대전지방법원 2025타경11782. 천안시 동남구 신부동 도솔노블시티동문굿모닝힐 상가1-1,2동 지1층102호로, 감정평가상 근린생활시설로 이용 중인 집합건물입니다. 소유자는 이기예이며 2019.08.23 소유권이전 당시 거래가액은 485,811,765원으로 등기돼 있습니다. 현재 감정가는 708,000,000원, 4회 유찰 뒤 최저매각가는 169,991,000원입니다.
권리의 중심은 2024.01.26 설정된 천안공주낙농축산업협동조합 근저당입니다. 채권최고액은 534,000,000원이고, 이 권리가 말소기준입니다. 그 이전의 중소기업은행·하나은행 등의 근저당은 이미 등기부상 말소됐고, 말소기준 뒤 충남신용보증재단 가압류, 천안공주낙농축산업협동조합 가압류, 천안농업협동조합 가압류, 국민건강보험공단 압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경11782 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 천안시 동남구 신부동 988 도솔노블시티동문굿모닝힐 상가1-1,2동 지1층102호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 근린생활시설로 이용 중 · 지1층 제102호 |
| 소유자 | 이기예 (2019.08.23 소유권이전 · 거래가액 485,811,765원) |
| 감정가 / 최저가 | 708,000,000원 / 169,991,000원 (4회 유찰 · 감정가 대비 24.01%) |
| 신청채권자 / 청구 | 천안공주낙농축산업협동조합 / 472,455,146원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
| 임대관계 | 미상 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
말소기준은 2024.01.26 을구 6번 근저당권입니다. 근저당권자는 천안공주낙농축산업협동조합, 채권최고액은 534,000,000원입니다. 그 이후 등기된 충남신용보증재단 가압류 176,929,668원, 천안공주낙농축산업협동조합 가압류 5,234,604원, 천안농업협동조합 가압류 10,466,014원, 국민건강보험공단 압류 및 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 배당 시나리오상 매수인 인수액은 현재 회차와 추가 유찰 시나리오 모두 0원입니다.
② 가격 구조 — 4회 유찰, 감정가의 24.01%
현재 회차 최저매각가는 169,991,000원으로 감정가 708,000,000원의 24.01%입니다. 4회 유찰된 현재 회차 이후 한 번 더 유찰되면 최저가는 118,993,699원, 6회 유찰 시에는 83,295,589원으로 내려가는 시나리오입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 169,991,000원 | 166,811,126원 | 559,819,160원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 118,993,699원 | 116,527,787원 | 610,102,499원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 83,295,589원 | 81,396,268원 | 645,234,018원 | 0원 |
유찰이 더 진행될수록 채권자 미배당은 커지지만, 이 미배당액이 곧바로 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다. 제공된 각 회차 시나리오에서 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 다만 감정가 대비 크게 내려왔다는 사실 자체만으로 시세보다 싸다고 판단해서는 안 됩니다. 이 물건은 지하 근린시설이고, 이미 4회 유찰됐다는 시장 반응 자체를 가격 판단에 함께 반영해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 169,991,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,179,874원 |
| 2. 근저당 · 천안공주낙농축산업협동조합 | 534,000,000원 | 166,811,126원 |
| 3. 가압류 · 충남신용보증재단 | 176,929,668원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 천안공주낙농축산업협동조합 | 5,234,604원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 천안농업협동조합 | 10,466,014원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 726,630,286원 중 현재 회차에서 채권자 예상배당은 166,811,126원, 미배당은 559,819,160원입니다. 소유자 잔여는 0원이고 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않을 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 천안신안초등학교 북측 인근으로, 주변에 아파트단지·근린생활시설·학교 등이 소재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진·출입이 가능하고 인근에 버스승강장이 있어 교통 이용상황은 보통입니다.
- 이용상태. 철근콘크리트구조 지하1층 건물 내 제지1층 제102호이며 근린생활시설로 이용 중입니다.
- 설비. 공동 위생 및 급·배수설비 등이 되어 있습니다.
- 도로. 아파트단지 북측·서측·남측으로 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·제3종일반주거지역·지구단위계획구역(신부2단지)이며 중로2류·중로3류에 접합니다.
- 교육환경. 천안신안초등학교 절대보호구역 및 상대보호구역에 해당합니다.
- 공시지가. 1,240,000원/㎡이며 공부와의 차이는 특이사항 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임대·점유 확인. 감정요항표상 임대관계가 미상입니다. 현장 점유자와 실제 사용관계를 입찰 전에 확인할 필요가 있습니다.
- 유찰 원인 확인. 감정가 708,000,000원에서 4회 유찰된 지하 근린시설이라는 점을 감안해 현장 접근성·가시성·영업 상태를 직접 점검해야 합니다.
- 등기 재확인. 말소기준은 2024.01.26 천안공주낙농축산업협동조합 근저당이며, 이후 권리는 매각으로 소멸하는 구조인지 입찰 직전 등기부 원본으로 다시 확인하세요.
- 배당과 인수 구분. 현재 회차 채권 미배당 559,819,160원은 채권자 측 부족분이며, 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 시설 상태 확인. 공동 위생·급배수설비가 있는 근린생활시설이므로 실제 내부 상태와 사용 가능 여부를 현장에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 4회 유찰에는 이유가 있다”
이 사건의 등기 권리구조 자체는 비교적 명확합니다. 2024.01.26 근저당이 말소기준이고, 그 뒤의 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하며 매수인 인수는 0원입니다. 그러나 가격 판단은 별개의 문제입니다. 감정가 708,000,000원에서 4회 유찰돼 최저가가 169,991,000원, 감정가 대비 24.01%까지 내려왔지만, 물건은 지1층 근린생활시설이고 감정요항표상 임대관계가 미상입니다. 따라서 이 물건은 “등기상 인수가 없으니 안전하다”에서 결론낼 사건이 아니라, 현장 점유·임대상태와 상가 환금성을 확인한 뒤 가격을 판단해야 하는 유형입니다.
