대전지방법원 2025타경11782. 천안시 동남구 신부동 도솔노블시티동문굿모닝힐 상가1-1,2동 지하1층 102호 근린시설입니다. 말소기준은 2019.07.17 천안중앙신용협동조합 근저당권이고, 그 뒤의 근저당·가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 임차인 인수도 확인되지 않아 권리상 매수인이 떠안을 금액은 0원으로 정리됩니다.
다만 이 사건은 “권리가 깨끗하니 좋다”로 끝낼 물건이 아닙니다. 감정가 708,000,000원에서 최저가 169,991,000원까지 내려온 4회 유찰 물건입니다. 현재 최저가는 감정가의 24.01%에 불과하지만, 이 낮은 가격 자체가 지하 근린시설의 수요·임대관계·환금성 리스크를 강하게 보여주는 신호입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경11782 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 천안시 동남구 신부동 988 도솔노블시티동문굿모닝힐 상가1-1,2동 지1층102호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(근린시설) · 근린생활시설로 이용 중 |
| 소유자 | 이기예 |
| 감정가 / 최저가 | 708,000,000원 / 169,991,000원 (4회 유찰) |
| 청구금액 | 472,455,146원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 정리된다
임차인 없음. 매수인에게 승계되는 임차보증금은 확인되지 않습니다. 말소기준은 2019.07.17 설정된 천안중앙신용협동조합 근저당권이며, 이후의 중소기업은행·하나은행·천안공주낙농축산업협동조합 근저당, 충남신용보증재단·천안공주낙농축산업협동조합·천안농업협동조합 가압류, 국민건강보험공단 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 가격 구조 — 감정가의 24%까지 내려온 이유를 봐야 한다
현재 최저매각가는 169,991,000원입니다. 감정가 708,000,000원 대비 24.01% 수준까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 강한 할인처럼 보이지만, 이 물건은 아파트가 아니라 지하 근린시설입니다. 실거주 수요가 아닌 영업·임대·재매각 수요에 의존하므로, 환금성 판단이 가격 판단의 중심입니다.
| 회차 | 최저가 | 감정가 대비 | 예상 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 | 169,991,000원 | 24.01% | 3,438,819,160원 |
| 5회 유찰 시 | 118,993,699원 | 16.81% | 3,489,102,499원 |
| 6회 유찰 시 | 83,295,589원 | 11.76% | 3,524,234,018원 |
③ 예상배당표 (매각가 169,991,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,179,874원 |
| 1. 근저당 · 천안중앙신용협동조합 | 2,405,000,000원 | 166,811,126원 |
| 2. 근저당 · 중소기업은행 | 378,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 주식회사하나은행 | 60,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 주식회사하나은행 | 36,000,000원 | 0원 |
| 5. 근저당 · 천안공주낙농축산업협동조합 | 534,000,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 충남신용보증재단 | 176,929,668원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 천안공주낙농축산업협동조합 | 5,234,604원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 천안농업협동조합 | 10,466,014원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 채권자 총 청구액 3,605,630,286원 중 예상 배당은 166,811,126원, 예상 미배당은 3,438,819,160원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 천안신안초등학교 북측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지·근린생활시설·학교 등이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 진·출입이 가능하고, 인근에 버스승강장이 있어 제반 교통이용상황은 보통시됩니다.
- 이용상태. 근린생활시설로 이용 중인 지하1층 102호입니다. 철근콘크리트구조 건물 내 구분건물입니다.
- 토지·규제. 도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(신부2단지), 교육환경 보호 관련 절대보호구역·상대보호구역 저촉이 확인됩니다.
- 공부와의 차이. 특이사항 없음으로 조사되었습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임대·점유 확인. 임차인 인수는 없지만, 실제 점유자·영업 여부·명도 난이도는 현장 확인이 필요합니다.
- 관리비 체납. 상가 구분건물은 공용부분 관리비 부담이 수익률을 크게 흔들 수 있으므로 관리주체 확인이 필수입니다.
- 지하 상가 수요. 지하1층 근린시설은 업종 적합성·유동인구·간판 노출·출입 동선이 가격보다 중요할 수 있습니다.
- 환금성 보수 산정. 감정가 대비 24.01%라는 숫자만으로 싸다고 판단하지 말고, 재매각 가능 가격과 공실기간을 먼저 잡아야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본으로 권리·점유·관리비·이용상태를 다시 확인하세요.
맺으며 — “많이 떨어진 물건”과 “싼 물건”은 다르다
이 물건은 권리만 보면 단순합니다. 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리되고, 임차인 인수도 없습니다. 그러나 투자 판단의 본질은 권리가 아니라 지하 근린시설의 환금성입니다. 감정가 708,000,000원에서 최저가 169,991,000원까지 내려온 4회 유찰은 매력 포인트인 동시에 리스크 신호입니다. 배당표상 미배당이 3,438,819,160원에 달하고 소유자 잔여도 0원인 구조라, 이 사건은 “권리 안전형”이 아니라 가격·공실·관리비를 매우 보수적으로 봐야 하는 저환금 상가형입니다.