,666원과 최신 거래 280,000,000원을 우선 기준으로 보세요.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세가 -10.2%이므로 현재 최저가가 최근 평균의 97.4%라고 해서 큰 폭의 할인으로 해석하면 안 됩니다.
- 환금성 확인. 단지 경매 평균 유찰 4.9회, 낙찰률 0.0%라는 지표를 감안해 재매각 가능성과 보유기간을 보수적으로 봐야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·확약서·현황조사와 최신 실거래를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “선순위 임차권보다 확약의 효력이 핵심”
표면만 보면 이 물건은 보증금 398,000,000원의 대항력 있는 임차권 때문에 현재 최저가 277,200,000원에 낙찰받아도 125,480,800원을 추가로 떠안을 수 있는 위험한 구조입니다. 그러나 주택도시보증공사가 2026.08.05. 대항력을 포기하고 전액 변제를 받지 못하더라도 임차권등기를 말소하겠다는 확약서를 제출했기 때문에, 그 임차권의 실질 인수는 0원으로 해석됩니다.
가격은 최근 12개월 실거래 평균 284,666,666원의 97.4%인 277,200,000원입니다. 최신 거래 280,000,000원과도 비슷하고, 최근 추세는 -10.2%입니다. 여기에 단지 경매 평균 유찰 4.9회, 낙찰률 0.0%까지 감안하면 현재 회차가 압도적으로 싸다고 보기는 어렵습니다. 권리는 확약으로 정리되지만, 가격과 환금성은 보수적으로. 이 사건의 핵심 결론입니다.
