의정부지방법원 2025타경63039. 고양시 일산동구 풍동 스타팰리스 제109동 제4층 제402호, 전용 50.0643㎡에 대응하는 다세대주택입니다. 권리분석의 출발점은 2024년 5월 3일 고양시 압류가 아니라 그보다 앞선 2021년부터 존재하는 임차인의 대항력입니다. 임차인 이지은은 2021년 3월 15일 전입·점유, 2021년 3월 2일 확정일자를 갖추고 보증금은 398,000,000원입니다. 임차권등기는 2023년 3월 29일 마쳐졌습니다.

등기 흐름만 놓고 보면 이 임차권은 말소기준보다 앞서기 때문에 원칙적으로 매수인 인수 가능성이 있는 선순위 임차권입니다. 현재 매각가 396,000,000원을 가정한 배당에서는 집행비용 6,344,000원을 먼저 제외하고 임차인에게 389,656,000원이 배당되어 보증금 중 8,344,000원이 부족합니다. 보통이라면 이 부족분이 매수인에게 남습니다.

하지만 이 사건에는 결정적인 변경점이 있습니다. 신청채권자인 주택도시보증공사가 2026년 8월 5일 “임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다”는 인수조건변경확약서를 제출했습니다. 따라서 이 임차권에 관한 실질 인수액은 0원으로 봅니다. 다만 이 확약은 해당 임차보증금·임차권에 한정된 해소 근거입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 있으나 확약으로 실질 인수 해소

소유권은 2021년 3월 15일 이순용에게 이전됐고, 임차인 이지은은 같은 날 전입·점유를 시작했습니다. 확정일자는 그보다 앞선 2021년 3월 2일입니다. 이후 2023년 3월 29일 임차권등기명령에 따른 주택임차권등기가 마쳐졌습니다. 말소기준권리는 2024년 5월 3일 고양시 압류로, 임차권보다 뒤에 있습니다.

실제 임차인은 1명입니다. 이지은은 보증기관의 중복 신고가 아닌 실제 임차인으로 확인됩니다. 현재 매각가 기준 룰상 미배당 보증금은 8,344,000원이지만, 2026.08.05. 인수조건변경확약서에 따라 대항력 포기 및 임차권등기 말소 동의가 있어 실질 승계액은 0원으로 판단합니다.

② 시세 비교 — 권리보다 가격이 훨씬 더 큰 문제

스타팰리스 101동~110동의 실거래는 총 12건이 확인되며, 전체 평균은 300,833,333원입니다. 그러나 이 값에는 2022년 415,000,000원 거래 등 과거 고가 거래가 섞여 있어 현재 가격 판단에는 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 6건 평균은 284,666,666원, 최신 거래는 2026년 5월 280,000,000원입니다.

확약을 반영한 실질취득가는 최저가와 동일한 396,000,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균 284,666,666원의 139.1%로, 최근 시세보다 약 39% 높은 수준입니다. 최신 거래 280,000,000원과 비교해도 116,000,000원 높습니다. 최근 12개월 평균이 그 이전 거래보다 10.2% 하락한 추세까지 겹쳐 있으므로, 전체 평균 300,833,333원과 비교해 감정가가 어느 정도 근접한다는 식의 평가는 적절하지 않습니다.

③ 예상배당표 (매각가 396,000,000원 가정)

배당 계산만 보면 임차보증금 중 8,344,000원이 미배당되어 매수인 인수로 계산됩니다. 다만 2026.08.05. 주택도시보증공사의 인수조건변경확약서에 따라 해당 임차권의 대항력을 포기하고 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의했으므로 실질 인수는 0원입니다. 배당표는 당해세·최우선변제 등 실제 배당 변동 요소에 따라 달라질 수 있습니다.

④ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 확약 없이는 인수액이 커지는 구조

선순위 임차인의 보증금이 매각가보다 큰 사건은 원래 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 증가해 총 실질취득액이 보증금에 수렴하는 구조입니다. 실제로 제공된 시나리오에서도 2회 유찰 시 룰상 인수 86,435,200원, 3회 유찰 시 148,908,160원으로 증가합니다. 다만 이 사건에서는 해당 임차권에 관한 대항력 포기·말소 확약이 있어 그 승계 부담을 실질 0원으로 보므로, 확약이 유효하게 적용되는 한 실질취득액은 각 회차의 낙찰가와 같아집니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 감정평가상 현재 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 4층 건물의 4층 402호입니다.
• 입지. 풍동고등학교 서측 인근으로, 주변은 다세대주택·아파트·각종 근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 경의중앙선 풍산역이 있어 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
• 설비. 개별 난방, 위생·급배수, 승강기 설비가 되어 있습니다.
• 도로. 단지 내 도로가 개설되어 있고 서측 약 6미터 내외 도로를 통해 외곽 공도와 연결됩니다.
• 규제. 자연녹지지역·자연취락지구·가축사육제한구역·상대보호구역·과밀억제권역 관련 지정이 확인됩니다.
• 토지. 공시지가 1,306,000원/㎡, 지목 대, 평지이며 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
• 환금성. 스타팰리스 101동~110동 총 87세대로, 최근 12개월 거래 평균은 284,666,666원이고 최근 거래 추세는 이전보다 10.2% 하락했습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 확약서 원문 확인. 대항력 포기와 전액 미변제 시 임차권등기 말소 동의가 실제 매각조건에 반영돼 있는지 입찰 직전 원문으로 재확인해야 합니다.
• 가격 기준은 최근 시세. 실질취득가 396,000,000원은 최근 12개월 평균 284,666,666원의 139.1%입니다. 전체 평균 300,833,333원만 보고 가격을 높게 잡아서는 안 됩니다.
• 하락 추세 반영. 최근 12개월 평균이 그 이전보다 10.2% 낮아진 상황입니다. 최신 거래 280,000,000원도 함께 응찰 상한 산정에 반영해야 합니다.
• 유찰 이력 주의. 현재 1회 유찰 상태이며 단지 경매 통계 평균 유찰 횟수는 4.8회입니다. 현재 가격에서 공격적으로 들어갈 근거는 약합니다.
• 임차인 명도·말소 절차. 실제 임차인 1명이 존재하고 임차권등기가 있으므로, 확약에 따른 말소 및 인도 과정의 실제 이행 여부를 확인해야 합니다.
• 관리비·세금 확인. 배당표에 반영되지 않은 당해세와 공용부분 관리비 체납 여부를 별도로 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 입찰 직전 다시 확인하세요.

맺으며 — “권리 해소와 가격 메리트는 별개다”

이 사건은 표면상 매우 위험해 보입니다. 보증금 398,000,000원의 선순위 대항력 임차권이 있고, 현재 회차 배당만 보면 8,344,000원이 남기 때문입니다. 그러나 2026년 8월 5일 주택도시보증공사가 대항력을 포기하고 보증금 전액을 받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의하는 확약서를 제출해, 해당 임차권의 실질 인수는 0원으로 정리됩니다.

문제는 가격입니다. 확약을 반영하면 현재 실질취득가는 396,000,000원인데, 최근 12개월 동일 단지 실거래 평균은 284,666,666원, 최신 거래는 280,000,000원입니다. 실질취득가가 최근 평균의 139.1%이고 시장 추세도 -10.2%인 만큼, 현재 회차를 가격 메리트가 있는 물건으로 평가하기 어렵습니다. 여기에 87세대 규모의 다세대, 평균 4.8회 유찰이라는 경매 이력까지 겹칩니다. 확약으로 권리 리스크는 크게 낮아졌지만, 현재 가격은 최근 시장보다 높다. 이 물건의 핵심은 권리보다 입찰가입니다.