의정부지방법원 2025타경63376. 고양시 덕양구 주교동 고양 원당 줌시티 14층 1403호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가 이용상태는 오피스텔(원룸형)입니다. 감정가는 138,000,000원, 2회 유찰된 현재 최저매각가는 67,620,000원입니다. 소유자는 강창희이며 2021.08.31. 매매를 원인으로 2021.10.18. 거래가액 149,000,000원에 소유권을 취득했습니다.
권리분석의 핵심은 가격이 아니라 임차권과 확약서의 결합입니다. 김성일은 2021.10.18. 전입·점유를 시작했고 확정일자는 2021.09.09.입니다. 말소기준은 그보다 뒤인 2022.08.30. 서민금융진흥원의 가압류이므로 임차인은 원래 대항력이 있습니다. 보증금 120,000,000원이 현재 최저가보다 크기 때문에 확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어나는 구조입니다. 그러나 2026.05.27. 제출된 확약서가 이 구조를 뒤집습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경63376 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 덕양구 주교동 611-1 고양 원당 줌시티 14층 1403호 |
| 도로명주소 | 경기도 고양시 덕양구 마상로126번길 91 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 오피스텔(원룸형)으로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 15층 건물 내 제14층 제1403호 |
| 소유자 | 강창희 (2021.08.31. 매매 · 2021.10.18. 소유권이전 · 거래가액 149,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 138,000,000원 / 67,620,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 139,684,889원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차인이 먼저다
현재 등기상 말소기준권리는 2022.08.30. 갑구 8번 서민금융진흥원 가압류 8,444,966원입니다. 그 뒤의 국 압류, 강제경매개시결정, 추가 국 압류와 2023.10.24. 임차권등기는 매각으로 소멸 대상으로 표시돼 있습니다. 그러나 임차인 김성일은 임차권등기 자체보다 앞선 2021.10.18. 전입·점유를 갖고 있어 대항력 판단은 이 선행 점유·전입을 기준으로 봐야 합니다.
② 임차인 — 보증금 1.2억, 원칙상 인수형이지만 확약이 있다
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김성일 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.10.18 | 2021.09.09 | 120,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 해당 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 김성일은 확정일자와 배당요구를 갖춰 우선변제권을 행사할 수 있고, 현재 회차 배당표에서는 매각대금에서 집행비용 1,617,160원을 제외한 66,002,840원이 임차보증금에 배당되는 것으로 계산돼 있습니다. 보증금 120,000,000원에서 이를 뺀 53,997,160원은 일반적인 대항력 인수형이라면 매수인이 떠안을 부족분입니다.
* 53,997,160원은 현재 회차 배당계산상 부족분입니다. 2026.05.27. 확약의 대항력 포기·임차권등기 말소 동의가 실제 매각과 말소에 유효하게 적용되는 것을 전제로 실질 인수 0원으로 평가했습니다.
③ 회차별 구조 — 최저가가 내려가면 원래 인수액은 늘어난다
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수액 | 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 67,620,000원 | 53,997,160원 | 0원* |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 47,334,000원 | 73,918,012원 | 0원* |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 33,133,799원 | 87,862,609원 | 0원* |
확약을 빼고 보면 전형적인 대항력 인수형입니다. 보증금이 120,000,000원으로 매각가보다 크므로 매각가가 낮아질수록 배당되지 못한 보증금이 증가합니다. 현재 회차의 53,997,160원은 3회 유찰 시 73,918,012원, 4회 유찰 시 87,862,609원으로 커집니다. 즉 최저가만 보고 싸다고 판단하면 안 되는 구조입니다. 다만 본건은 확약이 그 인수 구조를 해당 임차인에 한해 해소합니다.
④ 예상배당표 (매각가 67,620,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,617,160원 |
| 1. 임차인 김성일 보증금(우선변제) | 120,000,000원 | 66,002,840원 |
| 2. 가압류 · 서민금융진흥원 | 8,444,966원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 한국주택금융공사 | 139,684,889원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 1,617,160원과 임차보증금 우선변제 66,002,840원으로 매각대금 67,620,000원이 전부 소진됩니다. 서민금융진흥원과 신청채권자 한국주택금융공사에는 예상배당이 없고 소유자 잔여도 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 고양시청 동측 인근. 공공시설, 아파트단지 및 각종 상업용시설이 혼재하는 지역으로 주위환경은 무난합니다.
- 교통. 차량 진출입이 용이하고 인근에 타지역으로 연결되는 버스정류장이 있어 대중교통 사정도 대체로 무난합니다.
- 이용상태. 감정평가상 오피스텔(원룸형)으로 이용 중입니다. 토지는 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용되고 있습니다.
- 도로. 북서측·북동측·남동측으로 약 6미터 도로와 각각 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며 과밀억제권역·철도보호지구·한강 폐기물매립시설 설치제한지역 등에 해당합니다.
- 건물 상태. 위생·급배수·난방·승강기·화재탐지·소화전 설비가 갖춰져 있고, 공부와의 차이는 해당사항 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.05.27. 대항력 포기와 임차권등기 말소 동의가 최우선 확인사항입니다.
- 김성일 임차권 범위 확인. 보증금 120,000,000원, 건물 전부, 전입 2021.10.18., 확정일자 2021.09.09. 내용을 등기와 명세서에서 다시 대조하세요.
- 가격은 별도 검증. 2회 유찰·감정가 49%만으로 저가라고 판단하지 말고 현장 매매·임대 수준을 직접 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 사건상 용도는 근린시설이고 감정평가상 이용상태는 오피스텔(원룸형)이므로 실제 이용·관리규약·공부를 함께 확인하세요.
- 세금·점유 확인. 국 압류가 존재하므로 당해세 등 실제 배당순위 변동요소와 현재 점유 상태를 매각 전 다시 확인하세요.
맺으며 — “대항력 1.2억”보다 중요한 것은 2026.05.27. 확약
표면만 보면 부담이 큰 물건입니다. 보증금 120,000,000원의 김성일이 말소기준권리보다 먼저 전입·점유했고, 현재 최저매각가 67,620,000원보다 보증금이 훨씬 큽니다. 확약이 없었다면 현재 회차에서도 53,997,160원의 인수 문제가 남는 구조입니다. 하지만 신청채권자 한국주택금융공사가 2026.05.27. 대항력을 포기하고 전액 변제받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출했습니다. 따라서 권리의 결론은 ‘확약 유효 전제, 실질 인수 0원’입니다.
반대로 가격은 아직 결론을 내리기 어렵습니다. 2회 유찰돼 감정가의 49%까지 내려왔지만 비교할 실거래 자료가 없습니다. 이 사건은 권리 리스크는 확약으로 크게 낮아졌지만, 가격 메리트는 별도 시장조사가 필요한 물건으로 보는 것이 맞습니다.
